В статье рассматривается практическая значимость вопроса отчуждения земельных участков по законодательству Российской Федерации, а также ряда зарубежных государств. Исследовав поставленный вопрос, автор пришел к выводу о необходимости совершенствования норм российского законодательства, а также процедуры изъятия земельных участков в Российской Федерации, в частности, изменения текста решения об изъятии земельного участка, его описательной части.
Ключевые слов: земля, право собственности, нецелевое использование земельного участка, принудительное отчуждение.
Положения Конституции Российской Федерации закрепляют общепризнанный принцип неприкосновенности собственности, на основании которого не допускается произвольное вмешательство государственных органов и органов местного самоуправления в отношении собственности [1]. Государство не должно произвольно вмешиваться в вопросы собственности и должно обеспечивать баланс между интересами общества и защитой прав личности. Принудительные меры по конфискации имущества должны быть применены только в случае защиты конституционно значимых ценностей и должны соответствовать принципам справедливости, разумности и пропорциональности. Эти меры не должны иметь обратную силу и не должны затрагивать сущность соответствующих конституционных прав.
Между тем несмотря на существование указанного конституционного принципа, законодателем предусмотрен механизм по отчуждению земельных участков вопреки воли собственника, представляющий собой правовой механизм, позволяющий государству изымать частную собственность для общественных нужд. Данная процедура вызывает широкий спектр правовых, социальных и экономических вопросов. В данной статье мы постараемся рассмотреть особенности российского законодательства и сравнить с зарубежными правовыми системами.
Отчуждение земельного участка имеет характер и признаки сделки, специфические особенности которой заключается в том, что она является результатом осуществления собственником или иным уполномоченным лицом действия по распоряжению земельным участком, итогом чего становится смена собственника конкретного участка земли [8, с. 14]. В общем виде под принудительным отчуждением земельных участков необходимо понимать процесс, при котором государственные органы в соответствии с установленными законом процедурами изымают земельные участки у их владельцев. Основной целью данного механизма является удовлетворение общественных нужд, к примеру, строительство инфраструктуры, жилых комплексов или других объектов, необходимых для развития общества.
В российском правопорядке подобная процедура регулируется комплексом нормативных правовых актов, в частности: Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) [2], Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [3], Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [4], Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» [5], Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [6].
Указанным отраслевым законодательством регламентирован механизм принудительного изъятия земельного участка.
Наиболее распространенным случаям принудительного отчуждения земельного участка является его изъятие для государственных и муниципальных нужд. Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ и ст. 49 ЗК РФ изъятие осуществляется в исключительных случаях, предусмотренным законом. В первую очередь это:
— строительство различных объектов инфраструктуры (транспорт, энергетика, инженерные коммуникации и т. д.) при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;
— комплексное развитие территории. В этом случае под снос могут попасть все объекты в границах проекта развития.
Отсутствие четкого разделения между нормативными сферами гражданского и земельного права создает проблемы на практике из-за неоднозначного ответа на вопрос о приоритете применения той или иной нормы в случае конфликта. Механизм изъятия земельного участка подробно прописан в ЗК РФ, что выглядит вполне логично. В то же время при решении рассматриваемого вопроса в части принудительного изъятия земельных участков нормы, содержащиеся как в ГК РФ, так и в ЗК РФ, вновь смешиваются. Причем наблюдаются либо полное дублирование, либо очень серьезные несоответствия.
Например, ГК РФ определяет последствия такого изъятия: в частности, прекращаются право частной собственности и иные вещные права на изымаемый участок, досрочно расторгается договор аренды земельного участка или договор безвозмездного пользования им, прекращаются ранее установленные сервитуты, обременения и т. д. ЗК РФ также содержит отдельные правила, определяющие прекращение и переход прав на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.11). При этом указанная норма содержит более расширенный их перечень.
Основания изъятия земельных участков перечислены в ст. 49 ЗК РФ, законодатель говорит об исключительности оснований изъятия земельных участков, что означает закрытый перечень, и в то же время положения ст. 49 раскрывая перечень оснований изъятия, допускает иные основания изъятия, которые могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, основания для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлены Федеральным законом от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, о развитии горноклиматических курортов в городе Сочи и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [7].
Такой подход отечественных законодателей неоднократно подвергался критике со стороны научного сообщества как нарушение принципа «исключительности», который является одним из основных принципов изъятия земельных участков [9, с. 204; 11, с. 133]. Как видится, с указанным мнением следует согласиться.
В российском законодательстве принудительное отчуждение земельных участков осуществляется на основании следующих принципов:
— Острая необходимость — то есть принудительное отчуждение возможно только в случае, если это необходимо для реализации государственных или муниципальных нужд;
— Владельцы изымаемых земельных участков имеют право на получение справедливой компенсации, которая должна соответствовать рыночной стоимости отчуждаемого имущества;
— Соблюдение процедуры, установленной законодателем, при принудительном отчуждении земельных участков, а также в строго определенных законом случаях.
Далее считаем необходимым обратиться к анализу зарубежного опыта регулирования принудительного прекращения права собственности на земельный участок.
Интересная практика Шотландии [10, с. 33–36]. В зависимости от прекращения качественного обязательства при сохранении вещного права выделяют факультативные и качественные обязательства (например, real burdens (реальное бремя) в Шотландии) и необходимые. В отличие от необходимых качественных обязательств, от факультативных можно освободиться, не прекращая право собственности или иное вещное право на объект. Если качественное обязательство факультативное, то при освобождении от него модифицированное вещное право может превратиться в традиционное.
В свою очередь законодательство Германии регламентирует следующие вопросы, которые должны быть решены при вынесении решения об изъятии, в том числе: какие сохраняются права на изымаемый земельный участок; какими правами будут обременен объект изъятия, а также земля, подлежащая предоставлению взамен изъятой; какие правовые отношения возникнут; об изъятии другого земельного участка в целях компенсации или о переходе права на такой земельный участок (при компенсации в виде равноценного земельного участка) [12].
В России и в Германии для определения размера возмещения за изымаемый земельный участок за основу берется его рыночная стоимость, под которой понимается цена, которая в момент проведения оценки могла бы быть получена за земельный участок в данных правовых условиях и при фактических свойствах, с учетом свойств и положения земельного участка.
При этом стоит подчеркнуть, что в немецком законодательстве в части размера возмещения за земельный участок предоставляет гражданам больше прав, так как включает в размер возмещения не только рыночную стоимость самого участка, но еще и рыночную стоимость находящихся на нем объекта недвижимости, если они изымаются одновременно с земельными участками, а также убытки, причиненные изъятием (в том числе упущенная выгода).
В заключении хотелось бы отметить, что отчуждение земельных участков является важным инструментом для реализации общественных нужд. В российском правопорядке данный процесс имеет четкие законодательные рамки и гарантии для собственника. Международный опыт отдельных стран показывает, что подходы к принудительному отчуждению могут существенно различаться в зависимости от правовой системы. Дальнейшее исследование зарубежного законодательства может помочь в совершенствовании российского правопорядка, обеспечивая баланс между общественными интересами и правами частной собственности.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01 июля 2020 г.) // Российская газета. — 2020. — 4 июля.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2024. № 33 (Часть I). Ст. 4933.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2023. № 32 (Часть II). Ст. 6218.
- Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148; 2024. № 8. Ст. 1044.
- Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (ред. от 06.04.2024) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 4. Ст. 251; 2024. № 15. Ст. 1969.
- Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2024. № 33 (Часть II). Ст. 5015.
- Федеральный закон от 01 декабря 2007 г. № 310-ФЗ (ред. от 28.06.2014) «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 2007. № 49. Ст. 6071.
- Аверьянова Н. Н. Конституционно-правовое регулирование земельных отношений в Российской Федерации: монография. М.: Юстицинформ, 2017. 263 c.
- Белова Т. В., Собенина М. А. Государственные и муниципальные нужды как условие изъятия земельного участка и прекращения права частной собственности на него // Новая наука: стратегии и векторы развития. 2016. № 6–2 (88). С. 203–207.
- Мурсалимов К. А., Солоухина С. В. Земельное право шотландии: историко-правовые аспекты // Аграрное и земельное право. 2020. № 11 (191). С. 33–36.
- Чаплин Н. Ю. Гражданско-правовой режим земельных участков: дисс. … канд. юр. наук. М., 2020. 199 с. (133)
- Опыт Германии в вопросах правового регулирования принудительного прекращения права собственности на земельные участки. URL: https://conf.siblu.ru/opyt-germanii-v-voprosah-pravovogo-regulirovaniya-prinuditelnogo-prekrashcheniya-prava-sobstvennosti (дата обращения: 29.02.2024).
