В настоящей статье рассматриваются самые основные проблемы теории и практики, возникающие в конструкции договора купли-продажи недвижимости. В процессе изучения автором были выявлены и рассмотрены недостатки договора купли-продажи будущей недвижимости, которые полезны к изучению не только юристам, но также и простым гражданам, изъявившим желание приобрести или же реализовать недвижимость.
Ключевые слова: договор купли-продажи, недвижимость, строения, здания, сооружения, прочность связи объекта с землей.
This article discusses the most basic problems of theory and practice that arise in the construction of a contract for the sale of real estate. In the process of studying, the author identified and considered the shortcomings of the contract of sale of future real estate, which are useful for studying not only lawyers, but also ordinary citizens who have expressed a desire to purchase or sell real estate.
Keywords : contract of sale, real estate, buildings, buildings, structures, the strength of the connection of the object with the ground.
Сфера правового регулирования договорных отношений конструкции купли-продажи недвижимости затрагивает достаточно большой перечень вопросов гражданского оборота — от общетеоретических, касающихся понятия и признаков недвижимости, и заканчивая особенностями отдельных видов таких договоров.
В соответствии с нормами ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все то, что имеет непосредственную и прочную связь с землей, выражающуюся в том, что объекты не могут быть перемещены без нанесения несоразмерного ущерба их назначению [1].
Представленная формулировка является неисчерпывающей при определении признании объекта недвижимостью. Как показывает судебная практика здания, строения и сооружения, имеющие прочную связь землей и зарегистрированные в государственном реестре, тем не менее, могут быть признаны движимым имуществом. Связано это с тем, что ни один из признаков недвижимого имущества, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, не является определяющим.
В настоящее время в научной среде сложилось единое мнение, что самым основным критерием отнесения объекта к недвижимости является его прочная связь с землей, благодаря своим конструктивным решениям [3].
Данное суждение имеет право на существование, однако судебная практика говорит о том, что не все объекты, имеющие прочную связь с землей, являются недвижимыми. При этом объекты, которые и не имеют такую прочную связь, могут быть признаны недвижимым имуществом, так как в положениях действующего российского законодательства прямого запрета на это не предусмотрено.
Наличие фундамента у объекта не говорит о том, что это недвижимость, так как временные сооружения также могут его иметь, но характер такого объекта не позволяет относить его к недвижимому имуществу. По такому же признаку не относятся к данной категории и быстровозводимые сборно-разборные конструкции, которые можно собрать и разобрать в любой момент.
Наличие подведенных коммуникацией также не гарантирует объекту, что он будет признан недвижимым, так как коммуникации могут быть подведены к любому объекту, а не только к недвижимому.
Если рассматривать такой признак недвижимого имущества как прочная связь с землей, то можно отметить, что он является относительным, так как суть его выражается в сложности перемещения объекта без нанесения ему значительного ущерба, а не в полной невозможности перемещения объекта [4]. В качестве аргумента такой позиции суды обычно приводят опыт перемещения в 1937 г. в Москве дома на ул. Серафимовича на несколько сот метров по рельсам со шпалами в новое место на заранее подготовленный фундамент (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2013 г. по делу № А40–53007/12) [2]. И даже такой объект не изменял своего статуса как недвижимое имущество.
Следовательно, объект будет признан недвижимым, если у него будет не только физическая связь с землей, но и юридическая, при этом данная связь должна быть в совокупности. Однако не стоит забывать, что признание объекта недвижимым все же является оценочной категорией.
Следовательно, в ст. 130 ГК РФ необходимо внести более подробное описание признаков объекта недвижимости. Однако более рациональным было определить понятие недвижимого имущества по образцу стран запада (Франция, Германия и так далее). В данных странах недвижимым имуществом является только земельный участок, а все остальное, что на нем расположено признается частью земельного участка. Такой подход к пониманию объекта недвижимости значительно упрощает процедуру регистрации в государственном реестре, да и в принципе более прост в понимании для простых граждан.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 26.10.2021) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2013 г. по делу № А40–53007/12 // СПС Консультант плюс.
- Волков Г. А. Понятие недвижимого имущества: публично-правовой аспект // Экологическое право. 2020. № 4.
- Хажаева А. Х. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Вестник Уральского института экономики, управления и права. 2018. № 1 (42).
