Договор участия в долевом строительстве — один из способов реализации права на жилище. Законодательством определено понятие договора участия в долевом строительстве — по такому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости [1].
Согласно отчетным данным Росреестра, в период с января по июнь 2024 года было зарегистрировано 439735 договоров участия в долевом строительстве, из них 14946 договоров зарегистрировано в Тюменской области. В аналогичный период 2023 года было зарегистрировано 372 679 договоров участия в долевом строительстве, из них 13 211 в Тюменской области, что показывает увеличение регистрации таких договоров в целом на 17 %, в Тюменской области — на 13 %. Указанные статистические данные подтверждают актуальность выбранной темы исследования.
При том, что договор участия в долевом строительстве пользуется популярностью среди населения, в том числе, из-за более выгодных условий, он несёт в себе немало проблем, поскольку при заключении договора долевого участия объект недвижимости только строится, и участник принимает на себя все риски (нарушение сроков передачи объектов, не соответствие объекта строительным требованиям и т. д.). Также существует немалый риск стать жертвой мошенников.
Останавливаясь подробнее на проблемах, возникающих при заключении договора участия в долевом строительстве, следует отметить некоторые из них:
- Федеральным законом 214 не устанавливается ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требований о безвозмездном устранении выявленных недостатков.
- Хоть Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и обязывает заключать именно договор долевого участия, который подлежит обязательной государственной регистрации, некоторые застройщики действуют неправомерно, и заключают другие договоры. Среди некоторых мошеннических схем, можно выделить следующие:
– Предварительный договор купли-продажи. Данный договор не регистрируется в уполномоченном органе, а также не даёт никаких гарантий на то, что объект вообще будет построен.
– Двойная продажа. Застройщик заключает договор с посредником — фирмой, которую наделяет правом заключать договор, либо продает уже реализованные объекты.
– Заключение договора без разрешения на строительство. В таком случае, мошенники не собираются возводить объект, либо не имеет на это право.
- Непрозрачность деятельности застройщиков. Хоть в ст. 23.3 ФЗ № 214 и закреплено положение о том, что информация, связанная с участием в долевом строительстве, должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства, это не гарантирует её достоверность.
- Законодательство не содержит чётких норм, предусматривающих ответственность застройщиков за несоблюдение сроков строительства;
Основные меры защиты прав дольщиков в РФ:
- Страхование договоров долевого участия (ДДУ):
- Средства, которые вносят дольщики за квартиры, страхуются Агентством по страхованию вкладов.
Это позволяет компенсировать потери дольщиков в случае банкротства застройщика.
- Создание Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства:
Фонд осуществляет финансирование завершения строительства проблемных объектов. Расширены полномочия Фонда, что позволяет ему более эффективно защищать права дольщиков.
- Дорожные карты для решения проблем обманутых дольщиков:
Предусматривают восстановление прав на жилье в жилищных кооперативах (ЖСК), нежилые помещения. Включают корректировку требований к гражданам, которые могут быть приняты в члены ЖСК.
- Методика расчета возмещения:
Учитывает долю гражданина в праве собственности на жилое помещение. Обеспечивает более справедливое возмещение для дольщиков.
Правовые механизмы:
Возможность обращения в суд для защиты прав дольщиков. Включает взыскание неустойки с застройщика и признание сделок недействительными.
Мониторинг и контроль:
Ведется мониторинг госконтрактов на строительство с учетом применения технологий информационного моделирования (ТИМ).
Это позволяет повысить прозрачность и эффективность строительных процессов.
Эти меры направлены на улучшение правовой защиты дольщиков и минимизацию рисков, связанных с долевым строительством.
Также одним из способов обеспечения правой защиты дольщиков является механизм эскроу-счетов. Механизм эскроу-счетов был введен в России для повышения защиты прав дольщиков и минимизации рисков, связанных с долевым строительством. Он позволяет контролировать использование средств дольщиков и обеспечивает их защиту в случае проблем с застройщиком. Вот как работает этот механизм:
Основные аспекты работы эскроу-счетов:
Открытие эскроу-счета:
При заключении договора долевого участия (ДДУ) застройщик открывает специальный эскроу-счет в банке, который аккредитован для работы с такими счетами.
Дольщик переводит свои средства на этот счет.
Условия использования средств:
– Средства на эскроу-счете могут быть использованы застройщиком только для финансирования строительства конкретного объекта.
Банк контролирует, чтобы средства не были использованы на другие цели.
– Постепенное освобождение средств:
Банк освобождает средства застройщику поэтапно, в зависимости от выполнения определенных этапов строительства.
Это позволяет обеспечить контроль за выполнением обязательств застройщика и минимизировать риски для дольщиков.
Защита прав дольщиков:
Если застройщик не выполняет свои обязательства (например, не завершает строительство в срок), дольщики могут обратиться в банк с требованием вернуть средства. В случае банкротства застройщика дольщики имеют приоритетное право на возврат средств с эскроу-счета.
– Дополнительные гарантии:
Эскроу-счета обеспечивают дополнительную защиту прав дольщиков, так как средства находятся под контролем банка, а не застройщика. Это снижает риски мошенничества и нецелевого использования средств.
Преимущества механизма эскроу-счетов:
– Увеличение доверия: Дольщики могут быть уверены, что их средства будут использованы только на строительство.
– Снижение рисков: Механизм позволяет минимизировать риски, связанные с банкротством застройщика.
– Прозрачность: Процесс финансирования строительства становится более прозрачным и контролируемым.
Таким образом, механизм эскроу-счетов является важным инструментом для защиты прав дольщиков и повышения надежности долевого строительства в России.
В заключении, выделенная проблематика указывает на необходимость совершенствования правовых норм в сфере участия в долевом строительстве: усиление контроля за деятельностью застройщиков, установление прозрачных правил и процедур получения разрешения на строительство, создание системы страхований, введение сертификации строительной компании.
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
- Маковская А. А. Статья: «Поправки к Закону об участии в долевом строительстве»// Журнал: Хозяйство и право, 2007, № 1, 2.
- Витрянский В. В. Статья: «Договор продажи недвижимости»
- Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999, № 7, стр. 60–70.
- Плискина, М. С. К вопросу о проблемах правового регулирования договора участия в долевом строительстве / М. С. Плискина // Актуальные научные исследования в современном мире. — 2021. — № 10–11(78). — С. 125–128.
