Автор статьи проводит анализ общественных отношений по приобретению права собственности на жилые помещения в Российской Федерации с целью выявления в них проблем и противоречий, а также поиска возможных путей их решения. Анализ проводится в контексте приобретения права собственности на жилые помещения в связи с приобретательной давностью.
Ключевые слова: жилые помещения, право собственности, приобретения права собственности, проблемы приобретения права собственности на жилые помещения, приобретательная давность.
Право на жилище можно назвать важнейшим социально-экономическим правом граждан России. Данное право реализуется посредством возможности иметь жилище, пользоваться им, а также распоряжаться им в установленных законом случаях и порядке и закреплено в ст. 40 Конституции РФ. Согласно ст. 17 Конституции РФ право на жилище принадлежит каждому от рождения. Основаниями возникновения жилищных прав являются договоры и иные сделки:
– договоры купли-продажи;
– дарения;
– мены;
– ренты;
– социального найма, договор поднайма;
– обмена жилыми помещениями;
– управления общим имуществом в многоквартирном доме;
– коммерческого найма,
– аренды, а также приватизации.
Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать вследствие односторонних сделок: принятие наследства, завещательный отказ (на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК)), а также в следствие приобретательной давности [1].
Гражданский кодекс Российской Федерации называет приобретательную давность в качестве основания приобретения права собственности. Легальное понятие срока приобретательной давности дано в п. 1 ст. 234 ГК РФ, согласно которому лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным имуществом в течение определенного времени приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Приобретательная давность может быть реализована при условии соблюдения следующих правил:
– во-первых, открытость владения;
– во-вторых, добросовестность владения;
– в-третьих, непрерывность;
– в-четвертых, владение имуществом как своим собственным.
В судебной практике по делам, связанным с установлением права собственности в порядке приобретательной давности, актуальной проблемой выступают сроки, в течение которых лицо должно осуществлять давностное владение. Из положений п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) следует, что срок давностного владения в отношении движимого имущества составляет не менее пяти лет, в отношении недвижимого — не менее пятнадцати, при этом из п. 4 ст. 234 ГК РФ следует, что если объект давностного владения мог быть виндицирован, то течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по виндикационным требованиям [2].
Вместе с тем, на практике, возникают ряд проблемных аспектов при приобретении права собственности в связи с приобретательной давности. Одной из таких проблем является вопрос о возможности приобретения по указанному основанию права собственности на земельный участок. Сложность решения данного вопроса обусловлена наличием презумпции государственной собственности на землю, закрепленной в п. 2 ст. 214 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, а также наличием административной ответственности за самовольное занятие земельных участков. О наличии рассматриваемой проблемы свидетельствует анализ Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012–2020 годы, утвержденных Распоряжением Правительства РФ от 3 марта 2012 г. N 297-р, согласно которым одним из направлений государственной политики в указанной сфере является совершенствование порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности, тем самым признается недостаточное правовое регулирование с целью однозначного юридического разрешения данного вопроса [3].
Некоторые проблемы с исчислением срока приобретательной давности связаны с субъектным составом спорных правоотношений. Определенные особенности, связанные с течением срока приобретательной давности в отношении давностного владения имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, усыновленному третьими лицами, стали предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Так, лица обратились в суд общей юрисдикции с требованием о признании за ними долей в праве общей собственности по правилам приобретательной давности, основанием для обращения с такими требованиями стали следующие обстоятельства: лицо, которому принадлежит спорная доля, является усыновленным более пятнадцати лет назад, вместе с этим установить место нахождения усыновленного невозможно по причине режима тайны усыновления [2].
Возникновение права собственности в отношениях трансграничного характера регламентируется с помощью коллизионной привязки к закону места нахождения вещи. Коллизионное регулирование возникновения права собственности на основе приобретательной давности получило выражение в ч. 4 ст. 1206 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Возникновение права собственности связывается с правопорядком той страны, где имущество находилось в момент окончания срока приобретательной давности. Недвижимое имущество, признаваемое таковым в силу закона, в частности воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и другие вещи, требующие государственной регистрации, может перемещаться в пространстве, пересекая границы государств, следовательно, в данном случае существует возможность применения специальной коллизионной привязки к закону места нахождения вещи в момент окончания срока приобретательной давности. Однако ст. 1207 ГК РФ предусматривает специальную коллизионную привязку к определению права собственности и других вещных прав на морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, требующие проведения государственной регистрации перехода прав на них. Получается, что вопросы возникновения права собственности и других вещных прав на морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, признанные недвижимыми гражданским законодательством, регулируются законодательством той страны, где они зарегистрированы, а не там, где находились в момент окончания срока приобретательной давности [4].
Литература:
1. Сперанская Л. В. Право на жилище // СПС КонсультантПлюс. 2021.
2. Аблятипова Н. А. Особенности применения правил о сроках приобретательной давности в российской правовой системе: на примере судебной практики Республики Крым // Нотариус. — 2020. — № 4. — С. 19–22.
3. Умеренко Ю. А. Возникновение права собственности на земельный участок по основанию приобретательной давности: проблемы практики // Юрист. — 2016. — № 23. — С. 18–23.
4. Тагаева С. Н. Коллизионные принципы возникновения права собственности на имущество в силу приобретательной давности // Международное публичное и частное право. — 2019. — № 3. — С. 22–25.
