Рассмотрена проблема индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей недвижимости, проанализирована судебная практика, а также даны практические рекомендации по заключению рассматриваемого договора.
Ключевые слова: будущая недвижимость, купля-продажа, заключение договора, индивидуализация предмета договора, изменение площади недвижимости
Договор купли-продажи будущей недвижимости получил широкое распространение в современных экономических реалиях, являясь «удобным» правовым инвестиционным механизмом для обеих сторон правоотношения. Возможность передачи имущества, которое на момент заключения соглашения отсутствует физически, предусмотрена также и иными договорными конструкциями, например договором аренды. Чаще всего объектом договора купли-продажи будущей недвижимости являются квартиры, офисные здания и иные сооружения. Отсутствие самостоятельной фиксации в Гражданском кодексе РФ обуславливает необходимость изучения рассматриваемого договора.
В п.1 ст. 549 ГК РФ говорится о том, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или иное недвижимое имущество. Возможность заключения данного договора в отношении товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, предусмотрена п. 2 ст. 455 ГК РФ, а также Постановлением Пленума ВАС РФ № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров о недвижимом имуществе, которое будет создано или приобретено в будущем». Как отмечается в указанном Постановлении ВАС РФ, договор купли-продажи будущей недвижимости является одним из видов инвестиционных контрактов, и заключение таких договоров позволяет покупателю недвижимости привлекать финансирование еще на стадии ее строительства, что способствует эффективному развитию инвестиций в строящуюся недвижимость.
Необходимо отметить, что принятие Постановления ВАС № 54 решило многие правовые проблемы, связанные с заключением договора купли-продажи будущего имущества. Несмотря на это, в судебной практике иногда возникают сложности с индивидуализацией объекта такого договора, так как она может быть только приблизительной. В договоре должны указываться такие сведения как, местонахождение недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики и свойства в соответствии с проектной документацией. При этом может сложиться ситуация, когда готовый объект не будет соответствовать условиям договора, что повлечет за собой признание соглашения недействительным.
Что касается судебной практики, то она не выработала единого мнения по вопросу о существенном разногласии между площадью построенного объекта и площадью, которая была согласована сторонами при заключении договора. Так, например, в деле № А5715802/2010 из-за незначительной разницы в площади договор не был признан заключённым. Суд отклонил иск, поскольку фактическая воля сторон была направлена на подписание договора в будущем с последующим утверждением имущества и условий оплаты. Но поскольку общая площадь помещения так и не была согласована сторонами, предмет предварительной договоренности тоже нельзя считать согласованным. Решающим фактором при признании договора незаключенным в данном случае было то, что стороны не договорились о каких-либо других свойствах будущего имущества, кроме площади недвижимости. Из этого следует, что при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости сторонам нужно указывать не только его предмет и площадь, но и иные характеристики, чтобы уменьшить число таких казусов.
Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами необходимо подумать о включении в договор купли-продажи будущей недвижимости следующих положений.Так, например, если при строительстве или реконструкции здания имеется вероятность изменения его площади по сравнению с проектной документацией, то рекомендуется предусмотреть в договоре пределы таких изменений, а также влияние изменение площади объекта на его цену. Информацией, которая определяет расположение объекта на соответствующем земельном участке или в составе иного недвижимого имущества, может быть, например, схема расположения помещения на поэтажном плане здания. Рекомендуется также еще до подписания договора проверить тот земельный участок, на котором планируется строительство. Особенно это актуально для государственной или муниципальной земли, срок аренды которой может истечь к моменту исполнения договора.
Подводя итог, следует сказать, что договор купли-продажи будущей недвижимости является одним из видов инвестиционных контрактов и заключение таких договоров позволяет покупателю недвижимости привлекать финансирование еще на стадии ее строительства, что способствует эффективному развитию инвестиций в строящуюся недвижимость. Необходимо отметить, что в российском законодательстве отсутствует четкое регулирование рассматриваемого договора, что накладывает дополнительную нагрузку на судебные органы. Видится необходимой дальнейшая разработка норм о купли-продаже будущей недвижимости, затрагивающих права и обязанности сторон, а также существенные условия данного договора.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 29.01.1996. — № 5.
- Манько О. В., Мурадян А. А., Корнеев А. А. Актуальные проблемы купли-продажи будущей недвижимости. Международный научно-исследовательский журнал. № 7–3 (109). 2021. ISSN 2227–6017. С.171–173.
- Пазына М. А. Особенности арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности: дис.. канд. юрид. наук.- Саратов, 2013. 205 с.
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9.
- Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2011 г. по делу № А33–8250/2011// СПС «КонсультантПлюс
