Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы практически всех граждан и Юридических лиц в Российской Федерации.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).
Выделим существенные условия договора. В первую очередь, нужно указывать предмет, который подлежит передаче покупателю, а именно данные, которые позволят точно определить местоположение недвижимого имущества на участке и в составе другого имущества (ст. 554 ГК РФ). Если разговор идет о здании, то необходимо указать место положения и площадь, приложить к договору поэтажный план, который представляет собой частью технического паспорта, выдаваемого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
В случае продажи части здания, раздельного помещения нужно также указывать определённое расположение здания, помещения: этаж, номер, общий метраж. Границы помещения можно предоставить на плане этажа, который будет приложен к договору, или выкопировке из совокупного плана этажа. Стоит отметить, что каждое помещение в здании, если хозяин, желает его реализовать отдельно, то он, должно иметь статус самостоятельного объекта недвижимого имущества, то есть оно должно значится в качестве такового в документах Росреестра, на каждое из таких помещений должен быть оформлен кадастровый паспорт. Подтверждением является Информационное письмо Президиума ФАС РФ от 05 ноября 2009 года № 134 [4], где указанно, что объектом купли-продажи может быть недвижимая вещь, права на которую подлежат регистрации в соответствии с федеральными законами, то есть в дальнейшем, заключение договора купли-продажи в отношении зданий и помещений допускается только в том случае, если указанные объекты сформированы как обособленные, удостоверением этого факта является кадастровый паспорт и отдельно присвоенный кадастровый номер.
При заключении сделки по купле продаже-недвижимости, важно знать, что особенно при покупке здания, важно уделять внимание не лишь самому объекту сделки, но и следующему за ним земельному участку. По общему правилу, установленному п.1 ст. 552 ГК РФ, права на участок земли, занятый недвижимостью и необходимый для её использования передаются покупателю в том же объеме, в каком она была у продавца (абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, которые позволяют определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче клиенту по договору (к примеру, местонахождения возводимой недвижимого имущества, ориентировочная площадь предстоящего здания или помещения, иные параметры, свойства недвижимого имущества, конкретные, в сегменте, в соответствии с проектной документацией). Такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества мало данных для индивидуализации вещей, проданного объекта недвижимого имущества, но в случае если они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнения заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым [9].
В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами письменной форме условия о цене недвижимости договор, о её продаже считается не заключенным.
Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК РФ цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям-оценщикам в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 31.07.2020) [11].
В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в ред. от 31.07.2020) итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В обязательном порядке в договоре необходимо добавить пункт — проверка правоспособности контрагента, на который нужно обязательно обратить внимания сторонам договора при его разработке (предварительно согласовать с участником сделки), перед его подписанием. Если контрагент — Индивидуальный бизнесмен (ИП), то его правомочность подписания договора обязательно подтверждаться свидетельством выданная МИФНС по месту регистрации индивидуального бизнесмена о государственной регистрации в качестве бизнесмена/индивидуального предпринимателя. Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) говорит о том, что с индивидуальным предпринимателем не случались не какие изменения с момента его регистрации, в случае каких-либо изменений в выписке обязательно содержится информация об этом. Более того, выписка ЕГРИП содержит совокупность типов работ, (перечень видов деятельности по оказанию услуг), которыми занимается бизнесмен, информация о гражданстве, месте постановке на учёт и место его жительства.
Следует отметить, что кроме проверки правоспособности сторон договора важной задачей является обезопасить себя, для этого необходимо провести обязательно проверку полномочия лица/лиц, которые подписывают сделку. Для правовой частоты и легитимности сделки важно, дабы продавцом выступал сам хозяин имущества или уполномоченное лицо на основании нотариальной доверенности с указанием всех прав по неё. Для подтверждения право собственности на предмет сделки продавец должен предоставить свидетельство о государственной регистрации право в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Будет не лишним, истребовать у контрагента на обозрение свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе, ибо это обезопасит любую из сторон от проблем с проверяющими налоговыми организациями. Правовая «чистота» сделки находится в зависимости прямо от добросовестности и законопослушности сторон. Следует отметить, дабы предмет купли-продажи был передан без ненужных обременений в виде запретов на регистрационные действия в отношении имущество вынесенные Управлением Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации (УФССП РФ), поэтому важно проверять, не представляет собой ли здание или помещение предметом залога, ипотеки, не передан ли предмет договора в качестве вклада в уставной капитал Общество, не является ли хозяин имущества должником по исполнительным производствам, по которым могли быть вынесены аресты в виде запрета регистрационных действий в отношении имущества. Всю информацию по обременениям, если они легально регистрировались владельцем, можно выявить в реестре прав (ЕГРП). Выписка из ЕГРП отражает основные изменения, которые происходили с недвижимостью и подействовали на принадлежность субъектных прав.
В силу, того, что Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 (в ред. от 30.12.2020 с имением и доп., вступ. в силу с 10.01.2021г) о государственно регистрации [10] ст. 7 означает принцип открытости данных, которые содержатся в реестре, на сегодняшний день каждому человеку дано право обратиться с заявлением в отделение регистрирующего органа и получить выписку на запрашиваемый Объект.
Участники договора могут также заключить и предварительный договор купли-продажи имущества (ст. 429 ГК РФ «часть первая» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) [2].
При его заключении у участников сделки возникает обязанность в будущем в указанный в предварительном договоре срок, заключить основной договор. Обязательно составляется акт приема-передачи имущества, указанного в договоре. Содержание предварительного договора должен позволять установить предмет основного договора и другие его условия, относительно которых достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, при отсутствии иных, помимо определяющих предметов, существенных условий основного договора в предварительном договоре, не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора.
При таких обстоятельствах, заранее определяется предмет, и существенные условия основного договора указанных в предварительном договоре, не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы прямо в момент заключения основного договора.
В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ заключение предварительного договора в устной форме не допускается. Кроме этого, следует отметить, что несоблюдение норм и формы предварительного договора влечет его ничтожность.
При заключении предварительного договора, будущего собственника имущества до заключения основного договора закон не обязывает уплатить за недвижимое имущество сумму денежных средств в полном объёме или часть от цены сделки, а при внесении задатка по предварительному договору или полном расчёте, при этом хоть, и называется предварительным, то в судебном порядке при подачи искового заявления, будет признан как договор купли-продажи.
Таким образом, предварительный договор может быть кратким и содержать только положения о предмете, так же и детальным, т. е. определять все условия основного договора. При таких обстоятельствах никакие иные условия, кроме обязанности заключить в дальнейшем по условиям основной договор в нем устанавливаться не может.
Можно привести пример из судебной практики, истцы заключили с ООО «Юнид-Казань» (ответчик/строитель) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, который устанавливает дальнейшее обязательство сторон по заключению в конкретный срок основного договора купли-продажи жилого здания, помещения. В обеспечение осуществления предварительного договора истцы обязались уплатить строительной организации/застройщику конкретную денежную сумму — в размере стоимости квартиры из учёта за квадратный метр. Кроме того в предварительном договоре было указано, что ответственность застройщика продавца по передаче квартиры наступает лишь при условии внесения приобретателями жилья намеченной суммы в полном объеме.
Свои обязательства истцы предусмотренный пунктом 5 договора исполнили в полной части, денежные средства застройщику переведены на расчетный счет, указанный в договоре при его подписании, но застройщик свою обязанность по подписанию в срок не пожелал, всячески уклонялся от подписании договора, основной договор в срок, установленный — до 01 января 2018 года, не подписан в связи с уклонением. В результате основной договор был подписан с существенным нарушением в виде увеличения срока, подписан 15 февраля этого же года, в день подписания стороны совместно подписали Акт приёма передачи.
В данном случае истцы могут воспользоваться Законом о защите прав потребителей, что ими было сделано, истцы в связи с нарушением застройщиком сроков подписания основного договора и передачи квартиры обратились в районный суд по месту своего жительства с исковым заявлением о взыскании с застройщика неустойки, апеллируя аргументом: ответчик, длительное время нарушал срок передачи предварительно уплаченного имущества (заявление подано в соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей».
Районный суд (суд первой инстанции) удовлетворил заявленные требования истцов к застройщику, решением названного суда неустойка за длительное нарушение и не должное исполнение обязанности для заключения в срок, предусмотренный основным договором, в суде нашло своё подтверждение, с ответчика была взыскана неустойка (реш. Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 года по делу № 2–2379/2018 М~1715/2018) [9].
Ответчиком в установленный законом срок 30 дней, была подана апелляционная жалоба, ответчик посчитал, что судом нарушены нормы процессуального права, апелляционная жалоба ответчика, оставлена без удовлетворения, суд апелляционной инстанции полностью согласился с решением суда первой инстанции, суд указал, что обязательство застройщика передать жильё покупателям, не является предметом заключённого сторонами предварительного договора (см. Апел. Опр. Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Респ. Татарстан от 29 августа 2019 года № 33–14697/2019г.) [1].
Верховным судом Российской Федерации 02 апреля 2019 года [7], было принято решение, согласно которого: решение нижестоящего суда было отменено в связи с существенными нарушениями норм процессуального права, гражданское дело было направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение, поскольку предварительный договор, заключённый сторонами обязывает в дальнейшем заключить договор о продаже имущества с выполнением всех пунктов и условий, при этом также суд указал, что данное соглашение сторон можно отнести к договору купли-продаже с определёнными условиями, в том числе и предварительного внесения денежных средств (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. N 49).
В заключение стоит отметить, что любые договоры могут скрывать в себе множество нюансов, которые нужно согласовать со стороной договора перед его заключением. В случае с предварительным договором внимание стоит уделять не только значительным условиям, важным для сторон, но и фактической проверке всех условий, в число которых входят: срок подписания основного договора, передача имущества по акту приёма передачи, сумма и срок оплаты покупателем цены договора, в том числе и ответственность за нарушение сроков оплаты, проверка в обязательном порядке полномочия лица, подписывающего сделку/договор и его правоспособности. Данная проверка обязана быть перед покупкой или реализацией недвижимого имущества, так как в дальнейшем или правильней сказать в будущем помогут Физическим и Юридическим лицам избежать споров в Арбитражном суде и судах общей юрисдикции по судебным спорам о признании сделки не действительной или заключения основного договора, что может сберечь не только потраченные денежные средства покупателя, но и его время, здоровье, и репутацию.
Литература:
- Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Республики Татарстан по делу № 33–14697/2019//справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020)//справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020)//справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»//справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009)//справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утв. Президиумом Верховного суда РФ 27.12.2017/ справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Определение Верховного Суда Российской Федерации № 11-КГ19–3//справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разращения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»//справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 года по делу № 2–2379/2018 М~1715/2018// справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ//справочно-правовая система Консультант Плюс.
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ//справочно-правовая система Консультант Плюс.
