Данная статья посвящена анализу договора купли-продажи недвижимости как одного из наиболее распространенных видов сделок с недвижимым имуществом. В статье рассматриваются основные аспекты заключения такого договора, его содержание, правовые последствия для сторон и порядок регистрации. Авторы выделяют ключевые аспекты, на которые необходимо обратить особое внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости.
Ключевые слова: договор купли-продажи, недвижимость, сделка, правовые последствия, регистрация, стороны, законодательство, имущество.
This article is devoted to the analysis of the real estate purchase and sale agreement as one of the most common types of real estate transactions. The article discusses the main aspects of concluding such an agreement, its content, legal consequences for the parties and the registration procedure. The authors highlight the key aspects that need to be paid special attention to when concluding a real estate purchase and sale agreement.
Keywords: purchase and sale agreement, real estate, transaction, legal consequences, registration, parties, legislation, property.
Нужно понимать теоретические основы договорного права, так как обязательственному праву присущи характерные черты и для договорной системы. Среди основных аспектов обязательственного права можно выделить:
- Обязательственное право — это раздел гражданского права, который представляет собой комплекс норм гражданского законодательства, разделенный на общую и особенную части, а также на институты и подинституты.
- Обязательственное право напрямую регулирует оборот имущества и динамику гражданско-правовых отношений.
- Обязательственное право фокусируется не на конкретных объектах, а на поведении лиц, участвующих в этих отношениях как стороны, их обязанностях и правах по отношению к таким объектам.
Для того чтобы определить, когда к договорным отношениям применяются общие нормы, а когда специальные нормы, основанные на характере определенного типа договора, критически важно быть знакомым с перечисленными признаками. Эти признаки служат основой для разработки нормативных актов, которые применяются ко всем видам договоров.
В области недвижимости практическая составляющая договорного права также является очень значимой. Нередко в судебной практике по гражданским делам возникают споры, связанные с недвижимостью или сделками, касающимися данного имущества.
При разрешении таких споров возникает вопрос о том, какие нормы и законы следует применять. Для того чтобы эффективно защищать свои интересы, важно обладать знаниями о правовой основе договора купли-продажи в сфере недвижимости.
Понятно, что договор купли-продажи недвижимости представляет собой одну из форм договора купли-продажи, поэтому первоочередно важно изучить сущность этого конкретного вида договора.
Договор купли-продажи является ключевым элементом гражданского права, поскольку он широко распространен среди граждан Российской Федерации и имеет значительное значение в области договорных отношений.
Основная часть
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи представляет собой соглашение, по которому покупатель обязуется оплатить стоимость товара продавцу, а тот, в свою очередь, передать товар за плату.
Это определение четко показывает, что при заключении договора купли-продажи имущество передается на возмездной основе, а оплата производится денежными средствами. Таким образом, приведенное в Гражданском кодексе РФ определение ясно и понятно объясняет суть договора купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой разновидность договора купли-продажи, регулируемую параграфом седьмым главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основной особенностью данного договора является особенность его предмета. Это означает, что для различных видов недвижимости могут применяться специфические правила.
Помимо упомянутого параграфа Гражданского кодекса, существуют и другие нормативные акты, которые также регулируют особенности недвижимости. Например, земельный участок как вид недвижимости подпадает под особые правила, описанные в Земельном Кодексе Российской Федерации.
В юридической практике распространено мнение о том, что главным идентификационным признаком недвижимости является ее кадастровый номер, который обязательно должен быть указан в договоре. Действительно, кадастровый номер представляет собой эффективный способ идентификации объекта договора, что позволяет исключить возможные споры и несоответствия [3].
Важную роль в решении этого вопроса сыграло постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54. Этот документ заполнил пробелы в законодательстве, регулирующем сделки купли-продажи будущей недвижимости. Он установил порядок действий судов в случае отсутствия кадастрового номера в таком договоре и признал подобные договоры действительными.
В юридической науке в качестве ключевой проблемы продажи недвижимости, которая еще не существует, выделяют отсутствие надежных гарантий того, что покупатель в конечном итоге станет собственником приобретенного имущества, и пока не разработаны реальные механизмы осуществления его права [5].
Одним из существенных условий договора купли-продажи является его предмет, хотя это недостаточно для полной правовой регламентации. В контексте договоров купли-продажи недвижимости возникают и другие существенные условия.
Часто важным условием таких соглашений является цена. Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, цена должна быть или предварительно определена, или быть определимой в соответствии с условиями договора.
Указанные ключевые элементы, характерные для каждого договора купли-продажи недвижимости, включают цену и предмет. Однако, в зависимости от конкретного вида предмета договора, могут существовать дополнительные существенные условия. Например, если рассмотреть положения статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, то там содержатся правила, относящиеся к договору купли-продажи жилых помещений. В этом случае включаются дополнительные ключевые условия, связанные с правами лиц на жилое помещение, объемом этих прав и отношениями между лицами и помещением.
Действительное завершение договора купли-продажи недвижимости происходит в момент передачи покупателю имущества для пользования, а также передачи всех прав на недвижимость соответствующему лицу.
Считается, что имущество передано покупателю, когда заключается акт приема-передачи, подтверждающий передачу имущества для использования второй стороне, в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, процесс передачи прав на недвижимость на практике регулируется иным нормативным актом, не связанным с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно статье 551 ГК РФ, передача права собственности требует обязательной государственной регистрации. В реальной жизни часто возникает ситуация, когда право собственности передается без оформления акта передачи, так как такой документ не включен в список необходимых для регистрации права собственности. Помимо самой передачи недвижимого имущества, продавец также обязан передать покупателю правоустанавливающие документы.
Согласно статье 551 ГК РФ, переход права собственности происходит в момент государственной регистрации. Третий пункт данной статьи предусматривает возможность обращения в суд с требованием о проведении государственной регистрации в случае уклонения от нее.
Также следует рассмотреть вопрос о качестве недвижимости. Все недостатки имущества можно разделить на две основные категории: существенные и несущественные. В случае, если недостатки относятся к несущественным, покупатель имеет три варианта защиты: снижение цены, возмещение расходов, понесенных покупателем на устранение недостатков, а также бесплатное устранение недочетов.
Выводы
В ходе изучения договора купли-продажи недвижимости было обнаружено несколько ключевых особенностей. Во-первых, согласно статье 455 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости будущей вещи возможен. Во-вторых, основной особенностью такого договора является его предмет — любое недвижимое имущество. В-третьих, передача объекта сделки происходит через оформление передаточного акта. Наконец, в случае низкого качества передаваемой недвижимости покупатель имеет право на защиту, предусмотренную тремя способами при несущественных недостатках и четырьмя способами при существенных недостатках, учитывая уникальность недвижимого имущества и невозможность его обмена.
Литература:
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)
- Долинская В. В., Слесарев В. Л. Особенности договора продажи недвижимости, предприятия: конспект лекции // Правовые вопросы недвижимости. 2020. № 2. С. 22–28.
- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части вторая и третья (постатейный) // Под ред. О. Н. Садикова — М.: Издательство «Проспект», 2020.
- Новиков, А.В. «Гражданское право. Часть вторая: Учебник для вузов» — М.: Издательство «Юрайт», 2019.
- Манько О. В., Мурадян А. А., Корнеев А. А. Актуальные проблемы договора купли продажи будущей недвижимости // Международный научно-исследовательский журнал. — 2021. — № 7–3 (109). — С. 171–173.
- Толстой, Ю.К. «Гражданское право. Часть вторая: Учебник» — М.: Издательство «Статут», 2019.
