Информация, представленная в данной научной статье, будет полезна самому широкому кругу читателей, как интересующихся вопросами дальнейшего развития правового института в виде «договора купли-продажи недвижимости», так и специалистам, его правоприменяющим.
Уже сегодня можно с уверенностью говорить о том, что правовой институт в виде «купли-продажи недвижимости», содержит в себе проблемы, как из области теории, так и из области практики.
И такое положение рассматриваемого вопроса в области правоприменимости договора купли-продажи недвижимости характерно не только для современной Российской Федерации, но и для большинства стран современного мира, что в полной мере соответствует всей реальной действительности.
Тем не менее, по мере нахождения универсального правового решения по вопросам договора купли-продажи недвижимости, все они последовательно и постепенно имплементируются в нормы действующего законодательства Российской Федерации.
Ключевые слова : проблемы теории, проблемы практики, договор купли-продажи недвижимости, договор.
The information presented in this scientific article will be useful to the widest range of readers, both those interested in the further development of the legal institution in the form of a «real estate purchase and sale agreement», and its law enforcement specialists. Already today it is safe to say that the legal institution in the form of «purchase and sale of real estate» contains problems both from the field of theory and from the field of practice.
And such a situation of the issue under consideration in the field of the lawfulness of the contract of «purchase and sale of real estate» is characteristic not only for the modern Russian Federation, but also for most countries of the modern world, which fully corresponds to the whole reality. Nevertheless, as a universal legal solution is found on the issues of the contract of sale of real estate, all of them are consistently and gradually implemented into the norms of the current legislation of the Russian Federation.
Keywords: problems of theory, problems of practice, real estate purchase and sale agreement, contract.
Как следует из фактического содержания темы данной научной статьи, договор купли-продажи недвижимости, как и иной любой иной правовой инструмент, содержит в себе проблемы как теоретического, так и практического содержания.
По экспертному мнению значительного числа отечественных ученых-правоведов, проблемы теории применительно к договору купли-продажи недвижимости в настоящее время заключается в следующем (1, с.55):
— в настоящее время имеет место правовая неурегулированность в виде «будущей недвижимой вещи»;
— в нормах действующего законодательства Российской Федерации, отсутствует факт, о специфическом характере предмета данного договора;
— фактическое отсутствие теоретического обоснования договора купли-продажи недвижимости, в виде права лиц в нем проживающих;
— достаточно слабая проработка обязательного элемента договора купли-продажи недвижимости в виде «передаточного акта»;
— отсутствие теоретической проработки договора купли-продажи недвижимости, в плане невозможности осуществления замены товара не надлежащего качества.
В свою очередь, основные проблемы практики в договоре купли-продажи недвижимости состоит в следующем:
— фактическое отсутствие у стороны данного договора, право требовать замену товара ненадлежащего качества, что для объектов недвижимости имеет концептуальное значение и содержание;
Такое положение рассматриваемого вопроса, прежде всего связано с тем фактом, что объект недвижимости в каждом случае всегда характеризуется своей исключительной уникальностью и неповторимостью, что в полной мере соответствует всей реальной действительности.
— следующая проблема правоприменимости договора купли-продажи недвижимости заключается в том, что вместе с правами на нее обязательно должны быть учтены права лиц, в ней проживающих;
Как показывает вся современная правоприменительная практика Российской Федерации, в каждом конкретном случае покупатель недвижимости обязан самостоятельно проверять наличие лиц в ней проживающих, либо прописанных, что в безусловном порядке всего рассматриваемого вопроса, не отвечает вопросам нормальной правоприменимости и концептуальной законности.
— и наконец, необходимость осуществления обязательной государственной регистрации каждого без исключения договора купли-продажи недвижимости, с одной стороны придает законности в рассматриваемый процесс общегражданской жизнедеятельности, а с другой стороны, самым существенным образом затягивает всю его процедуру.
В безусловном порядке всего рассматриваемого вопроса, только представленными выше проблемами теории и практики, тематика правового урегулирования договора купли-продажи недвижимости не заканчивается, поскольку ввиду своей фактической индивидуальности, в каждом отдельном случае могут возникнуть вопросы самого разного характера и содержания.
Тем не менее, ввиду особой специфичности договора купли-продажи недвижимости, его значение в вопросах общегражданской жизнедеятельности, постоянно носит очень важное значение и содержание.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации 26 января 1996 года № 14-ФЗ (Электронный ресурс) // СПС Консультант Плюс;
- Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного суда РФ 27.12.2017) (Электронный ресурс) // СПС Консультант Плюс.
