Настоящая статья посвящена анализу основных проблем, возникающих при заключении и исполнении договора купли-продажи будущей недвижимости. В статье проводится анализ законодательства и действующей судебной практики, связанной с регулированием договора купли-продажи будущей недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, договор купли-продажи будущей недвижимости, продажа будущей вещи.
Российское законодательство понимает под договором купли-продажи недвижимости договоренность сторон, в лице собственника недвижимости и покупателя, о передаче в собственность последнему участка, здания, квартиры или другого недвижимого имущества.
На сегодняшний момент, в гражданском законодательстве не закреплена договорная конструкция, которая бы предусматривала именно куплю-продажу будущей недвижимой вещи. Однако, к применению предлагается ст.455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГК РФ), которая устанавливает, что стороны могут заключить договор купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.
Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Важно отметить, что определение предмета в договоре купли-продажи будущей недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество.
В силу того, что недвижимое имущество — это один из наиболее распространенных объектов экономического оборота, который является наиболее значимым для государства, то со стороны законодателя для обеспечения его защиты должно быть приложено немалое количество ресурсов.
Длительный период юристы неоднозначно относились к договору купли-продажи будущей вещи. Это обусловлено спецификой предмета данного договора, а именно отсутствием у продавца, на момент заключения договора, права собственности на реализуемую недвижимость. Суды, рассматривая такого рода споры, часто признавали сделки недействительными. Причина таких решений кроется в ст.209 ГК РФ, где есть указание на принадлежность имущества собственнику.
Однако, это не свидетельствует о невозможности заключить договор и дальнейшем признании его недействительным. Возможность заключения таких договоров также подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоренности, которая будет приобретена или создана в будущем» (далее по тексту- Постановление № 54). Действительно, на момент публикации данное Постановление решило вопрос с определением договорной конструкции, однако, не сняло других существенных вопросов в данной области [5, с.82].
Основными проблемами при заключении такого договора являются:
1. Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей недвижимости.
Законодатель устанавливает для сторон обязанность указывать данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Для точности стороны обычно прописывают в договоре кадастровый номер, однако, у будущей вещи его нет [5, с.83].
В связи с чем, на момент создания вещи, критерии отнесения к предмету договора могут разниться с ранее обговариваемыми сторонами. Так, например, площадь недвижимого имущества может быть менее ранее заявляемой, иное расположение квартиры на этаже, иное местонахождение на участке, все это может являться основаниями для признания договора незаключенным.
Наиболее простым решением для урегулирования данного вопроса видится более четкое индивидуализирование объекта в самом договоре.
2. Ограничение права покупателя требовать передачи ему недвижимой вещи в натуре.
В соответствии с гражданским законодательством в случае неисполнения обязанностей продавцом покупатель вправе потребовать возмещения убытков, возврат уплаченных по договору средств и реализации обязанности в натуре.
Однако, в случае если покупатель обратится в суд с требованием понудить продавца передать ему вещь в натуре в качестве исполнения своих обязательств по договору, то удовлетворить данное требование суд сможет только в случае действительного существования вещи на момент обращения, нахождения его во владении у продавца и наличия регистрации в Едином государственном реестре недвижимости [4, с.172].
Таким образом, в случае несоответствия ситуации одному из критериев, покупатель лишается одного из способов защиты своих прав, а именно требовать передачи недвижимости в натуре.
Проанализировав указанные нормы, представляется целесообразным усовершенствовать механизм защиты прав покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимости и конкретизировать способы индивидуализации недвижимости.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 1996 г. № 5.
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. N 9. 2011.
- Бевзенко Р. С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // «Вестник ВАС РФ». 2012. № 3.
- Манько О. В., Мурадян А. А., Корнеев А. А. Актуальные Проблемы Договора Купли-Продажи Будущей Недвижимости // МНИЖ. 2021. № 7–3 (109).
- Хажаева А. Х. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Вестник Уральского института экономики, управления и права. 2018. № 1 (42).
