Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы



В статье раскрывается состояние института долевого строительства в России на современном этапе с учетом имеющихся преимуществ и недостатков. Рассматриваются изменения, касающиеся порядка привлечения денежных средств застройщиками для осуществления строительства, а также проблемы, возникающие при этом в сфере долевого строительства и в жилищной политике государства. Проводится анализ статистических данных о перспективах развития института долевого строительства в России. Предлагается решение проблемы значительного увеличения затрат дольщиков на приобретение жилья путем предоставления денежных средств на счетах эскроу в пользование банку с начислением дольщикам процентов за такое пользование.

Ключевые слова: долевое строительство, договор участия в долевом строительстве, проектное финансирование, застройщики, банки, счета эскроу.

Доступное жилье сегодня — это проект национального масштаба. Жилищная политика Российской Федерации ориентирована на развитие жилищной ипотеки и модернизацию рынка доступного жилья. Увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах способствует выполнению данной задачи. Основная идея долевого строительства заключается в снижении рисков, связанных с высокой затратностью строительства жилья, а также в предоставлении выгодных условий, как для участников долевого строительства, так и для застройщиков.

Статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого на жилище. При этом органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище [4]. Основным способом реализации указанного личного конституционного права граждан в современной России является долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которое подразумевает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с данным договором застройщик обязуется в предусмотренный срок построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов передать их участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Как правило, граждане не могут позволить себе покупку готовой квартиры в новостройке путем внесения полной стоимости жилого объекта. В связи с этим строительные компании предоставляют возможность приобретения квартиры на этапе проектирования или застройки жилых домов, когда их стоимость ниже, чем на квартиры в сданных домах. Именно поэтому договор участия в долевом строительстве получил достаточно большое распространение среди населения и строительных компаний.

Многолетняя практика существования института долевого строительства показала, что граждане предпочитают заключать договоры участия в долевом строительстве и выкупать совершенно новые квартиры, нежели приобретать жилье на вторичном рынке недвижимости. Это обусловлено следующими преимуществами данного вида договоров:

– предусмотрена возможность рассрочки полной оплаты строящегося жилья;

– участие в долевом строительстве позволяет получить квартиру на первичном рынке недвижимости по выгодной цене без дополнительных вложений на капитальный ремонт;

– стоимость квадратного метра жилья ниже, чем на вторичном рынке, в среднем на 20–30 %. Покупка недвижимости всегда требовала серьезных вложений, в связи с чем любая разница в цене представляет в итоге существенную экономию;

– при заключении договора участия в долевом строительстве предусмотрена возможность выбора параметров будущего жилья.

Долевое строительство представляет значительный интерес и для застройщика, так как позволяет ему эффективно аккумулировать средства большого количества участников долевого строительства, формируя достаточные для строительства финансовые активы. Это также обуславливает практическую распространенность данного договора.

Пожалуй, единственным недостатком рассматриваемого механизма приобретения жилья является, как ни странно, договор участия в долевом строительстве, который необходимо было заключать с застройщиком. Ведь, как показала практика, данный договор далеко не всегда гарантировал получение в конечном итоге долгожданного жилья для его участников.

Решение данной проблемы требовало от законодателя научного переосмысления и сосредоточенного анализа норм, регулирующих отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве жилья, а также усиление контроля жилищного строительства со стороны государства.

Как было отмечено выше, долевое строительство является весьма эффективным инструментом для реализации жилищной политики в государстве, а также обеспечения прав граждан на жилище. Однако таковым оно стало после принятия ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214).

До принятия данного ФЗ на практике часто имели место недобросовестные действия со стороны застройщиков. Механизм регулирования долевого строительства в рамках ФЗ № 214 в свое время успешно решил ряд острых вопросов, например: «исключил возможность двойных продаж, благодаря обязательной регистрации договоров, сделал рынок более прозрачным за счет обязательства застройщика публиковать проектную декларацию и все изменения к ней» [8].

На сегодняшний день институт долевого строительства в Российской Федерации вновь претерпевает глобальные изменения. Еще в конце 2017 года Президент России Владимир Путин дал поручение Правительству совместно с ЦБ подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Главной целью реформы долевого строительства является уменьшение количества обманутых дольщиков, которые согласно новому механизму перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемое жилье будет уже в построенном доме.

Изменения в сфере долевого строительства начались с 1 июля 2018 года, и период по 30 июня 2019 года должен быть стать переходным, обеспечивая плавный переход для участников указанных отношений на новую систему.

Окончательный переход на проектное финансирование строительства жилья, предполагающее строительство (создание) многоквартирных домов с привлечением средств банка, был осуществлен 1 июля 2019 года. С этой даты привлечение застройщиком денежных средств от граждан возможно только с использованием счетов эскроу, специально открытых в банке на каждого дольщика. Из аналитических материалов Центрального Банка следует: «Депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства» [13]. Учитывая, что открытие счетов невозможно без участия банка, договор участия в долевом строительстве фактически станет трехсторонним договором, в котором будут участвовать застройщик, дольщик и банк.

Переход на новую систему финансирования жилищного строительства с использованием банковского кредитования — это очередная ступень эволюции жилищного строительства в России, полностью защищающая средства граждан, которые отныне будут храниться на специальных счетах эскроу до момента оформления права собственности на жилье.

При этом новый механизм предусматривает дополнительные гарантии участникам долевого строительства в случае наступления непредвиденных обстоятельств. Например, в случае банкротства застройщика, граждане получат средства, размещенные на эскроу счетах в полном объеме, а риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем кредит на строительство. На случай банкротства кредитной организации, в которой хранятся денежные средства дольщиков, предусмотрено страхование указанных денежных средств на счетах эскроу Агентством по страхованию вкладов по аналогии с банковскими вкладами [11]. При этом предусматривается дополнительная гарантия — повышенный размер суммы денежных средств на счетах эскроу, обеспечиваемых страховкой, который составляет 10 миллионов рублей.

Ряд экспертов считают [5], что переход от долевого строительства жилья к проектному финансированию реален на горизонте нескольких лет, однако его влияние неоднозначно. В первую очередь, нововведения ударят по малому и среднему бизнесу: произойдет укрупнение рынка, и останутся только те застройщики, которые работают с банками с точки зрения проектного финансирования и которым банки могут доверять.

По отношению к вводимым в сфере жилищного строительства изменениям глава Сбербанка Герман Греф высказался так: «По нашим оценкам, примерно 30–35 % застройщиков не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям. Их ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им доверять не будут» [9].

Исходя из этого для застройщиков, не имеющих доступа к банковским деньгам, видится два пути дальнейших действий: перейти в разряд подрядчиков и субподрядчиков у крупных участников рынка жилищного строительства либо окончательно уйти с рынка. Таким образом, можно предположить, что указанные нововведения приведут к монополизации и укрупнению рынка, а также росту цен на недвижимость.

При этом многоквартирные дома, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года (при условии, что количество заключенных договоров участия в долевом строительстве составляет минимум 10 % общей площади объектов, указанных в проектной декларации, а степень готовности объекта не менее 30 %), будут строиться по прежнему механизму, не требуя открытия счетов эскроу, но предполагая такое право. Данное положение законодателя имеет своей целью обеспечить плавный переход на новую систему и заблаговременно отсеять ненадежных застройщиков.

Степень готовности и открытости застройщиков к осуществлению строительных работ по новым правилам, на наш взгляд, отражается соотношением количества договоров долевого участия с открытием счетов эскроу (застройщик, получивший право на строительство до 1 июля 2018 года, вправе заключать договоры долевого строительства с открытием счетов эскроу) к общему количеству договоров долевого участия.

Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, а также динамику его изменения за период, начиная с первого полугодия 2016 года по первое полугодие 2019 года, можно проследить на представленной схеме (Рис. 1) [6].

Рис. 1. Количество договоров участия в долевом строительстве (тыс. шт.)

При этом количество открытых счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве составляет всего 10 091. Принимая во внимание количество договоров долевого строительства, заключенных в период с 1 июля 2018 по 1 июля 2019 года, получаем, что в среднем лишь 1 из 78 договоров заключается с открытием счетов эскроу. На лицо явное нежелание застройщиков добровольно переходить на новую систему.

Данную ситуацию можно объяснить, в первую очередь тем, что проектное (банковское) финансирование выделяется под 11–15 % годовых, что с учетом длительности проектов, вызывает серьезную переплату по кредиту для застройщиков. Однако такие ставки являются максимальными и предусмотрены на тот период, когда на счетах эскроу отсутствуют денежные средства участников долевого строительства. С ростом продаж и заполнением счетов предполагается снижение ставки до 4,5–6 %, то есть средняя ставка по банковскому кредитованию долевого строительства будет составлять 7–10 %.

С начала 2018 г. наблюдается заметное увеличение площади квартир, находящихся в стадии строительства. Основной причиной такой динамики является стремление застройщиков, в связи с изменениями в законодательном регулировании долевого строительства, начать работы на* наибольшем количестве новых объектов, чтобы получить возможность их завершения по старым правилам [2].

До настоящего времени основным источником финансирования долевого строительства являлись средства участников долевого строительства (дольщиков), привлеченные застройщиками (Рис. 2). Однако в течение нескольких следующих лет данная ситуация должна кардинально измениться, что обусловлено увеличением числа договоров долевого участия с открытием счетов эскроу и постепенным вытеснением договоров, заключаемых по старому механизму (Рис. 3) [7].

Рис. 2. Финансирование долевого строительства в 2018 году (%)

Рис. 3. Количество действующих договоров долевого участия (тыс. шт.)

Реакцию на изменения законодательства в сфере долевого строительства проявили и кредитные организации, готовые стать в скором времени основным источником финансирования жилищного строительства в государстве.

Если ранее можно было сомневаться в целесообразности заключения договора участия в долевом строительстве ввиду недобросовестности действий застройщика с денежными средствами, привлекаемыми от участников долевого строительства, то по новым правилам заключения таких договоров застройщик не будет иметь возможности лично обращаться с денежными средствами дольщиков. Это обстоятельство, безусловно, будет способствовать росту спроса на заключение договоров долевого строительства и соответствующим образом увеличит нужду дольщиков в ипотечных кредитах под долевое строительство.

Аналитики в сфере кредитования жилищного строительства отмечают: «В целом по России в 2018 году было выдано 368 тыс. ипотечных кредитов под договоры участия в долевом строительстве на общую сумму 871 млрд рублей. По сравнению с 2017 годом количество кредитов увеличилось на 18 %, а их объем — на 32 %. Между тем число кредитов на готовое жилье возросло на 42 %, а их объем — на 57 %» [3].

Если раньше вопрос предполагаемого роста стоимости жилья не находил уверенного ответа, то сейчас в этом уже не приходится и сомневаться. Действия кредитных организаций по снижению ипотечных ставок, только подтверждают данное умозаключение, ведь в ином случае многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам.

В процессе исследования рассматриваемой проблемы, было установлено, что изменения законодательства значительно повысили требования, предъявляемые к тем застройщикам, которые будут осуществлять строительство по новой системе. Такая ситуация обуславливается, на наш взгляд, стремлением законодателя вывести ненадежных застройщиков с рынка долевого строительства, обеспечив тем самым его надежность, как для кредитных организаций, осуществляющих финансирование строительства, так и для дольщиков.

В подтверждение вышесказанному, наряду с указанными нововведениями и появлением обязательности открытия счетов эскроу увеличилось и число застройщиков-банкротов. С 1 января по 10 сентября 2019 г. в России выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн. кв. м, говорится в отчете Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Данная статистика сопоставима с количеством банкротов за весь 2018 год, когда обанкротились 111 застройщиков. Среди банкротов 2019 г. подавляющее большинство составляют небольшие застройщики, у которых на стадии строительства находится не более четырех домов [1].

Таким образом, долевое строительство на современном этапе претерпевает значительные преобразования. Сложно однозначно утверждать, что принятые нововведения положительно отразятся на рынке жилищного строительства, однако можно выделить ряд положительных и негативных тенденций для всех его участников.

Среди положительных последствий реформирования исследуемого института можно отнести:

1) минимизацию рисков для дольщиков, инвестирующих свои денежные средства в долевое строительство на начальной стадии. Указанные средства надежно хранятся на счетах эскроу в банках и перечисляются застройщику только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства. При этом предусматривается их обязательное страхование;

2) ускоренное завершение строительных работ. Денежные средства участников долевого строительств «замораживаются» на счетах эскроу на период строительства, что должно стимулировать застройщика к скорой сдаче объекта. Кроме того, учитывая использование застройщиком средств, предоставляемых банком, выплата процентов в течение продолжительного срока для девелопера крайне невыгодна;

3) вытеснение ненадежных застройщиков с рынка жилищного строительства. По нашему мнению, новые правила осуществления долевого строительства заставят покинуть рынок недобросовестных девелоперов, что приведет к уменьшению риска вовлечения граждан в мошеннические схемы.

К негативным последствиям законодательных нововведений, на наш взгляд, следует отнести:

1) возможность сокращения количества застройщиков в связи с повышением требований закона по отношению к ним. Изменения в системе долевого строительства могут неблагоприятно сказаться не только по отношению к недобросовестным застройщикам, но и просто небольшим строительным компаниям. По нашему мнению, указанное последствие будет явно противоречить целям стратегии жилищной сферы РФ, закрепляющей достижение уровня строительства жилья — 120 млн. кв. м. к 2024 году [10];

2) сложность адаптации застройщиков к новым правилам долевого строительства. В связи с данным обстоятельством к концу 2019 — началу 2020 года в сфере жилищного строительства ожидается спад;

3) предполагаемый рост цен на жилье в новостройках, обусловленный выплатой процентов банку застройщиками. Уже к концу 2019 года ожидается увеличение стоимости жилых помещений на первичном рынке примерно на 20–30 %.

При этом для решения проблемы значительного увеличения затрат дольщиков на приобретение жилья на первичном рынке предлагается внести изменения в гражданское законодательство Российской Федерации, регулирующее сферу долевого строительства. По нашему мнению необходимо дополнить Гражданский кодекс нормой, согласно которой дольщики, как участники долевого строительства, будут получать процент за пользование банками денежных средств, находящихся на счетах эскроу, в размере средневзвешенной процентной ставки с перечислением его на отдельный счет такого дольщика до востребования.

«Замораживать» деньги на счетах эскроу, по нашему мнению, экономически нецелесообразно, в связи с выводом из оборота колоссальных денежных средств на продолжительное время. При этом дольщик должен получать определенную выгоду, в виде процента, за то, что предоставляет свои денежные средства в пользование банку.

Указанное нововведение, на наш взгляд, помимо защиты интересов дольщиков, будет также стимулировать последних на заключение договоров долевого строительства, что, в свою очередь, в связи с ростом спроса повлечет увеличение объемов строительства и позволит достичь целей, предусмотренных стратегией жилищного строительства.

В целом, перспективы проведенных изменений в сфере долевого строительства направлены на максимальную защиту интересов дольщиков и оживление рынка недвижимости. При этом дальнейшее развитие сферы долевого строительства в Российском законодательстве имеет огромное значение, поскольку является гарантией успешной реализации жилищной политики государства.

Литература:

1. Ведомости / Банкротства среди застройщиков участились // РАСК. URL: https://rask.ru/news/vedomost-bankrotstva-sredi-zastroyshchikov-uchastilis/.
2. Жилищное строительство Октябрь 2019 года Аналитическая записка // Центральный Банк Российской Федерации. URL: https://cbr.ru/Content/Document/File/84168/analytic_note_20191004_ddkp.pdf.
3. Итоги 2018 года на рынке ипотеки // Metrium. URL: https://www.metrium.ru/news/detail/itogi-2018-goda-na-rynke-ipoteki/.
4. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Собрание законодательства РФ. — 2014. — N 31. — Ст. 4398. (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
5. Монополизация и рост цен. К чему приведет отказ от долевого строительства жилья // Деловой Квартал. URL: https://www.dk.ru/news/monopolizatsiya-i-rost-tsen-k-chemu-privedet-otkaz-ot-dolevogo-stroitelstva-zhilya-237092430.
6. Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве // «ЕМИСС» Государственная статистика. URL: https://www.fedstat.ru/indicator/38088.
7. Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда» (утв. президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам, протокол от 24.12.2018 N 16) // КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_319211/.
8. Паспорт федерального проекта «Ипотека» (утвержден протоколом заседания проектного комитета по национальному проекту «Жилье и городская среда» от 21 декабря 2018 г. N 3) // Гарант.ру. URL: https://base.garant.ru/72192510/.
9. Ставки по принуждению. Банки объявили условия кредитов для застройщиков // Деловой Петербург. URL: https://www.dp.ru/a/2019/03/31/Stavki_po_prinuzhdeniju.
10. Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года // Минстрой России. URL: http://static.consultant.ru/obj/file/doc/minstroj_strategia_211217.pdf.
11. Федеральный Закон «О страховании вкладов в банках РФ» от 23.12.2003 N 177-ФЗ // КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_45769/.
12. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ // КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/.
13. Финансирование долевого строительства // Центральный Банк Российской Федерации. URL: https://cbr.ru/analytics/finansirovanie-dolevogo-stroitelstva/.