Эскроу-счет в долевом строительстве



В статье анализируются изменения законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Исследуется действующий механизм защиты прав участников долевого строительства посредством применения счета эскроу.

Ключевые слова: уполномоченные банки, долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, счет эскроу, застройщик, участник долевого строительства.

Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [10] дополнил главу 45 ГК РФ «Банковский счет» статьями, посвященными договору счета эскроу, а Федеральным законом от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [13] часть вторая ГК РФ была дополнена новой главой 47.1 «Условное депонирование (эскроу)». Наиболее распространенным счет эскроу стал в сфере долевого строительства.

Сущность долевого строительства определена следующим механизмом: застройщик возводит многоквартирные дома (или иные объекты недвижимости) за счет денежных средств граждан и юридических лиц (дольщиков), взамен же они получают в собственность тот объект долевого строительства, по поводу которого они, еще до того, как был построен этот объект, заключили договор, и при этом указанный объект долевого строительства передается им только после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Права и обязанности сторон фиксируются в договоре участия в долевом строительстве [3, c. 39]. Так, по одному из дел, рассмотренных Ульяновским областным судом [1], гражданин А. (истец) и ООО «Север-Строй» (ответчик) заключили договор участия в долевом строительстве, по которому истец осуществляет финансирование строительства мансардного этажа в строящемся многоквартирном доме, а застройщик должен предоставить ему в собственность жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры на четвертом (мансардном) этаже. Свои обязательства по оплате истец исполнил надлежащим образом, однако застройщик в установленный в договоре срок строительство многоквартирного жилого дома не завершил, ввод в эксплуатацию жилого дома не произвел, и в установленном порядке квартиру по акту-приема передачи истцу не передал. Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда признала за гражданином А. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме) в виде жилого помещения — квартиры.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве») [14] регулирует применение счета эскроу в долевом строительстве многоквартирных домов (или иных объектов недвижимости).

Изменения, внесенные Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [12], предполагают, что с 1 июля 2019 года застройщики многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в обязательном порядке переходят на проектное финансирование строительства. Введение проектного финансирования направлено, прежде всего, на защиту прав участников долевого строительства в части сохранности переданных застройщику денежных средств [7, c. 11]. Для этого денежные средства участника долевого строительства, привлеченные застройщиком, депонируются на специальном счете эскроу в уполномоченном банке. Как отметил Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в Определении от 02.11.2021 № 88–18532/2021 [4], размещение денежных средств на специальных счетах эскроу является одной из гарантий для участников долевого строительства.

В данном случае счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) после завершения строительства многоквартирного дома и первой передачи квартиры в собственность участнику долевого строительства (ч. 2 ст. 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Указанное можно проиллюстрировать примером из судебной практики, когда между ООО «Альтенза» (застройщик) (бенефициар) и Б. (дольщик) (депонент) был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, а также подписаны индивидуальные условия договора счета эскроу, открытом в ПАО «Сбербанк России» для перечисления денежных средств по договору долевого участия в строительстве [6].

Следовательно, во-первых, участник долевого строительства уплачивает цену договора не застройщику (не на его счета), а на специальный счет в уполномоченном банке. При этом такой банк должен соответствовать критериям, установленным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» [5]. Банк России ежемесячно размещает информацию об уполномоченных банках, допущенных к участию в долевом строительстве, на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Во-вторых, у застройщика нет доступа к этим денежным средствам до момента, пока он не построит дом и не передаст квартиру дольщику [2, c. 5]. В-третьих, в случае невыполнения застройщиком обязанности передать права на квартиру банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства [9, c. 112]. Анализ указанной правовой нормы свидетельствует об изменении подхода Законодателя в части привлечения инвестиций (денежных средств) со стороны дольщиков, которые теперь оказываются незадействованными в проекте строительства многоквартирного дома, что в корне меняет сущность отношений долевого строительства.

Участник долевого строительства должен внести денежные средства на счет эскроу после регистрации договора участия в долевом строительстве. Срок условного депонирования денежных средств не может превышать более чем на 6 месяцев указанный в проектной декларации срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Вместе с тем, при наличии соответствующего заявления участника долевого строительства, этот срок может быть продлен по истечении 6 месяцев, но не более чем на 2 года (ч. 4 ст. 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (ч. 3 ст. 15.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Как отмечают исследователи, применение счетов эскроу способствует уменьшению рисков, возникающих при исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве. Размещение денежных средств дольщика на счете эскроу является более безопасным и гарантированным вложением в строительство недвижимости, нежели чем прямые инвестиции [15, c. 104].

В соответствии с положениями ст. 13.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» [11], денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве, подлежат страхованию в размере 100 % суммы, размещенной на таком счете. Однако сумма страхования не может превышать 10 млн. рублей. То есть, если стоимость объекта недвижимости более 10 млн. рублей, то у дольщика-физического лица при наступлении страхового случая возникает риск утраты средств в части, превышающей указанную сумму.

Банк не начисляет проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу (ч. 5 ст. 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Поскольку получить обратно свои деньги участник долевого строительства может только путем расторжения договора, то ему будет возвращена лишь та сумма, которую он первоначально заплатил. В данном случае не учитывается уровень инфляции за время нахождения денег в банке, а также рост стоимости указанного объекта недвижимости. По сути это представляет собой безвозмездное инвестирование деятельности банка со стороны участника долевого строительства, что приводит к появлению у дольщика значительных финансовых проблем [2, c. 6]. Однако возможность начисления процентов за пользование банком денежными средствами предусмотрена ст. 852 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой, банк уплачивает проценты за пользование денежными средствами, находящимися на банковском счете клиента, в размере, определяемом договором банковского счета. Если же этот размер не определен в договоре, то проценты уплачиваются в размере, обычно уплачиваемом банком по вкладам до востребования (ст. 838 ГК РФ).

В этой связи, в целях защиты имущественных интересов участников долевого строительства, предлагается изложить ч. 5 ст. 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в следующей редакции:

«5. На денежные средства, находящиеся на счете эскроу, начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу и определенном кредитным договором, заключенным между банком и застройщиком. Вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается».

Необходимо обратить внимание на то, что эскроу-агенту (т. е. уполномоченному банку) ч. 7.1 ст. 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предоставлено право одностороннего отказа от договора счета эскроу при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора. Это является значительным отступлением от общих правил о счете эскроу [8, c. 30]. При этом ч. 3 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусматривает возможность рассрочки платежа по договору участия в долевом строительстве. В этой связи положения данной нормы могут вступить в противоречие с ч. 7.1 ст. 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому, на наш взгляд, для устранения возможной коллизии правовых норм правило, установленное ч. 7.1 ст. 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», следует закрепить в качестве диспозитивного и изложить в следующей редакции:

«7.1. Договором счета эскроу может быть предусмотрено право уполномоченного банка (эскроу-агента) отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора».

Следует отметить, что застройщику для строительства многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости) банк предоставляет денежные средства под проценты (т. е. выдает кредит), в то время как ранее деньги дольщиков напрямую направлялись на строительство. Уполномоченный банк осуществляет контроль за деятельностью застройщика, но при этом сам застройщик не застрахован в полном объеме от последствий банкротства банка и отзыва у него лицензии. Увеличение у застройщика затрат на строительство, выплата процентов банку приведут к повышению цен на недвижимость, а это, в свою очередь, значительно сократит количество заключаемых договоров участия в долевом строительстве и в целом будет способствовать уменьшению спроса [2, c. 6].

И, тем не менее, даже при наличии определенных проблем правового регулирования, применение счетов эскроу в долевом строительстве, несомненно, выступает способом защиты имущественных прав участников долевого строительства, является мерой противодействия, направленной на снижение недобросовестных действий застройщиков.

Литература:

1. Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 07.12.2021 по делу № 33–4012/2021. Текст: электронный // Ульяновский областной суд: [сайт]. URL: https://www.uloblsud.ru/index.php?option=3&id=90&idCard=97163
2. Лескова, Ю. Г. Обеспечение стабильности рынка жилищного строительства в России: перспективы новой законодательной реформы // Законы России: опыт, анализ, практика. 2019. № 5. — С. 3–9.
3. Малявина, Н. Б. Роль эскроу-счетов в долевом строительстве // Семейное и жилищное право. 2020. № 4. С. 39–41.
4. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.11.2021 № 88–18532/2021. Текст: электронный // Восьмой кассационный суд общей юрисдикции: [сайт]. URL: https://8kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=16265924&case_uid=a740b437-b491–41db-a59e-43b2edad984e&delo_id=2800001&new=2800001.
5. Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» (ред. от 24.03.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2022) // Собрание законодательства РФ. 2018. № 27. Ст. 4066; 2022. № 13. Ст. 2107.
6. Решение Вологодского городского суда Вологодской области от 06.10.2020 по делу № 2–4991/2020. Текст: электронный // Вологодский городской суд Вологодской области: [сайт]. URL: https://vologodskygorvld.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&H_date=06.10.2020.
7. Ручкина, Г. Ф. Банковское сопровождение долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с использованием счета эскроу: некоторые вопросы правового регулирования // Банковское право. 2019. № 3. С. 7–15.
8. Токмаков, М. А. Некоторые проблемы использования условного депонирования для расчетов по договорам участия в долевом строительстве // Нотариус. 2020. № 4. С. 28–32.
9. Трапезников, В. А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: постатейный. Москва: Проспект, 2020. — 624 с.
10. Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. ФЗ № 361-ФЗ от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 2013. № 51. Ст. 6699; 2016. № 27 (часть II). Ст. 4294.
11. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» (ред. ФЗ № 83-ФЗ от 18.03.2023) // Собрание законодательства РФ. 2003. № 52 (часть I). Ст. 5029; 2023. № 12. Ст. 1896.
12. Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. ФЗ № 476-ФЗ от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) // Собрание законодательства РФ. 2018. № 53 (часть I). Ст. 8404; 2022. № 1 (Часть I). Ст. 45.
13. Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2017. № 31 (Часть I). Ст. 4761.
14. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. ФЗ № 569-ФЗ от 28.12.2022) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40; 2023. № 1 (часть I). Ст. 16.
15. Хамов, А. Ю. Правовая защита участников отношений долевого строительства: диссертация … кандидата юридических наук. Москва, 2019. — 224 с.