Эскроу-счета как правовой механизм решения проблем участников долевого строительства



В статье рассматриваются вопросы, касающиеся правового регулирования отношений по договору участия в долевом строительстве, в частности вопросы, связанные с эскроу-счетами, выявлены проблемы правового применения данного механизма, проведен анализ плюсов и минусов введения системы эскроу-счетов и определена ее роль в современный период, предложены пути решения существующих проблем в данной сфере.

Ключевые слова: эскроу-счета, долевое строительство, договор долевого участия, участник долевого строительства, застройщик, банкротство, система эскроу-счетов.

В настоящее время актуальность вопросов, касающихся правового регулирования отношений по договору участия в долевом строительстве, не ослабевает. Проблема обманутых дольщиков является сегодня одной из самых острых социальных тем, поэтому к вопросам данной сферы приковано внимание многих исследователей.

В России с 1 июля 2019 года начался переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Эскроу-счет представляет собой механизм, позволяющий одной стороне договора долевого участия — застройщику передавать квартиру другой стороне–участнику долевого строительства с особого счета только после того, как были исполнены обязательства по договору долевого строительства.

Целью введения системы эскроу-счетов в российское законодательство было устранение острой проблемы обманутых дольщиков. Закрепление в нормах права обязательность применения сторонами договора долевого участия системы эскроу-счетов многим казалось тогда идеальным механизмом решения проблемы обманутых дольщиков. Однако, на практике новый способ приобретения строящегося жилья обернулся для дольщиков новыми проблемами. Так, в соответствии с измененным законодательством, в случае, если застройщик становится банкротом, то участнику долевого строительства, если он хочет получить недвижимость, а не вернуть себе деньги, придется включаться в реестр участников долевого строительства и защищать в этом случае свои права в рамках процедуры банкротства застройщика. При этом, возможность развития событий по такому сценарию уже закреплена в законе: в ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» есть статья 201.12–2., посвященная особенностям удовлетворения требований покупателей жилья по договору участия в долевом строительстве, внесших денежные средства на счета эскроу [3].

Несомненно, в какой-то мере система эскроу-счетов защищает участника долевого строительства. Столкнувшись с проблемами по договору долевого участия, дольщик может вернуть средства, однако получит он их лишь в том объеме, в котором они были внесены на счет, а инфляционная составляющая, уплаченные проценты не учитываются. Это ущемляет права участников долевого строительства как стороны договора долевого участия.

Сегодня у участников долевого строительства возникают проблемы также при приобретении строящегося жилья через эскроу с использованием ипотеки. Дело в том, что кроме основного долга ипотечные заемщики оплачивают еще и проценты за пользование кредитом. Претендовать на возврат этих средств они могут по соглашению с застройщиком, или в судебном порядке. Для возврата средств дольщику нужно будет доказать просрочку застройщика. При расторжении договора участия в долевом строительстве дольщик сможет потребовать возврата ранее уплаченных застройщику денег, то есть он может рассчитывать на компенсацию застройщиком тех сумм, которые были внесены в пользу банка в качестве погашения основного долга по кредиту. При этом, если кредит оплачивается аннуитетными платежами, изначально в основном погашаются проценты, и лишь со временем уменьшается тело кредита. В итоге ипотечный заемщик может потерять существенную сумму выплаченных процентов при расторжении договора. В данной ситуации проценты банка можно расценить как прямые убытки покупателя жилья.

Конечно, при возникновении этой ситуации у дольщика есть шанс вернуть деньги в суде. В законе отсутствует прямое закрепление обязанности застройщика оплачивать ипотечные проценты, если договор долевого участия расторгается по его вине. Однако, согласно статье 10 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», (далее–ФЗ № 214-ФЗ), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или исполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки [2]. В данной ситуации проценты по кредиту являются убытками, поэтому дольщик может потребовать их возмещения в суде. Однако судебная практика по такого рода требованиям не является единообразной, поэтому имеется большая доля вероятности неблагоприятного для дольщика разрешения дела. Можно сказать, что в данной проблемной ситуации участник долевого строительства, как сторона по договору долевого участия остается незащищенным действующим законодательством.

Некоторые исследователи для разрешения данной ситуации даже предлагают закрепить в законе иные меры юридической ответственности в дополнение к уже существующим. Однако, на наш взгляд, закреплять в законе иные меры юридической ответственности в дополнение к уже существующим нецелесообразно. Способы защиты гражданских прав уже закреплены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), к которым относятся, например, возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсации морального вреда [1]. Закрепление в законе иных мер юридической ответственности может еще больше усугубить положение застройщика, и привести к удорожанию недвижимости для участников долевого строительства.

Представляется, что решением в сложившейся проблемной ситуации может быть следующее. Государству нужно просто добиться неотвратимости наказаний для недобросовестных девелоперов. Необходимо устранить любые возможности для мошеннических действий по отношению к дольщикам, а не инициировать дополнительные санкции.

К сожалению, в настоящее время, несмотря на развитие законодательства, сохраняется положение, в которой участники долевого строительства продолжают сильно рисковать, заключая договор долевого строительства и вступая в правоотношения с застройщиком. Сегодня дольщики рискуют, приобретая строящееся жилье с любым способом оплаты. Дело в том, что согласно измененному законодательству, возврат денежных средств по системе эскроу, согласно ФЗ № 214-ФЗ, происходит в тот момент, когда дольщик расторгнет договор. Однако максимальная сумма возврата — 10 млн руб. То есть, если квартира стоит дороже, то сумма превышающая возвратный лимит дольщику не возвращается. Особенно в зоне риска находятся покупатели Москвы и Санкт-Петербурга, так как именно на этих рынках предлагаются лоты в новостройках дороже 10 млн руб.

Кроме того, в настоящее время в действующем законодательстве не предусмотрена возможность компенсации уже выплаченных процентов по кредиту. В данном случае рискуют больше всего потерять часть средств дольщики по ипотеке. Это является одной из существенных проблем действующего законодательства. Если дольщик не захочет расторгать договор и будет требовать достройки дома, то для него создается опасная ситуация: если застройщика признают финансово несостоятельным, то участник долевого строительства вместе с эскроу-счетом может попасть в процедуру банкротства. Дольщик будет включен в реестр требований всех участников строительства и, по сути, в данном случае его правовой статус будет мало отличатся от статуса «обманутый дольщик».

Анализ правового регулирования отношений по договору участия в долевом строительстве показывает, что на данный момент система эскроу-счетов предназначена, прежде всего, для защиты денежных средств участников долевого строительства от трат не по назначению. Однако говорить об абсолютной безопасности участников долевого строительства пока нельзя. Строительство многоквартирных домов — это бизнес, неисполнение застройщиком обязательств не всегда связано с намерением обмануть дольщика. При этом возможность либо невозможность возмещения затрат дольщика при расторжении договора долевого участия зависит как от конкретных обстоятельств ситуации, так и от позиции самого участника долевого строительства как стороны договора.

Таким образом, применение механизма эскроу-счетов пока рано позиционировать как абсолютную панацею против всех проблем участников долевого строительства, так как использование системы эскроу пока только немного минимизирует риски дольщиков, а этого недостаточно. В настоящее время очевидно то, что система эскроу-счетов имеет свои плюсы и минусы, а вот чего больше — покажет практика применения.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020 № 251-ФЗ)// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред. от13.07.2020 № 202-ФЗ) // Российская газета от 31 декабря 2004 г. № 292.
3. О несостоятельности (банкротстве): федеральный закон от 26 октября 2002г. № 127 ФЗ «» (в ред. от 25.05.2020 г.) // Российская газета. 2002 г. от 2 ноября.