На сегодняшний день в сфере предпринимательства довольно часто используются инвестиционные договоры, предметом которых являются или еще не созданные вещи, или те вещи, право собственности на которые не были зарегистрированы за продавцом.
В настоящее время в российском законодательстве, в частности в Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ), не предусмотрена особенная конструкция договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. В то же время п.2 ст. 455 ГК РФ отчасти регламентирует этот договор, устанавливая возможность его заключения на куплю-продажу такого товара, который еще не создан либо который будет приобретен продавцом в будущем [1].
Также данную возможность подтверждает Постановление № 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54) [2].
Указанный договор входит в состав консенсуальных, возмездных и двустороннеобязывающих сделок. Характер консенсуальности заключается в установлении предмета соглашения в виде будущей недвижимости, а также цены, условий об оплате в полном размере или большей части стоимости до момента передачи объекта в право собственности покупателя. Такой договор является одним из видов купли-продажи недвижимости, при оформлении которого необходима государственная регистрация перехода от продавца к покупателю права собственности на будущую недвижимую вещь. [3, с. 16].
Примечателен тот факт, что возможность заключения данного договора купли-продажи возникает вне зависимости от готовности объекта недвижимости к эксплуатации. Более того, договор заключается до получения разрешения на строительство и, соответственно до начала самого строительства будущей недвижимости. Отсутствие права собственности на имущество у продавца на момент заключения договора купли-продажи не является само по себе основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии с Постановлением № 54 указанный выше договор входит в категорию инвестиционных договоров. Основываясь на наблюдениях за инвестиционными сделками, связанными с реконструкцией и строительством недвижимого имущества постановление выделяет три модели договоров, посредством которых производится оформление отношений возникающих в сфере инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимости:
− Договор купли-продажи вещи, которая только будет создана (т. е. будет построена), либо будет приобретена в будущем;
− Договор простого товарищества (т. е. совместная деятельность);
− Договор строительного подряда.
Примечателен тот факт, что данное определение устанавливает опровержимую презумпцию. Это выражается в том, что судам необходимо квалифицировать договоры, связанные с реконструкцией объекта недвижимости и финансированием строительства, как договоры купли-продажи. При этом Высшим Арбитражным Судом РФ вовсе не ограничивается выбор договорных форм: в отношении строительства недвижимости существует возможность заключения договора, который будет содержать в себе элементы указанных выше договоров, равно как непоименованный в Гражданском кодексе.
В последнее время в большинстве случаев процесс структурирования инвестиционных отношений сопровождается оформлением участниками данных правоотношений путем заключения договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, т. е. такого имущества, которое будет создано, построено в будущем. Специалисты отмечают, что заключение данных договоров предоставляет для покупателя возможность привлечения финансов на стадии создания недвижимой вещи, во время ее строительства под залог прав по данному договору. Данное обстоятельство способствует положительному развитию инвестирования в строящуюся недвижимость [4, c.5].
Также важно отметить, что указанное постановление разрешило множество проблем, существующих в судебной практике и связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости. Но, как показала практика, постановление № 54 не снимает всех вопросов, возникающих в этой области.
В связи с этим судебная практика являет нам сложности, которые появляются в процессе индивидуализации объекта договора купли-продажи будущей недвижимости. Согласно тексту указанного постановления индивидуализация будущей вещи становится возможной посредством указания информации, сведений, которые позволят определить подлежащее передаче по договору недвижимость. В перечень таких сведений входит ориентировочная площадь возводимого здания либо помещения, местонахождение строящейся недвижимости, иные характеристики, в том числе те, которые будут определены путем использования проектной документации. Но в том случае, если свойства построенного здания или готового помещения будут существенно расходиться с указанными свойствами в договоре, то такое соглашение подвергается риску быть признанным незаключенным.
В настоящее время в судебной практике не сформировалось единое мнение в отношении вопроса о существенных расхождениях между метражом созданного объекта и метражом, согласованным участниками при заключении соглашения.
К примеру, в одном случае, основываясь на анализе проектной и технической документации, суд признал разницу в площади несущественной и удовлетворил иск о признании права собственности истца [5].
В другом случае намного меньшую разницу в метраже суд признал существенным расхождением, а договор незаключенным. Согласно этому делу между истцом и ответчиком было заключено соглашение, по которому исполнитель обязуется разработать по поручению заказчика проектно-сметную документацию, необходимую для строительства жилого здания. После выполнения обязательств исполнителем, заказчик отправил последнему проект соглашения о долевом участии в строительстве. В договоре указана общая площадь помещения в 214 кв.м., а также фигурирует условие: за 175 кв. м. цена составляет в 16 тыс. руб. за 1 кв.м., за метраж превышающий установленный порог, предусматривается иная цена, которая составит 60 тыс. руб. за 1 кв.м. Данные условия не удовлетворили исполнителя, что повлекло отказ от подписания соглашения. В следствие этих причин застройщик принимает решение о продаже данного объекта другим лицам. Далее исполнитель обращается в суд с требованием взыскать убытки в виде разницы между стоимостью помещения, указанной в договоре (16 тыс. руб. за 1 кв. м.) и актуальной рыночной ценой офисного помещения метражом в 175 кв. м. в готовом к эксплуатации здании. Суд отказал в иске, мотивируя свое решение тем, что фактическая воля участников договора была направлена на то, чтобы заключить в будущем соглашение с последующим обсуждением условий оплаты и согласованием самого объекта недвижимости. Однако вследствие того, что общий метраж помещения все же не был согласован участниками договора, представляется невозможным признать согласованным предмет предварительной договоренности [6].
Таким образом, подтверждается высокая важность надлежащей индивидуализации предмета сторонами при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости, при этом следует учитывать не только площадь объекта, но также указывать в соглашении и иные свойства.
Основываясь на вышеизложенном, представляется возможным сформулировать вывод по данной проблематике.
Договор купли-продажи будущей недвижимости представляет собой наиболее распространенную разновидность инвестиционных договор, встречающихся в юридической практике.
Постановление № 54, принятое Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разрешило множество проблем, связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости. Наиболее существенной возможностью, которую предоставило данное постановление, является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. При этом оно сохраняет свое несовершенство, так как оставляет не разрешенными ряд существенных проблем в данной области российского законодательства.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 06, 07, 08 февраля. № 23, 24, 25.
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9.
- Тресцова Е. В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. 2013. С. 13–16.
- Себякина А. А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Интерактивная наука. 2017. С. 5–10.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 декабря 2011. по делу № А5715802/2010 // Документ опубликован не был.
- Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2011г. по делу № А33–8250/2011 // Документ опубликован не был.
