В данном исследовании акцентированно внимание процедуре изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, проводится анализ действующего гражданского, земельного и жилищного законодательства и практика его применения. В работе рассматривается судебная практика по вопросам изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Ключевые слова: земельные участки, право собственности, государство, жилое помещение.
Земля в земельном праве — это важнейший природный ресурс, главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственный базис для размещения зданий, строений, сооружений и других объектов.
Согласно положениям подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением (изъятием) земельного участка для государственных или муниципальных нужд [1].
Под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества [2].
Защита прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется статьёй 32 Жилищного кодекса РФ [3]. Этот процесс может быть связан с необходимостью строительства дорог, социальных объектов, линий электропередач и других важных инфраструктурных проектов. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно при соблюдении определенных условий. Эти условия должны обеспечивать защиту прав частных собственников от необоснованных притязаний органов государственной власти.
С одной стороны, государство имеет законное право на изъятие земель для реализации общественно полезных проектов, таких как строительство образовательных учреждений, больниц или инфраструктуры. С другой стороны, такая практика зачастую сталкивается с недовольством граждан, чьи интересы могут быть ущемлены.
Одной из ключевых проблем является несоответствие размера предложенной компенсации реальной рыночной стоимости недвижимости. Часто органы власти предлагают суммы, которые значительно ниже реальных затрат на приобретение аналогичного жилья. Это приводит к тому, что собственники вынуждены соглашаться на невыгодные условия, чтобы избежать длительных судебных разбирательств.
Так, по делу № А55–3315/2009 апелляционная инстанция [4] удовлетворила заявление общества о признании незаконным бездействия мэрии города, выразившегося в несовершении действий по изъятию у заявителя земельного участка в муниципальную собственность путем выкупа. При этом суд исходил из того, что земельный участок, принадлежащий обществу на праве собственности, был без соблюдения процедур изъятия фактически занят захоронениями и территорией городского кладбища. Для устранения этого нарушения апелляция обязала мэрию издать постановление об изъятии у общества в муниципальную собственность спорный участок и направить обществу «проект договора о приобретении мэрией» этого участка. С этим подходом апелляции согласился и окружной суд.
Однако общество так и не смогло восстановить свои нарушенные права и удовлетворить свой материально-правовой интерес в компенсации стоимости фактически изъятого земельного участка.
В рамках рассмотрения другого дела № А55–15804/2011, инициированного этим же обществом, суд первой инстанции установил, что во исполнение апелляционного постановления по указанному выше делу № А55–3315/2009 мэрия издала постановление об изъятии спорного земельного участка для размещения городского кладбища и направила обществу как собственнику участка проект договора об изъятии. Общество отказалось от подписания данного проекта в связи с несогласием с выкупной ценой, на что мэрия сообщила собственнику, что ввиду недостижения соглашения о выкупной цене выкуп спорного участка может быть осуществлен в судебном порядке, но сама при этом не подала соответствующий иск об изъятии.
Ссылаясь на отчет оценщика и на неправильное установление выкупной цены спорного участка, общество постаралось разрешить тупиковую ситуацию путем понуждения мэрии принять условие договора об изъятии о выкупной цене в редакции истца. Мэрия же, в свою очередь, не заявила в суд каких-либо требований об определении выкупной цены в связи с недостижением между сторонами соответствующего соглашения.
Отказывая в иске, три судебные инстанции и коллегия судей ВАС РФ указали на ненадлежащий характер способа защиты, избранного обществом. По их мнению, с иском, которое заявило общество, могла обратиться лишь мэрия.
Таким образом, общество фактически осталось и без земельного участка, и без компенсации его стоимости и иных убытков, связанных с фактическим изъятием (занятием городским кладбищем).
Также в соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом местного самоуправления к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе в разумный срок. В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежат изъятию жилые помещения в аварийном доме.
Как правило, собственники помещений в многоквартирном доме сами не сносят и не реконструируют дом в установленный срок, в связи с чем земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, соответственно, подлежит изъятию и каждое жилое помещение в доме, принадлежащее собственнику. Подобное изъятие подразумевает заключение с собственником помещения соглашения об изъятии недвижимости, в котором устанавливаются размер возмещения, сроки изъятия. В данных случаях также возникают спорные моменты при определении размера возмещения.
Так, по делу № 81-КГПР21–13-К8 суд первой, апелляционной и кассационной инстанцией были нарушены нормы материального права [5]. Администрация города Кемерово обратилась в суд с иском к Гаголину В.В, Гаголиной О.В об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд по ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру и доли в праве общей собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади жилого помещения с выплатой выкупной цены в размере 162 500 руб. каждому. Многоквартирный дом, в котором расположено спорное жилое помещение, признано аварийным и подлежит сносу. Поскольку снос дома осуществлен не был, было вынесено постановлении об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, занятого этим многоквартирным домом.
По мнению заявителя, размер возмещения ответчикам за изымаемое жилое помещение не может превышать стоимости данного жилого помещения, приобретенное им по договору купли-продажи от 27 марта 2017 года. Первой инстанцией исковые требования были удовлетворены.
Апелляционной инстанцией решение суда было оставлено без изменений. Определением кассационного суда решение первой инстанции и апелляционное определение было оставлено также без изменений.
Далее дело было передано на рассмотрение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Так, при рассмотрении настоящего дела судами были допущены существенные нарушения норм материального права, которые выразились в следующем. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости принадлежащей истцам квартиры, ее стоимость составила 790 841 руб. В то время администрация г. Кемерово предлагало возмещение лишь в размере 650 000 руб. Поэтому соглашение об изъятии недвижимого имущества ответчиками подписаны не были ввиду несогласия с размером выкупной стоимости.
При разрешении спора суд первой инстанции установил, что спорное жилое помещение было приобретено по договору купли-продажи поле признания дома аварийным и в связи с этим сделал вывод о том, что обеспечение жилищных прав ответчиком может быть произведено только путем выкупа в размере возмещения, не превышающим стоимость, за которую жилое помещение было приобретено.
Такой вывод суда основан на неправильном применении к спорным правоотношения ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ, данная норма была принята после покупки ответчиком жилого помещения. По ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Таким образом, дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Чтобы уменьшить риски при изъятии — в первую очередь стоить оценить его законность. А именно — на каком основании принято такое решение и отвечает ли оно законным требованиям. Самый эффективный способ, который обеспечит равенство сторон в данном конфликте — это обращение собственника в суд с иском об изъятии в установленном законом порядке. Соответственно, собственнику имущества, желающему его оспорить, необходимо самому обращаться в суд. Если он будет ждать, пока уполномоченный орган обратится к нему с иском об изъятии, то в этом споре заявить довод о незаконности такого изъятия собственник, скорее всего, уже не сможет. Суд будет разрешать лишь вопрос о размере компенсации. ЗК РФ предъявляет к органам власти строгие требования по проведению оценки стоимости земельного участка. Она проводится с учетом всех критериев и характера объекта.
Таким образом, проблема защиты прав собственников при изъятии земли остается сложной и многослойной. Законодательство предусматривает компенсация, но ее размер может быть недостаточным для приобретения равноценного земельного участка или равноценного жилья. Поэтому часто возникают случаи недовольства собственников размером компенсации или отсутствием должного учета их интересов. Для эффективного решения данной проблемы требуется комплексный подход, включающий совершенствование законодательства, усиление контроля и повышение уровня социальной ответственности государства.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ [в ред. от 01.07.2021, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022] // СПС КонсультантПлюс.
- Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13 апреля 2016 г.) // СПС КонсультантПлюс. — URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_477436/?ysclid=m3n1dj1i8y733209117 (дата обращения: 11.11.2024).
- Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // СПС Консультант Плюс.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу N А55–3315/2009 // https://sudrf.cntd.ru/document/680047583?ysclid=m3n24v52c5611818624 (дата обращения: 18.11.2024).
5. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2021 N 81-КГПР21–13-К8 (УИД 42RS0006–01–2020–001812–52) // https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-grazhdanskim-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-21122021-n-81-kgpr21–13-k8/?ysclid=m3n4p3v6d222753251 (дата обращения: 18.11 2024).
