В статье анализируется вопрос момента возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом в условиях его несформированности.
Ключевые слова : общая долевая собственность, земельный участок, многоквартирный дом, эксплуатация, формирование земельного участка, кадастровый учет.
На актуальность данной статьи указывает то, что большинство людей в России проживают в многоквартирных домах, именно поэтому вопросы, касающиеся права общей долевой собственности и на сегодняшний день являются важными и в то же время спорными, как для юридических лиц, так и для граждан, вступающих в нее.
Как российская, так и мировая юридическая практика сталкиваются с фундаментальной проблемой: необходимость применения специальных правил для отношений между долевыми собственниками многоквартирного жилого дома, ведь ежедневно рассматриваются сотни дел, так или иначе связанных с вопросом, поднятым в настоящей статье.
Основная причина трудностей — наличие пробелов и коллизий в законодательстве по вопросу строительства многоквартирных домов, перехода прав собственности на помещения и одномоментно на земельный участок под домом.
Статья 15 ЖК РФ под многоквартирным домом понимает завершенный и введенный в эксплуатацию строительный объект, состоящий из более, чем двух квартир, который включает наземную, подземную и внутридомовую инженерную систему, а также помещения общего пользования, не являющиеся частью квартир и собственностью одного конкретного лица. Такой дом также может включать в свой состав нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. [2]
В многоквартирном доме находятся жилые помещения, имеющие отдельный выход в места общей эксплуатации, пристроенные и встроенные помещения, придомовую территорию с земельным участком и т. д. [9]
К придомовой территории относятся земельные участки, находящиеся при многоквартирном доме и также другие помещения, служащие для содержания, эксплуатации и благоустройства дома. Граница и размер придомовой территории определяются в соответствии с государственным кадастровым учетом. [9]
На придомовой территории имеются пешеходные дорожки к подъездам, парковки, трансформаторы, пожарные станции, отопительные узлы и пункты, детские и спортивные площадки, места для отдыха и развлечений, а также территория для выгула домашних животных. [1] Вышеупомянутые объекты могут располагаться лишь в границах участка, сформированного для эксплуатации дома.
Правовое положение земельного участка для строительства и затем эксплуатации многоквартирного жилого дома, включает все то, что располагается над и под поверхностью земельного участка и определяется градостроительным регламентом. [3]
В случаях формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет, он бесплатно поступает в общую долевую собственность владельцам помещений в многоквартирном доме. Из этого следует, что любой покупатель помещения в многоквартирном доме автоматически становится совладельцем земельного участка, на котором расположен дом. Однако, необходимым условием его поступления в собственность является сформированность участка по правилам градостроительного регламента.
Вместе с тем, действующее законодательство не ограничивает застройщиков в праве осуществлять строительство на несформированном земельном участке. Отсюда возникает проблема с моментом перехода права собственности на такой земельный участок и дальнейшая его судьба.
В статье 16 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса устанавливается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса РФ и поставленный на государственный кадастровый учет, бесплатно переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме.
В том случае, если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, владелец любого помещения вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. [6]
Важно уделить внимание тому, что земельное законодательство, взаимодействуя с градостроительным, не позволяет формировать земельные участки в том случае, если их формирование повлечет за собой невозможность разрешенного пользования земельным участком объектов недвижимости. [6]
Или, говоря иначе, чтобы оформить земельный участок при многоквартирном жилом доме необходима привязка данного участка к конкретному объекту строительства.
Другими словами, процедура образования земельных участков при многоквартирных жилых домах предполагает закрепление конкретного участка за определенным объектом капитального строительства с целью его использования по прямому назначению.
Прямое назначение жилых домов помимо непосредственного проживания, владельцам должны обеспечить социально-значимые потребности, а именно: парковку для автотранспорта, территорию для выгула животных, детские площадки и пр. Все это было бы невозможно осуществить, если бы придомовая территория ограничивалась только инженерными коммуникациями, ведущими к дому, подъездными путями и пешеходными дорожками.
В статье 36 Жилищного кодекса РФ говорится, что земельный участок принадлежит собственникам помещений данного дома со всеми объектами озеленения и благоустройства, а также с другими элементами, необходимыми жильцам для содержания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного жилого дома.
В указанной статье Жилищного кодекса РФ сказано, что земельный участок под жилым многоквартирным домом не только его часть, на которой располагается объект капитального строительства, но также территория, которая необходима для его эксплуатации.
Для того чтобы определить площадь земельного участка необходимо учитывать следующие критерии:
– плотность и застройки территории;
– площадь застройки жилого дома;
– этажность;
– поэтажная площадь жилого дома;
– коэффициент застройки территории жилого дома.
Если на земельном участке располагается сразу несколько многоквартирных домов, то владельцы одного или всех домов могут провести процедуру межевания, то есть разделить общий земельный участок на несколько, ориентируясь на количество многоквартирных домов. Такая процедура производится с учётом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации каждого из таких домов.
Исходя из этого, мы можем сделать вывод, что в законодательстве существует противоречие: с одной стороны условием поступления земельного участка в общую долевую собственность является момент формирования земельного участка под эксплуатацию МКД, с другой — не сформированный земельный участок также не может принадлежать никому, кроме собственников помещений. Из смысла ст.16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и ст.36 Жилищного кодекса явно усматривается противоречивость в части формирования земельного участка и момента поступления его в общую долевую собственность.
Чтобы разъяснить некоторые положения действующего законодательства, Верховный суд указал, что в случае несформированного земельного участка и не проведения на его счет государственного кадастрового учета, земля под многоквартирным домом принадлежит соответствующему публично — правовому образованию.
Однако, исходя из частей 3 и 4 статьи 16 закона 189-ФЗ, собственник не имеет права распоряжаться этим земельным участком в той части, в которой он должен быть сформирован под эксплуатацию многоквартирного дома. Пределы правомочий собственников по пользованию и владению земельным участком указаны в статье 36 ЖК РФ. [8]
Получается, что вопрос перехода земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность остается неопределенным. Ориентируясь на статью 42 Закона о государственной регистрации недвижимости — государственная регистрация права на любое помещение является также регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество. [4]
В целях разрешения споров Верховный суд указывает на то, что в связи с законом 189-ФЗ и ЖК РФ, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме. [5]
Таким образом, в законодательстве есть общие положения, определяющие правовой статус земельного участка под многоквартирным жилым домом, при этом, не учтены особенности перехода права собственности на земельный участок в условиях его несформированности. Особо важно выделить те многоквартирные жилые дома, которые возводятся в несколько этапов или имеют две и более секций, так как вопросы о формировании земельного участка под эксплуатацию отдельной очереди находятся вне правового регулирования.
Литература:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ;
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- Федеральный закон от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
- СП 59.13330 «СНиП 35–01–2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», утв. Приказ Минстроя России от 14.11.2016 N 798/пр;
- ГОСТ Р 51929–2014 от 01.07.2015г. «Услуги жилищно коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».
