В статье автором проводится анализ положений действующего законодательства об ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве. Одной из разновидностей является возмещение убытков. Кроме того, правоприменительная практика позволяет выделить подвид возмещения убытков — компенсация упущенной выгоды.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, застройщик, ответственность, нарушение обязательств.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» (далее — Закон) действует практически восемнадцать лет, однако дискуссии в научных кругах о неэффективности предусмотренного в нем механизма регулирования отношений между застройщиком и участниками долевого строительства не утихает и по сей день, о попытках совершенствования указанного механизма говорят и многочисленные изменения, вводимые в закон и смежные с ним нормативно-правовые акты [1, с. 95].
При анализе положений вышеназванного нормативно-правового акта можно прийти к выводам о том, что основанием наступления гражданско-правовой ответственности для застройщика выступает правонарушение, которое связывается с неисполнением или ненадлежащим исполнением им возложенных обязательств по договору участия в долевом строительстве. Среди условий наступления гражданско-правовой ответственности выделяют: противоправный характер поведения застройщика, наличие у потерпевшей стороны убытков или вреда, причинная связь между деятельностью застройщика и наступившими последствиями его действий [2, с. 119].
Основываясь на принципах гражданского права, Закон аналогично содержит принцип имущественной ответственности, в частности, ответственность за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Так, положения ст. 10 Закона предусматривает виды гражданско-правовой ответственности для обеих сторон договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по этому договору. В контексте данного исследования интерес представляют правовые последствия нарушения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.
При исследовании вопросов привлечения застройщика к ответственности, по мнению авторов, необходимо исходить из определения причин, послуживших основанием к нарушению застройщиком его обязательств. Так, М. А. Колоскова считает, что если застройщик намеренно и необоснованно растягивает строительство объекта недвижимости, то в этом случае он должен быть привлечен к ответственности, а если же он осуществил все необходимые меры завершения процесса строительства и передачи объекта недвижимости в срок, указанный в договоре, то его действия подлежат совокупной оценке с действиями участника долевого строительства. При рассмотрении споров суду следует оценивать ситуацию исходя из положений закона и внутренних убеждений, оставляя в стороне стереотипы [3, 40].
Законом предусматривается два вида ответственности: уплата неустойки (штрафа, пеней) и возмещение убытков. Хотелось бы подробно остановиться на втором.
Возмещение убытков рассматривается как компенсация тех расходов, которые «потерпевшая сторона» произвела или должна произвести для восстановления нарушенного права. Традиционно в теории гражданского права рассматривают реальный ущерб — утрата или повреждение имущества, и упущенную выгоду — доход, который сторона могла бы получить при нормальных условиях течения отношений в рамках договора, если бы ее право не было нарушено.
Характерной особенностью уплаты убытков, предусмотренных исследуемым нормативно-правовым актом, выступает то, что она основывается на принципе полного возмещения, то есть сторона, а в нашем случае застройщик, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательство по договору участия в долевом строительстве, становится обязанной возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
По смыслу закона, полагаем, подразумевается причинение именно реального ущерба. При этом особенно законодателем оговаривается ситуация, при которой наступает ответственность застройщика за ненадлежащее качество передаваемого объекта недвижимости.
Между тем, возможно взыскание не только реального ущерба. При рассмотрении конкретных ситуаций суд, учитывая все имеющиеся обстоятельства дела присуждает возмещение упущенной выгоды. К примеру, в кассационной инстанции Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ пришла к выводу о том, что между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь [4] .
Вытекающей из второй разновидности формой ответственности застройщика за нарушение обязательств по договору о долевом участии в строительстве выступает возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Такой вид ответственности может быть применим только к застройщику, поскольку он наделен возможностью привлечения денежных средств участника долевого строительства. По общему правилу, предусмотренному в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) размер процентов за пользование чужими денежными средствами равняется ставке рефинансирования, однако поскольку нормы Закона выступают специальными по отношению к нормам ГК РФ, ими указывается повышенный размер процентов и составляет величину, равную размеру неустойки по закону, то есть одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Основанием для уплаты процентов является расторжение договора по инициативе участника долевого строительства и по вине застройщика. Проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются со дня внесения денежных средств участником долевого строительства или части этих средств в счет цены договора до дня возврата застройщиком. Важным является указание в законе на то, что если участником долевого строительства выступает гражданин, то размер процентов увеличивается двукратно, полагаем, это связано с предоставлением дополнительной защите физических лиц, как наиболее слабой стороны в отношениях с контрагентом-профессионалом.
Таким образом, при исследовании вопросов о правовых последствиях нарушения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, необходимо отметить, что основанием для привлечения застройщика к ответственности выступает неисполнение или ненадлежащее исполнение им возложенных обязательств, главным из которых является просрочка исполнения обязательства. Законодательством предусматривается ряд видов ответственности, применяемой к застройщику-правонарушителю, среди которых значатся неустойка, возмещение убытков, а также компенсация морального вреда.
Литература:
- Мильниченко Д. А. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве: общие положения // Новая наука и актуальные тенденции в образовании: сб. научных работ. под редакцией С. В. Кузьмина. — Казань, 2017. — С. 94–98.
- Сайфутдинова Г. Г. Гражданско-правовая ответственность застройщика ответственность по договору участия в долевом строительстве / Г. Г. Сайфутдинова, А. Ю. Аминева //Вестник современных исследований. — 2018. — № 3.1 (18). — С. 116–119.
- Колоскова М. А. Условие о сроках в договоре долевого участия в строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2009. — № 3. — С.39–41.
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 № 18-КГ17–239. — Документ опубликован не был. — Доступ из СПС Консультант плюс.
