Закон Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300–1 «О защите прав потребителей» регулирует правоотношения, возникающие между потребителями (гражданами) и исполнителями, импортерами, изготовителями, продавцами при продаже товаров, а также оказании услуг и выполнениями работ, однако данный закон подразумевает под потребителями граждан, которые имеют намерение заказать или приобрести или заказывающих, приобретающих, использующих товары потребления исключительно для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью [1].
С другой стороны, Федеральный Закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» подразумевает под инвестиционной деятельностью вложение и осуществление практических действий в целях получения прибыли или иного полезного эффекта [2]. В данном конкретном случае под полезным эффектом следует понимать получение в собственность части объекта долевого строительства, обусловленного договором, при этом под инвестициями понимаются денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в указанных целях, а к капитальным вложениям закон относит затраты на новое строительство. В связи с изложенным выше возникает вопрос: кем является дольщик — потребителем или инвестором?
Ряд накопившихся вопросов требовал разрешения на законодательном уровне. 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении некоторых изменений в законодательные акты», однако с его помощью законодатель решил лишь ряд проблем. Тем не менее была решена одна из важнейших проблем — проблема двойных продаж — заключение двух договоров участия в долевом строительстве стало невозможным, так как совершение подобных сделок стало контролироваться органом государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Увеличение объёмов строительства в дальнейшем с привлечением инвестиций граждан было сопряжено с возникновением проблемы возникновения обманутых дольщиков, которая со временем стала социальной проблемой. В начале 2014 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации предложило перейти с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию строительства объектов недвижимости через кредитные организации, что фактически означало бы отмену института долевого строительства путём перехода к проектному финансированию. Но в условиях высоких процентных ставок по банковским кредитами, это неизбежно привело бы к кризису в строительной сфере. По оценкам экспертов на 2014 года, объём договоров долевого строительства составлял порядка двух триллионов рублей, а за счёт денежных средств дольщиков осуществлялось около 50 % всего объёма строящегося в России жилья, при этом количество обманутых дольщиков не уменьшалось, а напротив — продолжало расти. Например, по состоянию на сентябрь 2015 года в Московской области было выявлено 37 объектов строительства, объявленных проблемными, для их строительства было привлечено около 6500 дольщиков.
В законодательстве отсутствуют нормы об ответственности за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства. Законодатель предусматривает лишь неблагоприятные для застройщика налоговые последствия.
Существенные дополнения и изменения в правила регулирования долевого строительства внесены Федеральным Законом от 03.07.2016 г. № 304-Ф3 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3]. Однако прежде чем говорить об изменениях законодательства, следует вспомнить пункт 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается следующими способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов [4].
Хотя Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении некоторых изменений в законодательные акты» и ограничил формы привлечения денежных средств граждан названными выше способами, недобросовестные застройщики не прекращали привлечение денежных средств граждан неустановленными законом способами. Подавляющее количество изменений в законодательстве об участии в долевом строительстве коснулось договора участия в долевом строительстве, который и до принятых дополнительных мер защищал права дольщиков.
В качестве основной гарантии исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта недвижимости, определённого договором участия в долевом строительстве, дольщику установлено требование по страхованию застройщиком гражданской ответственности, оформлению поручительства банка, а также залог.
Законодатель ужесточил требования к компании-застройщику, как к лицу, осуществляющему строительство. Возможность привлечения денежных средств граждан возникает у застройщика после выполнения ряда условий, установленных законодательством: получение разрешения на строительство; опубликование в общем доступе проектной декларации; оформления прав на земельный участок, на котором планируется строительство; государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Однако законом защищаются не только права дольщиков, но и застройщика. Законодатель устанавливает право застройщика на одностороннее расторжение договора в случае рассрочки внесения платежей или же вовсе неоплаты участником долевого строительства за объект долевого строительства, определённый договором. Также застройщик вправе получить оплату за изменение в площади объекта, строительство которого завершено, если изменение площади произошло в сторону увеличения от первоначальной площади, установленной договором.
21 декабря 2017 когда Председатель Правительства Российской Федерации утвердил план мероприятий — «дорожную карту» — по поэтапному замещению в течении трёхлетнего периода средств граждан, привлекаемых для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования с целью минимизации риска потери денежных средств для граждан. «Дорожная карта» предполагает поэтапное создание такой модели долевого строительства, при которой отношения между дольщиками и застройщиком будут исключать экономическую составляющую, то есть расчёт между сторонами договора об участии в долевом строительстве будет производится через специализированного посредника, а конкретно через банк, с использованием эскроу-счетов или иных банковских счетов специализированного вида.
Этапы реализации «дорожной карты» следующие — подготовительный в период по 30 июня 2018 года, переходный в период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, завершающий в период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года. Подготовительный этап предусматривает создание нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования путем внесения изменений в ряд существующих нормативно-правовых актов. При переходном этапе будет возможно заключать договоры долевого строительства использованием при расчетах механизмов эскроу-счетов или иных специализированных банковских счетов, также сохранится возможность самостоятельного привлечения компаниями-застройщиками денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьёй 23 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом прогнозируется, что по итогам II квартала 2019 года доля договоров с использованием эскроу или специализированных счетов составит 30 % от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Завершающий этап подразумевает переход на заключение всех договоров участив в долевом строительстве многоквартирных домов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве с первым участником такого строительства заключен после 1 июля 2019 года с использованием счетов эскроу или специализированных счетов, по прогнозам доля таких договоров не менее 95 % от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам за IV квартал 2020 года.
Получить денежные средства участников долевого строительства, внесенные на эскроу-счета, станет возможным для застройщика не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами по договору об участии в долевом строительстве, при этом денежные средства будут либо перечислены банком застройщику, либо направлены на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.
Логичным итогом завершения модернизации законодательства о долевом строительстве станет кредитное финансирование такого вида строительства.
Проектное финансирование в настоящее время будет приемлемым в случае снижения кредитных ставок до величины, при которой застройщик без риска существенных потерь для бизнеса сможет заменить привлекаемые для строительства денежные средства граждан банковскими кредитами.
Необходимо создать для застройщика условия, которые способствовали бы развитию его деятельности, условия, при которых квартиры в возводимых многоквартирных домах, не утратят покупательскую способность. Именно поэтому необходима реформа банковского сектора, направленная на снижение ставок по кредитам, в том числе и для ставок по ипотечному кредитованию. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой большое количество граждан будут лишены возможности приобретения жилья в связи с его высокой стоимостью, что противоречит самой идее «дорожной карты».
Правительство абсолютно обосновано предусмотрело переходный этап. Он необходим для постепенного исключения существующих механизмов взаимодействия между субъектами долевого строительства и развития новых форм отношений участников инвестиционного процесса. Проектное финансирование и поэтапное расходование средств дольщиков, хранящихся на счете-эскроу в уполномоченном банке, необходимо сочетать в переходный период.
Строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых фондов, пенсионных фондов также могут быть вариантами финансирования долевого строительства. Например, в соседней с Российской Федерацией Финляндии для строительства дома создаётся акционерное общество, которое не прекращает свою деятельность и после возведения объекта недвижимости. В Великобритании можно приобрести квартиру на раннем этапе строительства, оплатив при этом, как правило 5–10 % от стоимости приобретаемой недвижимости, однако эти деньги не будут являться источником финансирования строительства, они поступают на счёт юридической компании, которая сопровождает сделку купли-продажи квартиры.
Таким образом, очевидно, что по истечении ближайших трёх лет из отечественного законодательства будет полностью исключено понятие договора участия в долевом строительстве. Но для этого на уровне нормотворчества должна быть произведена работа по замене отношений, существующих в настоящее время между участником долевого строительства и застройщиком, как следствие, и сделок между указанными сторонами, на отношения между заказчиком и исполнителем, активное участие в которых будут принимать кредитные организации, а именно банки.
Литература:
- Закон РФ от 07.02.1992 N 2300–1 (ред. от 22.12.2020) «О защите прав потребителей»
- Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 08.12.2020) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»
- Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
