В данной публикации анализируются социальные предпосылки использования договора долевого участия в строительстве в гражданско-правовых отношениях.
Ключевые слова : застройщик, долевое участие, договор, строительство, жилая недвижимость.
На всем протяжении жизни у человека есть постоянные потребности, которые выступают естественным (физиологическим) атрибутом его жизнедеятельности. В первую очередь, к ним можно отнести такие биологические потребности, как дыхание, прием пищи, нормированный сон, отдых и т. п. Существуют также потребности вторичного порядка, к которым относятся: автотранспорт, сезонная одежда, бытовые вещи и предметы и т. п. Однако, пожалуй, самой важной и труднодостижимой потребностью является собственное жилье, где человек создает внутренний уют, позволяющий ему комфортно отдыхать и развиваться в любое время года и суток. Труднодостижимость данного блага обусловлена высокой стоимостью жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Эксперты аналитического центра Домклик изучили динамику цен на первичное жилье в России за период первого полугодия 2023 года. Так, средняя стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Москве за исследуемый период соответствовала 275 тыс. руб.; в Московской области — 163 тыс. руб.; в Воронежской области — 93 тыс. руб. Цены на вторичное жилье несколько ниже: в Москве — 252 тыс. руб.; в Московской области — 137 тыс. руб.; в Воронежской области — 75 тыс. руб. [3].
Одним из удобных вариантов для приобретения жилья, который позволяет его приобрести по сравнительно сниженной цене, является покупка квартиры на стадии строительства многоквартирного дома, посредством заключения с застройщиком договора долевого участия в строительстве (далее — ДДУ). Если рассуждать простым языком, и в краткой форме описать сущность данного договора, то можно заключить, что он направлен на покупку будущей недвижимости, то есть той, которой на момент заключения договора еще нет в натуре. Продавец заключает договор с застройщиком (строительной компанией), и оплачивает стоимость будущего объекта жилой недвижимости, который будет в последствии построен и сдан в установленном порядке. Разумеется, договор заключается на выгодных ценовых условиях для покупателя, в виду отсрочки реализации договора по времени и наличия у него определенных рисков. Застройщик, в свою очередь, получает от покупателя денежные средства, которые имеют долевую природу, так как аккумулируются посредством привлечения денежных средств всех участников долевого строительства многоквартирного жилого дома и хранятся на эскроу-счетах кредитной организации. Об этом будет сказано более подробно в завершении данной статьи.
Преимущество анализируемого способа приобретения жилой недвижимости в строящемся доме обусловлено тем, что участник долевого строительства (покупатель квартиры) покупает первичное жилье по цене, как правило, дешевле на 20–30 % от средней рыночной цены. При этом, чем раньше будет заключен договор участия в долевом строительстве (например, на стадии разработки котлована под дом), тем ниже будет стоимость жилой площади. Соответственно, по мере того, как будет происходить возведение дома, стоимость данного жилья будет расти.
Институт долевого участия в строительстве выступает сравнительно новым гражданско-правовым способом приобретении жилья в России, однако, это не помешало набрать ему высокую популярность среди граждан нашей страны. Данная практика имеет положительную тенденцию во всем мире, так как позволяют снизить ценовой порог недвижимого жилья для потенциальных потребителей. Правовое регулирование данного института продолжает совершенствоваться, с целью того, чтобы в максимальной степени обеспечить защиту прав покупателей-дольщиков, которые находятся в зоне риска при покупке недостроенного жилья. На рубеже веков в России были широко известны факты обмана дольщиков будущей недвижимости, которые сопровождались громкими судебными процессами.
Как указывают некоторые специалисты, в подавляющем большинстве (80–90%) денежные средства, полученные от одних дольщиков перенаправлялись на достройку проектов предыдущих дольщиков, тем самым образуя своеобразную финансовую пирамиду [5, с. 34]. Такие факты не могли оставаться в тени и широко освещались в средствах массовой информации, в том числе и судебные процессы по данным делам.
Подобного рода пирамиды регулярно рушились, формируя большое число обманутых дольщиков [4, с. 31]. На 2017 год в России насчитывалось 928 проблемных объектов и около 132 тысяч обманутых дольщиков [6, с. 37–38].
Основополагающим нормативным правовом актом, регламентирующим сферу долевого участия в строительстве, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2] (далее — ФЗ № 214). Однако, достаточно длительная практика его применения показала необходимость в выработке дополнительных механизмов защиты прав дольщиков. В июле 2019 года в ФЗ № 214 были внесены изменения, которые обязали застройщика заключать эскроу-счёт с покупателем жилья — дольщиком, с целью дополнительного обеспечения его гарантий, за счет временного «замораживания» денежных средств потребителя. С одной стороны, это обеспечило определенную стабильность в данных правоотношениях, а, с другой, ввело на рынок строительных отношений дополнительного участника — кредитные организации, при этом, определив их конкретную принадлежность (возможность) являться субъектом данного вида договора. Кредитная организация (банк) выступает в сделке как эскроу-агент (ст. 860.7 ГК РФ [1]) и к его компетенции относится вопрос контроля за действиями застройщика и дольщика. При этом, договор открытия эскроу-счета является обособленной правовой конструкцией, которая имеет обеспечительный характер применительно к самому договору участия в долевом строительстве.
В заключение данного исследования сделаем вывод о том, что социальная сущность договора долевого участия в строительстве заключается в относительной доступности приобретения строящегося жилья за счет привлечения денежных средства участников долевого строительства (дольщиков), посредством их досрочной оплаты будущего объекта недвижимости по сниженной цене (относительно рыночной цены на завершенные объекты строительства).
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, № 292, 2004.
3. Как менялись цены на недвижимость России в 2023 году. Исследование Домклик [Электронный ресурс] https://dzen.ru/a/ZORrLHesUg1eGHQa (дата обращения: 11.12.2023).
- Огородникова Н. В., Ищенко А. В. Уголовно-правовая защита обманутых дольщиков // Юридический вестник Самарского университета. 2016. Т. 2, вып. 2. С. 29–32.
- Светник Т. В. Системный характер проблемы обманутых дольщиков в России // Baikal Research Journal. 2017. Т. 8, вып. 4. С. 33–36.
- Топал Е. Г. Господдержка обманутых дольщиков. Санация, взаимодействие с сюрвейером — механизмы реализации имущественных прав обманутых дольщиков // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. Вып. 12 (195). С. 36–50.
