В данной статье рассматриваются теоретические аспекты договора купли-продажи, а также его правовые вопросы, которые могут касаться особенностей заключения, изменения и прекращения действия договора. Актуальность рассматриваемых сведений заключается в необходимости правового закрепления передачи прав на объект в ходе сложившихся гражданских правоотношений. Автором исследованы методические и нормативно-правовые источники, с помощью которых изучена правовая сторона вопроса договора купли-продажи между сторонами.
Ключевые слова: договор, гражданское право, покупка, продажа, сделка, условия договора, расторжение.
В течение жизни человек сталкивается с необходимостью в продаже или покупке тех или иных объектов или услуг, которые возможно заполучить с привлечением другого заинтересованного лица. Так, являясь субъектом права, гражданин может вступить в гражданские правоотношения, которые подразумевают защиту сторон по принципу справедливости.
Так, одним из правовых источников защиты гражданских прав выступает Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ), который, в частности, устанавливает нормы проведения различных сделок. В свою очередь положения по договору купли-продажи отражены в ст. 454 ГК РФ, согласно которой продажа имущественных и цифровых прав предполагает обязанность одной стороны (продавца) передать вещь или товар в собственность второй стороне, именуемой покупателем, в обязанности которого, между тем, входит уплата оговоренной суммы и получение вещи или товара. [1]
Договор купли-продажи допускается применять в устной форме, например, в момент продажи личных вещей самостоятельно либо с помощью различных Интернет-площадок. Однако, зачастую, если речь идет о более высокой стоимости сделки, заключается письменный договор купли-продажи, в котором подробно указываются обязательные и дополнительные, на усмотрение сторон, сведения.
В целом, обязательное заключение договора купли-продажи предусмотрено для:
— продажи недвижимости, автомобильных и иных средств, которые подлежат государственной регистрации с внесением изменений о передаче прав собственности в базу Росреестра, ГИБДД и т. д.;
— случаев, когда даже одна из сторон договора является юридическим лицом;
— случаев, когда стороны откладывают передачу прав на объект до определенного момента. [3, с. 164]
Для того, чтобы договор имел юридическую силу в нем необходимо правильно указать определенную информацию, например:
— информацию о сторонах договора. Физические лица прописывают свои достоверные паспортные данные (серию, номер, дату выдачи, кем выдан, а также дату рождения), юридические лица прописывают свое наименование, ИНН, КПП, ОГРНИП, ставят подпись и печать организации;
— предмет договора, в котором описывается тип передаваемого объекта (недвижимость/автомобиль/личные вещи и др.), размер, а также уникальный идентификационный номер при наличии (кадастровый номер недвижимости, VIN-код автомобиля и др.);
— стоимость объекта договора в цифровом обозначении, продублированном прописью. На территории Российской Федерации подразумевается платеж в рублях, однако, если стороны выбрали иную валюту, в договоре необходимо указать конвертируемую в рубли сумму по курсу Банка России на день его заключения;
— порядок оплаты, размер задатка, если таковой вносился до заключения договора, срок перевода и поступления денежных средств на счет продавца. Задаток оформляется ранее также в письменной форме, а также признается доказательством на заключение и обеспечение исполнения договора (ст. 380 ГК РФ). [1]
Так, договор купли-продажи придерживается принципов консенсуальности, возмездности и взаимосогласованности. Однако, в практике возникновения гражданских правоотношений на почве купли-продажи существуют нюансы, которые обоснованы отклонением от заявленных принципов ввиду различных факторов. Например, указание продавцом недостоверных сведений о состоянии недвижимого имущества может привести к отказу покупателя от своих обязательств по оплате. В других случаях, сделка и вовсе может быть признана недействительной, например, если продавец не обладает полномочиями на недвижимое имущество (не является собственником, имеет недействительную доверенность и т. д.).
Перечисленные факты становятся основанием для судебных разбирательств, поэтому сведения, прописанные в договоре купли-продажи должны:
— быть достоверными, с возможностью документального подтверждения при проверке до или на момент заключения договора;
— содержать всю необходимую и дополнительную информацию как об объекте, так и о сторонах договора;
— исключать ошибки и опечатки, а также неточности юридического характера.
После заключения договора он может вступить сразу же в законную силу, либо иметь отложенный срок, если это было прописано.
Основания изменения и расторжения договора купли-продажи предусмотрены в ст. 450 ГК РФ, согласно которой подобные действия могут осуществляться по обоюдному согласию сторон либо по заявлению одной из сторон, но по решению суда. [1]
Договор считается исполненным после оплаты и передачи (в случае с недвижимостью — регистрации) прав собственности. Исполнение является одним из способов прекращения обязательств, в силу ст. 408 ГК РФ. [1] Это означает то, что с момента исполнения условий договора, он прекращает свое действие. Поэтому, расторжение договора после его исполнения невозможно.
Изменять и расторгать договор в случае с продажей недвижимости возможно, если покупатель зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплату или произвел ее не в полном размере, т. к. его обязательства не считаются исполненными. [2, с. 106]
Расторжение договора по соглашению сторон договора является двухсторонней сделкой, т. е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению продавца и покупателя расторжение договора происходит в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом для расторжения договора купли-продажи потребуется заключение соглашения двумя сторонами.
Таким образом, договор купли продажи является юридическим основанием для передачи прав собственности, их перерегистрации в случаях, если стороны соблюдают и исполняют свои обязательства. Вопросы изменения и расторжения договора можно решить обоюдно в досудебном порядке. Судебные решения по разрешению гражданских правовых споров в отношении объекта купли-продажи при наличии документальных подтверждений исполнения обязательств или отказа от них выносятся как в пользу продавца, так и в пользу покупателя.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 01.10.2023 г.) // Официальный интернет-портал правовой информации. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения: 11.04.2024).
- Ахтямова Е. В. Правовые особенности заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений // International Journal of Humanities and Natural Sciences. — 2023. — № 9–2 (84). — С. 105–107.
- Магомедов Г. Г. Основные положения договора купли-продажи: понятие, содержание и субъекты // Международный научный журнал «Вестник науки». — 2023. — № 7 (64), Т.5. — С. 162–169.
