Проблемы и перспективы использования эскроу-счетов в долевом строительстве

Статья рассматривает внедрение эскроу-счетов в долевом строительстве Республики Узбекистан как инновационный финансовый механизм для повышения безопасности и прозрачности в строительном секторе. Анализируются преимущества системы, включая усиленную защиту покупателей и улучшение показателей завершения проектов. Обсуждаются проблемы перехода, такие как потенциальное повышение стоимости жилья и финансовое напряжение для мелких застройщиков. Статья также рассматривает влияние эскроу-счетов на банковский сектор и необходимость развития более гибких механизмов финансирования строительства.

Ключевые слова: эскроу-счета, долевое строительство, защита покупателей, финансирование застройщиков, банковский сектор, прозрачность сделок, строительные проекты, рынок недвижимости, финансовый механизм, регулирование строительства.

Внедрение эскроу-счетов в долевом строительстве представляет собой значительный сдвиг в ландшафте развития недвижимости Республики Узбекистана. Этот инновационный финансовый механизм был разработан для повышения безопасности и прозрачности в строительном секторе, решая давние проблемы, связанные с защитой интересов покупателей жилья.

Эскроу-счет в контексте долевого строительства представляет собой специализированный финансовый инструмент, который выступает в качестве гаранта средств, инвестированных будущими домовладельцами. По словам ученых «эскроу-счета служат нейтральным хранилищем средств третьей стороны, обеспечивая, что деньги будут переданы застройщику только при выполнении заранее определенных условий, обычно завершения строительного проекта» [1].

Концепция долевого строительства, известная как «участие в долевом строительстве» на русском языке, относится к модели финансирования, при которой физические лица инвестируют в жилую недвижимость до ее завершения. Эта модель была распространена в постсоветских странах, включая Республику Узбекистан, как средство финансирования новых жилищных проектов. Законодательная база, регулирующая использование эскроу-счетов в строительном секторе Республики Узбекистан, в основном основана на частноправовом законодательстве.

В рамках этой новой структуры застройщики обязаны открывать эскроу-счета в уполномоченных банках для каждого строительного проекта. Затем покупатели жилья вносят свои платежи на эти счета, а не напрямую застройщику. Средства остаются на эскроу-счете до тех пор, пока застройщик не выполнит определенные условия, обычно завершение и передачу объекта. Этот механизм обеспечивает, что застройщики не могут преждевременно получить доступ к средствам, снижая риск злоупотребления или отвлечения инвестиций покупателей жилья.

Эволюция эскроу-счетов в секторе долевого строительства уходит корнями в сложное взаимодействие экономических, социальных и политических факторов. Этот переход отражает более широкую тенденцию среди постсоветских государств по решению системных проблем на их рынках недвижимости и защите прав покупателей жилья.

Основной импульс для перехода к эскроу-счетам можно проследить к устойчивым проблемам, преследующим модель долевого строительства. Во многих странах региона, многочисленные случаи незавершенных строительных проектов и обманутых покупателей жилья создали кризис доверия в секторе недвижимости. Накопление негативного опыта с долевым строительством на всем постсоветском пространстве создало острую необходимость в системных реформах для восстановления доверия к рынку жилья. Введение эскроу-счетов имеет свои положительные моменты:

1. Усиленная защита покупателей жилья;
2. Улучшение показателей завершения проектов;
3. Повышенная прозрачность;
4. Стимул для строительного сектора;
5. Соответствие международным стандартам.

Однако внедрение системы эскроу-счетов также столкнулось с рядом проблем. Переход к финансированию на основе эскроу в строительном секторе требует значительных корректировок от всех заинтересованных сторон, включая застройщиков, банки и регуляторов. Этот процесс неизбежно приведет к некоторым краткосрочным нарушениям на рынке.

Внедрение эскроу-счетов в секторе долевого строительства представляет собой значительный сдвиг в способах финансирования и обеспечения проектов жилищного строительства. Этот механизм предполагает трехстороннее взаимодействие между застройщиком, банком и покупателем жилья, каждый из которых играет ключевую роль в обеспечении успеха и безопасности строительного проекта.

Процесс начинается с того, что застройщик инициирует строительный проект и получает необходимые разрешения и одобрения от местных органов власти, что требует от застройщиков демонстрировать более высокий уровень готовности проекта, прежде чем они смогут начать предварительную продажу квартир, что является значительным отходом от прежних практик. Эта повышенная тщательность проверки на начальном этапе призвана снизить вероятность задержек или неудач проекта.

После одобрения проекта для предварительной продажи застройщик должен сотрудничать с уполномоченным банком для открытия эскроу-счета, специфичного для данного проекта. Выбор банка имеет решающее значение, поскольку он должен соответствовать критериям, установленным Центральным банком Республики Узбекистан, чтобы обеспечить его способность эффективно управлять эскроу-счетами.

Следующим шагом является заключение договора долевого участия в строительстве между покупателем жилья — дольщиком — и застройщиком. В отличие от прошлого, когда покупатели платили напрямую застройщику, в рамках новой системы все платежи осуществляются на эскроу-счет. Банк, выступающий в роли эскроу-агента, хранит средства на счете и контролирует ход строительного проекта. Высвобождение средств застройщику зависит от достижения заранее определенных этапов, которые обычно согласуются со стадиями завершения строительства. Это поэтапное высвобождение средств создает сильный стимул для застройщиков завершать проекты вовремя и в соответствии с согласованными спецификациями, поскольку их доступ к капиталу напрямую связан с их прогрессом [3].

Одной из ключевых особенностей системы эскроу-счетов является обеспечиваемая ею прозрачность. Все стороны — застройщик, банк и дольщик — имеют доступ к информации о состоянии счета и ходе строительства. Эта прозрачность крайне важна для построения доверия к системе и возможности раннего вмешательства в случае возникновения проблем.

Условия высвобождения средств с эскроу-счета обычно оговариваются в соглашении между застройщиком и покупателем жилья под надзором банка. Эти условия обычно включают:

1. Завершение конкретных этапов строительства;
2. Получение необходимых разрешений и одобрений на различных этапах строительства;
3. Соответствие стандартам качества, подтвержденное независимыми инспекторами;
4. Соблюдение согласованного графика строительства.

В случае неудачи проекта или значительных задержек система эскроу-счетов предусматривает механизм возврата средств покупателям жилья. Это ключевая защита, которой часто не хватало в предыдущей системе.

Роль банка как эскроу-агента выходит за рамки простого хранения средств. Банки обязаны контролировать использование средств и сообщать о любых нарушениях регулирующим органам. Эта функция надзора добавляет дополнительный уровень безопасности системе. Для застройщиков, хотя система эскроу-счетов ограничивает их доступ к средствам дольщиков во время строительства, она также предоставляет определенные преимущества. Система эскроу может фактически улучшить доступ застройщиков к банковскому финансированию, поскольку она демонстрирует более безопасную и профессионально управляемую структуру проекта. Это может быть особенно полезно для небольших застройщиков, которые могли испытывать трудности с получением финансирования в рамках старой системы.

На основе представленного анализа можно сделать несколько ключевых выводов о внедрении и влиянии эскроу-счетов в секторе долевого строительства Республики Узбекистан:

1. Внедрение эскроу-счетов в сфере долевого строительства представляет собой значительный сдвиг в области защиты прав потребителей и стабильности рынка. Эта система, основанная на международных лучших практиках и адаптированная к местному контексту, решает давние проблемы задержек проектов, вопросов качества и дефолтов застройщиков. Однако данный переход не обойдется без проблем, включая повышение стоимости жилья и финансовое напряжение для мелких застройщиков, что указывает на необходимость дальнейшего совершенствования системы для баланса между защитой и рыночной динамикой.
2. Механизм эскроу-счетов в Республике Узбекистан коренным образом изменит финансовую структуру проектов жилищного строительства, создав трехстороннюю систему взаимодействия между застройщиком, банком и покупателем. Эта система будет действовать как финансовый буфер, защищая интересы покупателей жилья и обеспечивая структурированный механизм финансирования для застройщиков. Такой подход существенно снижает риски, связанные с предпродажей незавершенных объектов, что было распространенной практикой в Республике Узбекистан. Однако эта система также создает новые вызовы, такие как необходимость большего начального капитала для застройщиков и потенциальное увеличение стоимости жилья для конечных потребителей.
3. Внедрение системы эскроу-счетов в Республике Узбекистан приведет к значительным изменениям в структуре строительной отрасли, что может привести к большей стабильности отрасли в долгосрочной перспективе, но также вызывает опасения по поводу снижения конкуренции и потенциальных олигополистических тенденций на рынке. Данная ситуация требует тщательного мониторинга и, возможно, дополнительного регулирования для обеспечения здоровой конкурентной среды в строительном секторе.
4. Система эскроу-счетов создаст новые вызовы для банковского сектора. Так как строгие требования, установленные Центральным банком для банков, которые могут открывать эскроу-счета, приведут к относительно небольшому числу уполномоченных учреждений. Это ограниченный выбор может привести к повышению комиссий и менее выгодным условиям как для застройщиков, так и для покупателей жилья. Более того, концентрация финансирования строительства в небольшом количестве банков повышает системные риски. Эта ситуация подчеркивает необходимость дальнейшего развития банковского сектора и, возможно, пересмотра критериев для банков, участвующих в системе эскроу-счетов.
5. Переход к системе эскроу-счетов выявит необходимость развития более гибких механизмов финансирования строительства, так как текущая система разработана с учетом стандартного графика строительства, но реальные проекты часто сталкиваются с непредвиденными проблемами, требующими более гибких финансовых договоренностей. Эта ситуация указывает на потребность в разработке более адаптивных моделей использования эскроу-счетов, которые могли бы учитывать различные сценарии развития строительных проектов, сохраняя при этом основную функцию защиты интересов покупателей жилья.

Литература:

1. Liyuan Zhang, Limian Ci, Yonghong Wu, Benchawan Wiwatanapataphee, The real estate time-stamping and registration system based on Ethereum blockchain, Blockchain: Research and Applications, Volume 5, Issue 1, 2024.
2. Ekimova K. V., Nazarchuk N. P., Denisova I. P., Gruzdneva E. N. The Concept of Special Escrow Accounts to Improve Mortgage Housing Loans in Russia. International Journal of Economics and Business Administration Volume VII, Special Issue 2, 2019. pp. 135–146.
3. Chayetskiy А., Evdokimenko А. and Kogan А. Modeling the Escrow Financing Influence on the Efficiency of Development Project. XIII International Scientific Conference Architecture and Construction 2020.