Генезис правового регулирования долевого строительства многоквартирных домов



В статье рассматривается история развития законодательства, регулирующего отношения в сфере долевого строительства многоквартирных домов. Делается вывод о нецелесообразности использования данной конструкции договора.

Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, дольщик, недвижимое имущество, многоквартирный дом.

Долевое строительство возникло в Российской Федерации в начале 90-х годов ХХ века в связи с переходом от плановой экономики к рыночной, которая характеризовалась существенным сокращением государственных инвестиций во все сферы общества, в том числе и в жилищное строительство. При этом рост частных инвестиций был достаточно медленным, по причине чего объемы жилищного строительства к началу XXI века в стране снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 года (соответственно 30,3 и 72,8 млн. кв. м общей площади жилья).

Первоначально участие в долевом строительстве регулировалось Законом РФ от 26.06.1991 № 1488–1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» [1], Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [2].

С принятием в 1999 году Закона РФ № 39-ФЗ «Об инвестициях в форме капитальных вложений» у застройщиков и инвесторов отсутствовало единое понимание того, каким образом оформить инвестиционные отношения, чтобы достигнуть баланса интересов сторон. Некоторые, исходя из формального толкования ст. 209 ГК РФ, полагали, что возможность продать строящуюся вещь возникнет только после ее создания [3]. Основным механизмом привлечения инвестиций они видели предварительный договор купли-продажи строящегося объекта. Однако такой вариант скрывал в себе большие риски для инвестора. Не было гарантии того, что инвестор получит собственность, когда объект будет достроен, поскольку предварительный договор содержит только обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи, а в случае продажи готового объекта недобросовестным застройщиком другому лицу инвестор был лишен возможности требовать перевода прав и обязанностей покупателя по такому договору на себя или оспорить данную сделку. Такому инвестору оставалось только требовать возмещения убытков и столкнуться со всеми сложностями доказывания их размера в суде.

Обеспечение исполнения обязательств застройщика по предварительному договору с помощью задатка также было недопустимо, поскольку Высший Арбитражный Суд Российской Федерации неоднократно высказывался об этом ввиду того, что задатком исходя из буквального толкования ст. 380 ГК РФ могло быть обеспечено только денежное обязательство, а по предварительному договору такое обязательство отсутствует.

Другие полагали, что у инвестора возникает право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений в силу прямого указания законодательства. При этом собственность на объект считалась возникшей у инвестора первоначальным образом в момент завершения строительства либо формирования участка незавершенного строительства. Именно этот подход стал преобладающим в судебной практике.

В период до 2004 г. государство полностью устранилось из сферы инвестиций граждан в строящуюся недвижимость, а свобода сделки в отношениях между застройщиком и дольщиками была ничем не ограничена. В связи с этим появилась проблема «обманутых дольщиков». В судебной практике была неопределенность относительно квалификации договоров долевого участия и природы прав инвесторов на возводимые объекты.

Принятие в 2004 г. специального Закона «О долевом строительстве» должно было решить указанные проблемы. Однако данный закон характеризовался в период принятия низким уровнем юридической техники, и его появление породило не столько ответы, сколько новые вопросы. Закон закрепил первоначальный способ возникновения права собственности за дольщиками. В законе также имели место нормы о законном залоге и государственной регистрации владения застройщика объектом незавершенного строительства.

Нормы § 7 гл. 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» вводили дополнительные гарантии для дольщиков [4]. Закон о долевом строительстве установил специальные требования для лиц, планирующих привлекать денежные средства для инвестирования в недвижимость, а также повышенные санкции для застройщиков, нарушающих свои обязательства.

Таким образом, период после 2004 г. характеризовался наличием серьезных законодательных ограничений договорной свободы. Данные меры эффективно сработали против криминальных схем. Однако многие застройщики научились эффективно выводить свои активы и спасать их от взыскания в рамках процедуры банкротства. Дольщики же не испытывали желания участвовать в конкурсном производстве — в качестве желаемого материально-правового результата видя не частичное возмещение убытков, а получение права собственности на жилые помещения.

За годы действия Закона о долевом строительстве была проведена большая работа по обеспечению защиты прав и законных интересов граждан-дольщиков. С целью минимизации рисков граждан, возникающих в результате участия в долевом строительстве, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, помимо залога, стало обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. При этом последний способ мог исполняться как посредством заключения соответствующего договора со страховой организацией, так и участием в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. На законодательном уровне было создано специальное правовое регулирование процедуры признания застройщика банкротом: для этого Закон о банкротстве был дополнен отдельным параграфом.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены следующие изменения [5]. Теперь застройщик при регистрации сделки долевого участия в строительстве, помимо прочих документов, обязан представлять документы, подтверждающие уплату страховой премии и уплату вознаграждения по договору поручительства. За их непредставление застройщику стала грозить административная ответственность. Также были повышены требования к организациям, в которых застройщик мог осуществлять страхование своей гражданской ответственности. Была ограничена деятельность жилищно-строительных кооперативов строительством не более одного многоквартирного дома с количеством этажей не более трех. Для упрощения процедуры взыскания денежных средств участниками долевого строительства с застройщика, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, Верховным Судом РФ была изменена подведомственность рассмотрения данной категории дел.

Теперь в соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда РФ № 1, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015, предъявление соответствующего требования должно осуществляться только в арбитражный суд в рамках производства о банкротстве [6].

Был решен вопрос о применении к отношениям, возникающим в рамках участия в долевом строительстве, законодательства о защите прав потребителей. Верховным Судом РФ было разъяснено, что «к отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами — участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом». Это означает, что, помимо неустойки, участник долевого строительства при нарушении застройщиком его прав может требовать выплаты штрафа и компенсации морального вреда. Между тем размер неустойки, взыскиваемой с застройщика за нарушение сроков передачи помещения участникам долевого строительства, подлежит определению в соответствии с нормами Закона о долевом строительстве, а не Закона о защите прав потребителя. Если участник долевого строительства является не первоначальным кредитором по отношению к застройщику, поскольку им жилое помещение было приобретено по договору уступки права требования, право на взыскание неустойки с застройщика возникает у такого лица с момента просрочки исполнения обязательства застройщиком, а не с момента государственной регистрации договора цессии [7]. Уменьшение размера неустойки судом по данной категории споров может иметь место только в исключительных случаях [8].

Таким образом, в настоящее время конструкция долевого строительства представляет собой достаточно сбалансированный механизм, который позволяет осуществлять охрану и защиту прав и законных интересов как участников долевого строительства, так и застройщиков. Однако, действующая система правового регулирования инвестирования граждан в строительство будущей недвижимого имущества имеет серьезные проблемы, которые не получается устранить с помощью внесения новых дополнительных гарантий для дольщиков в Закон «О долевом строительстве» и Закон о банкротстве. В качестве выхода создатели Концепции развития гражданского законодательства предлагают конструкцию права приобретения чужой недвижимой вещи, поскольку использование обязательственно-правовых приемов для удовлетворения вещно-правовой потребности не дает должного материально-правового эффекта. Использование залога не соответствует природе отношений, поскольку целью дольщиков является получить вещь, а не обеспечить возможность ее отчуждения в случае неисполнения застройщиком своих обязательств [9, 117–129].

Р. С. Бевзенко предлагает еще один выход из ситуации. Он заключается в полном запрете гражданам участвовать в сделках, связанных с приобретением квартир в строящихся домах. В этом случае в инвестиционной деятельности с будущей недвижимостью должны участвовать только профессиональные участники рынка, свободные от какого-либо патернализма, по аналогии с рынком ценных бумаг. Граждане, в свою очередь, будут покупать у таких инвесторов только готовое жилье. Очевидно, что цена на квартиры, которая и без того является непомерно высокой, вырастет еще больше за счет участия инвесторов — в этом случае потребуются согласованные действия профильных министерств и Правительства РФ по проведению целенаправленной политики по снижению цен на жилье. Граждане, в свою очередь, будут свободны от всех рисков, что позволит им в любой момент получить ипотечное кредитование [10, с. 19].

Минстрой России уже начал работу в данном направлении. В январе 2015 г. начались переговоры с крупнейшими банками с целью выработки приемлемых схем их участия в отношениях между дольщиками и застройщиками [11, с. 11–13]. В проекте предлагается дать возможность гражданам выбрать банк в качестве посредника, за счет которого будут перечисляться денежные средства дольщиков, и который будет контролировать выдачу застройщику очередной части средств только по достижении определенного этапа в строительстве помещения. При этом планируется, что дольщик будет вносить на банковский счет только первоначальный взнос, остальные средства банк предоставляет застройщику в качестве строительного кредита. По окончании строительства банк выдает средства дольщику с помощью ипотечного кредитования, который выплачивает застройщику оставшуюся часть.

Такая схема очень выгодна для банков, но это повлечет падение предложения на рынке недвижимого имущества и рост цен на жилье, но при этом не позволит обеспечить получение дольщиками самого жилья. Подобное возможно, если банкам позволят финансировать завершение строительства незавершенного помещения. Проект предусматривает, что с 2020 г. продавать квартиры застройщики смогут только после сдачи дома в эксплуатацию, что фактически означает полный отказ от системы долевого участия в строительстве жилья. Эту идею 24 июля 2015 г. поддержал первый заместитель Председателя Правительства РФ Игорь Шувалов [12, с. 120].

Таким образом, отмена долевого участия позволит сократить количество обманутых покупателей и защитит их права перед застройщиком. Сейчас правительство активно обсуждает возможность ухода от долевого строительства; переход на систему сотрудничества заказчика и исполнителя через банковские организации. Ожидается, что исключение договора из юридической и законодательной терминологии полностью разрешит проблемы обманутых дольщиков.

Литература:

1. Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (ред. от 26.07.2018) // «Ведомости СНД и ВС РСФСР». 1991. № 29. Ст. 1005.
2. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Российская газета. № 41–42. 04.03.1999.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51- ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
4. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Российская газета. № 209–210. 02.11.2002.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4362.
6. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015): утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. № 5. С. 3.
7. Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2015 № 2-КГ14–1 // СПС «КонсультантПлюс».
8. Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2015 № 4-КГ14–39 // СПС «КонсультантПлюс».
9. Концепция развития законодательства о вещном праве. М. 2009. — 143 с.
10. Олейникова О. Долевое строительство: перспективы развития // Жилищное право. 2015. № 11. С. 19–26.
11. Идрисов О. Р. Некоторые проблемы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве // Новейшие достижения и успехи развития юриспруденции сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. М., 2016. С. 11–13.
12. Курова Н. Н., Тараканов П. В. ДДУ объектов недвижимого имущества: актуальные вопросы // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Философия. Социология. Право. 2016. Т. 36. № 10 (231). С. 120–126.