Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства



Право на жилище является конституционным, оно закреплено в основном законе страны. Реализация данного права является задачей государственного масштаба. Именно поэтому государством поощряются различные формы долевого строительства.

Современные реалии таковы, что перед любым человеком рано или поздно встает решение вопроса с жильем. Одним из вариантов решения проблем с жильем является долевое жилищное строительство, которое представляет собой инвестиционный процесс, в котором для возведения объекта недвижимости строительной организацией (застройщиком) привлекаются денежные средства будущих собственников недвижимости (дольщиков) [3]. Институт участия в долевом строительстве востребован и распространен, об этом свидетельствует то, что в любом из субъектов Российской Федерации имеются объекты долевого жилищного строительства на разной стадии завершенности.

Необходимо отметить, что не смотря на свою социальную значимость и практическую потребность, конструкция договора участия в долевом строительстве в качестве отдельного вида гражданско-правового договора не закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), действующим в настоящее время с изменениями и дополнениями.

Несмотря на свою привлекательность, данный вид строительства не лишен рисков, и, прежде всего, данные риски связаны с обманом дольщиков. В данном контексте особое значение приобретает закрепление и реализация ответственности застройщика в рамках защиты прав дольщиков.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не только ввел в правовой оборот конструкцию договора участия в долевом строительстве, но и закрепил права и обязанности сторон, а также ответственность застройщика в данной сфере. Однако, несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, на практике часто встречаются ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта строительства в обусловленные договором сроки, и граждане по несколько лет не могут вселиться в квартиры [8, С. 327].

Как отмечают И. С. Неижкаша и Э. К. Арутюнов, по отношению к договору участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность обладает как общими, так и особенными, свойственными только для данной ответственности, признаками. В качестве особо значимого признака, исследователи выделяют наличие связи гражданско-правовой ответственности с фактом ненадлежащего исполнения обязательств в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. К одному из наиболее общих признаков относится принуждение со стороны государственных органов, что, впрочем, справедливо для любого вида юридических санкций. К другим признакам гражданско-правовой ответственности можно отнести её регулирование как договором долевого участия в строительстве, так и иными нормативными актами. В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при полном неисполнении своих обязательств, и при частичном неисполнении таковых. И при любом исходе неотъемлемым спутником гражданско-правовой ответственности является экономическое бремя, ложащееся на плечи правонарушителя в виде неустоек, штрафов, пени [5, С. 73–74].

Анализ судебной практики позволяет назвать в качестве наиболее распространенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика: нарушение сроков окончания строительства, сдачи объекта жилого строительства в эксплуатацию, либо нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства; заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры; уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с устранимыми или неустранимыми строительными дефектами; необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.

При этом, некоторые нарушения имеют не только гражданско-правовую природу (например, нарушение сроков) и разрешаются способами и мерами гражданско-правовой ответственности, но и административную (нарушение правил согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и др. — ст. 9.5.1, ст. 14.9.1, ст. 14.28 и др. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — далее КоАП РФ [2]), и даже уголовную (продажа одной и той же квартиры двум и более разным дольщикам подпадает под состав мошенничества, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации — далее УК РФ [1]).

В любом случае, какое бы то ни было допущено нарушение со стороны застройщика, как верно отмечает Н. Д. Романенкова, «мы наблюдаем существенное нарушение прав дольщиков, поскольку юридический интерес — приобретение жилого помещение в собственность — как правило, не достигается» [8, С. 327].

При рассмотрении тенденций развития долевого участия в строительстве в Российской Федерации, по окончании 2015 года в России насчитывалось 510 «проблемных» объектов, что на 9,09 % меньше по сравнению с данными по состоянию на 31.12.2014 (561 объект). По состоянию на 01.05.2016 не произошло значительного изменения ситуации, в РФ насчитывалось 512 «проблемных объектов» [9, С. 67].

Законодательством предусмотрены механизмы защиты прав дольщиков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В частности, дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. Первая не является обязательной, не предусмотрена напрямую законом, однако может быть предусмотрена договором. Цель досудебного урегулирования спора — урегулирование спора без обращения в суд.

Таким образом, закрепление законодателем, использование мер гражданско-правовой ответственности, их активное применении является эффективным способом защиты прав дольщиков, а также сокращению числа недобросовестных застройщиков.

Следует отметить, что законодатель уделяет пристальное внимание качеству защиты прав дольщиков, вследствие чего 3 июля 2016 г. был принят Федеральный закон № 304 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4], целью которого, согласно пояснительной записке к законопроекту [6], является повышение защиты прав граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Принятие указанного федерального закона направлено на обеспечение информационной открытости застройщиков, привлекающих денежные средства граждан — участников долевого строительства в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве», установление дополнительных требований к таким застройщикам, уточнение направлений целевого использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства, расширение полномочий уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — контролирующий орган), создание единого реестра застройщиков, регулирование механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках, предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Указанный закон вступает в силу с 1 июля 2017 года, за исключением отдельных положений, которые вступают в силу в иные сроки.

Как отмечают Э. К. Арутюнов, И. С. Неижкаша, данные поправки затронут модернизацию трёх больших блоков, на полную реализацию которых правительство заложило период с 2016 по 2020 года [5, С. 74].

Анализируя текст указанного федерального закона, следует отметить, что первая часть изменений включает меры по увеличению прозрачности застройщиков за счёт введения следующих мер: утверждение типового договора участия в долевом строительстве; увеличение информации, представленной в проектной декларации; расширение требований к документации, размещённой на официальном сайте застройщика; невозможность привлечения денег дольщиков предприятиями-банкротами или проходящими процедуру банкротства, имеющие задолженность более двадцати пяти процентов по налогам и сборам в бюджеты за предыдущий налоговый период или указанные в перечне недобросовестных поставщиков.

Вторая часть поправок коснулась утверждения минимального размера собственного капитала застройщика на уровне не менее пяти процентов от стоимости проектов, реализуемых по договору долевого участия в строительстве. Данные поправки так же предоставляют застройщикам возможность объединения нескольких юридических лиц на основе нотариально удостоверенного договора поручительства, имеющие собственные средства в совокупности не менее 1 миллиарда рублей и несущие солидарную либо субсидиарную ответственность.

Третья часть поправок изменяет количество сторон договора. Если ранее договор участия в долевом строительстве был двусторонним и его сторонам являлись участник долевого строительства (дольщик) и застройщик, то согласно изменениям, рассматриваемый договор становится трехсторонним, помимо дольщика и застройщика, стороной договора будет являться банк. Взаимоотношения между тремя сторонами договора будет выстроено по следующей схеме: застройщик — банк — дольщик. В этой цепи банк будет финансировать застройку многоквартирного дома и контролировать все этапы строительства.

И, наконец, третья часть поправок сделает договор долевого участия в строительстве не двухсторонним по схеме застройщик — дольщик, каковым он сейчас является, а трёхсторонним, введя промежуточное звено в существующую схему в виде банка (застройщик — банк — дольщик). Согласно новой схеме взаимоотношений банк заключает договор с застройщиком о проектном финансировании строительства многоквартирного дома и выдаёт ему средства, контролируя все этапы строительства [7]. А участники долевого строительства, в свою очередь, открывают в банке эскроу-счета, на которых хранятся их средства вплоть до момента подписания акта приёма-передачи законченной квартиры.

Данные изменения призваны усилить прозрачность деятельности застройщика, что должно свести к минимуму количество недобросовестных застройщиков, что в свою очередь, призвано повысить степень защиты прав дольщиков. С другой стороны, привлечение третьей стороны договора в лице банка может привести к удорожанию долевого строительства и сделать его невыгодным для дольщика. Насколько эффективными будут принятые изменения, покажет время.

Литература:

1. Уголовный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 13.06.1996 г. № 63-ФЗ (в ред. ФЗ от 06.07.2016 г. № 375-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 25. — Ст. 2954.
2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: Федеральный закон от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ (в ред. ФЗ от 06.07.2016 г. № 374-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 1 (ч. 1). — Ст. 1.
3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 40.
4. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2016. — № 27 (часть II). — Ст. 4237 (не вступил в силу).
5. Арутюнов Э. К., Неижкаша И. С. Долевое строительство: гражданско-правовая ответственность и перспективы развития / Э. К. Арутюнов, И. С. Неижкаша // Приоритетные модели общественного развития в эпоху модернизации: экономические, социальные, философские, политические, правовые аспекты: материалы международной научно-практической конференции. В 5-ти частях / отв. ред. Н. Н. Понарина, С. С. Чернов. — Саратов, 2016. — С. 72–74.
6. К проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Пояснительная записка к законопроекту [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс.
7. Отмена долевого строительства приведёт к спаду в строительной отрасли [Электронный ресурс]//http://riarealty.ru/analysis_interview/20151019/406318206.html.
8. Романенкова Н. Д. Гражданско-правовая ответственность застройщика как гарантия стабильности отношений на рынке жилья в России / Н. Д. Романенкова // Современные тенденции социального, экономического и правового развития стран Евразии сборник научных трудов. — М., 2016. — С. 327–334.
9. Тутунджян А. А. Исследование проблематики развития долевого строительства на территориальных жилищных рынках России / А. А. Тутунджян // Успехи современной науки. — 2016. — Т. 3. — № 7. — С. 67–72.