Ключевые слова: жилое помещение, договор купли-продажи, недвижимое имущество.
В настоящее время сделки, связанные с недвижимым имуществом, занимают колоссальную часть хозяйственного оборота и оказывают влияние на развитие жизни общества в экономической сфере и на изменение нормативной базы, контролирующей ряд вопросов общественных отношений, регулирующих общественные отношения связанные с гражданским оборотом.
В статье 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включен такой обязательный элемент, как жилище [1].
По своему виду жилые помещения представляются сложными объектами, так как они образуются из вещей, которые сооружены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В составе таких объектов всегда в качестве главной вещи выступает само помещение, назначение которого является удовлетворение жилищных потребностей людей.
Раскрывая сущность вопроса об источниках правового регулирования отношений, возникающих при заключении договора купли-продажи жилых помещений, рассмотрим общую структуру нормативно-правовых актов, которые содержат нормы о купле-продаже недвижимого имущества.
Особо значимым элементом в структуре правового регулирования является Гражданский кодекс Российской Федерации. Все документы составляются и согласовываются с условиями, выложенными в Конституции Российской Федерации.
Следующим по важности элементом в структуре источников правого регулирования отношений, рассматриваемых в данной статье, является Гражданский кодекс Российской Федерации и, прежде всего, глава 30, ставшая основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, в нынешнее время. Согласно ст. 45 ГК РФ договор купли-продажи — это соглашение сторон, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него денежную сумму (цену).
Ряд правил, относящихся к продаже жилых помещений, в том числе определение самого понятия жилого помещения и раскрытие прав лиц, проживающих совместно с собственником, но не состоящих в долевой собственности, в частности регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004. № 188-ФЗ.
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ [2].
Нормы о специфике участия в сделке купли-продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего и малолетнего ребенка и одного из супругов, отчуждающего или приобретающего недвижимое имущество в совместную собственность, содержатся также в Семейном кодексе РФ от 29. 12. 1996 год. 223 ФЗ.
В случае покупки квартиры супруги должны определить режим собственности квартиры. По общему правилу, имущество, приобретенное супругами в браке, является их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно оформлено.
Таким образом, супруги изначально могут приобретать недвижимость лишь в совместной собственности. Такую сделку, если не возникают иные обстоятельства, требующие обязательного нотариального оформления несовершеннолетних продавцов и так далее, можно оформить в простых письменных формах.
В случае неожиданного расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества в дальнейшем, доли в нем будут выделены по нотариальному соглашению сторон в порядке статьи 38 Семейного кодекса РФ или же по решению суда.
В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке [5].
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация [3].
Одним из самых важных нормативных актов, регулирующих, прежде всего, процедуру государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения и сделки с жилым помещением, является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» В частности в данном законе определены требования к процедуре подачи указанных договоров на регистрацию, а также порядок самой государственной регистрации соответствующих сделок.
В части регулирования порядка нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домов, гаражей, а также земельных участков (при необходимости осуществления такого удостоверения) следует руководствоваться, в частности, «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 г. № 4462–1 [4].
Также в состав источников правового регулирования правоотношений, которые возникают из договора купли-продажи недвижимого имущества, входят такие подзаконные нормативно-правовые акты, как Постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю».
В нынешних условиях экономической деятельности договоры купли-продажи недвижимого имущества получили широкое распространение. Для полного и всестороннего изучения вопроса необходимо обращаться как к накопленному опыту своего государства, так и к существующей практике зарубежных стран. В ныне действующий Гражданский кодекс РФ были введены нормы, регулирующие отчуждение недвижимости, определены объекты, которые отнесены к недвижимым вещам.
Литература:
- Всеобщая декларация прав человека. Принята на 3-й сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (III) от 10 декабря 1948 г. // ru.wikipe-dia.org/wiki/Декларация прав человека.
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ > Раздел IV > Глава 30 > § 7 > Статья 558. Особенности продажи жилых помещений.
- «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 02.07.2021).
- «Российская газета», 1993 г., № 47 (663).
- «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) //правовая система «Консультант плюс».
