Развитие института участия в долевом строительстве в России.



В статье автор пытается описать историю развития долевого участия в строительстве в Российской Федерации.

Ключевые слова: долевое строительство, долевое участие, Российская Федерация, недвижимое имущество, договор, застройщик

Долевое строительство — это особая форма строительства, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения объекта недвижимого имущества. Граждане становятся участниками долевого строительства (дольщиками), а возведение объекта осуществляется по договору долевого участия. Девелопер получает деньги от дольщика и обязуется предоставить ему имущество, с обговоренными в договоре параметрами: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с соответствующим договору количеством комнат и метражом, в определенные договором сроки, с заранее обусловленным видом внутренней отделки помещения и др.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Несмотря на то, что выплаты за будущий объект недвижимости структурно похожи на инвестицию, договор долевого участия не является инвестиционным договором как в юридическом, так и в привычном понимании. Так как инвестор, предоставляя денежные средства, в рыночных условиях имеет все шансы полностью их потерять в случае неудачи. Согласно действующему российскому законодательству в сфере долевого строительства, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, в случае незавершенного строительства, дольщик имеет законное право получить обратно денежные средства либо претендовать на объект недвижимости, предусмотренный договором.

Пионером в долевом строительстве принято считать Аргентину. В период правления Рауля Альфонсина, в Аргентине сложилась тяжелая и нестабильная экономическая ситуация. Данный период был обусловлен гиперинфляцией. Большая часть населения находилась за чертой бедности, регулярно возникали военные конфликты. Предпринимаемые экономические реформы не приводили к ожидаемому эффекту. Национальная валюта продолжала девальвироваться, за семь лет она пережила 12 деноминаций. В крайне тяжелой экономической ситуации аргентинские банки перестали осуществлять долгосрочное кредитование.

В качестве одной из мер, направленных на экономическую стабилизацию страны, Рауль Альфонсин в 1985 году воплотил в жизнь программу «Строительство по справедливости». Специально созданное в рамках этой программы акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы, шедшие на строительство жилья компанией-застройщиком, от населения. Денежные средства становились эквивалентом определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Регистрация сделки осуществлялась с помощью акций, выкупив достаточное количество которых, гражданин мог обменять ценные бумаги на жилье. Программа оказалась востребованной и удобной, так как покупатели получили возможность приобретения жилья в рассрочку, платежи по которой вносились вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, минуя банковский сектор.

Благодаря указанной программе, за время правления Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %.

Подхватившие новое веянье другие страны Латинской Америки, воплотили у себя данную идею с различными результатами. К примеру, в Чили долевое строительство оказалось востребованным и успешным. А в Сальвадоре реформа провалилась. Появились, как бы их сейчас назвали, обманутые дольщики. Причиной тому послужили финансовых махинаций, проводимые под видом долевого строительства.

Переняв полученный в странах Латинской Америки опыт, британские компании видоизменили схему долевого участия в строительстве. Они не стали создавать специальные акционерные общества или кооперативы, реализующие акции, доли или паи, а продавали квадратные метры определенного объекта недвижимости, планируемого к возведению. Это, в большинстве случаев, гарантировало окупаемость еще до начала момента строительства. Данный подход оказался весьма успешным, благодаря чему британские строительные компании стали массово возводить объекты недвижимости в Египте, Кувейте, ОАЭ и других странах.

Долевое строительство жилья, как таковое, не является настолько принципиально новым явлением для отечественного строительного сектора, как это может показаться. Своеобразным прототипом участия граждан в долевом строительстве объектов недвижимости являлись жилищно-строительные кооперативы. В СССР для привлечения средств застройщиков и развития жилищного строительства в июле 1925 г. было принято постановление «О жилищно-строительной кооперации». Оно предусматривало выдачу ссуд жилищно-строительным кооперативам через систему коммунальных банков на срок до 60 лет в размерах до 90 % сметной стоимости дома. С 1937 г. строительство кооперативных домов разрешалось только за счет собственных средств кооперативов и без участия банковских кредитов, что фактически означало прекращение кооперативного строительства жилья [17].

В послевоенный период численность городского населения резко возросла, и для решения «квартирного вопроса» в 1958 году ЦК КПСС и Совмин СССР разрешили создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Благодаря принятию постановлений Совета Министров СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» (1962 г. и 1964 г.) возобновилось кредитование ЖСК, которым Стройбанк СССР предоставлял кредиты в размере до 60 % сметной стоимости строительства на срок 10–15 лет со ставкой 0,5 % годовых и выплатой равными долями [17]. Постановлением Совета Министров СССР от 1982 года, размер финансирования был увеличен до 70–80 %, а срок погашения — до 25 лет [23].

Строительство ЖСК вели обычные подрядные организации, однако уровень внутренней отделки в кооперативных квартирах зачастую был выше.

Жилищный кодекс СССР, согласно изменениям и дополнениям, внесенным Указом Президиума Верховного Совета СССР от 14.12.1988 года, определял жилищно-строительные кооперативы как одну из форм существования жилищного фонда, наряду с государственным жильем, общественным (к нему относилось жилье колхозов и другим кооперативных организаций, их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций), а также индивидуальным жильем [22].

Законом предусматривалась обязанность государства оказывать жилищно-строительным кооперативам помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, обеспечивать жильцов кооперативных квартир другим жильём на время капитального ремонта их домов, а также предоставить им другое равноценное жилье бесплатно, если дом ЖСК «подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд» [22]. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительных кооперативах устанавливались в уставе и определялись решением общего собрания его членов.

После распада Советского Союза поменялась правовая и политическая системы Государства. Стала разрешена предпринимательская деятельность, была признана частная собственность на недвижимое имущество — в Конституции РФ от 1993 года есть статья 8 (часть 2), где декларируется, что в Российской Федерации равным образом признаются и защищаются частная, муниципальная, государственная, и иные формы собственности.

Появилась возможность заключения гражданско-правовых сделок, направленных на приобретение прав частной собственности на недвижимое имущество. В гражданско-правовые отношения, как и во всю правовую отрасль, стали активно внедрятся заимствованные зарубежом правовые конструкции. Стал применятся передовой коммерческий опыт.

Именно тогда в нашу страну пришел такой механизм строительства недвижимости, как долевое участие. И оказался он весьма кстати. В стране была колоссальная инфляция, а в результате проведенной девальвации, многие граждане и вовсе разом потеряли все свои накопления в национальной валюте. По этим причинам, не веря в будущее рубля, граждане России стремились вложить без промедления хоть какие-то свободные средства в недвижимость. Тем более, что недвижимое имущество на тот период времени неизменно и сильно росло в цене, а деньги такими же темпами обесценивались.

Однако приобретение квартиры в строящемся доме долгое время считалось необоснованно рискованным мероприятием. Несмотря на то, что вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло не только сохранить накопления, но и значительно сэкономить, в сравнении с приобретением квартиры на вторичном рынке, долевое участие таило в себе огромное количество рисков, главные из которых — это банкротство девелоперской компании, заморозка строительства и невозможность вернуть вложенные в строительство средства.

Можно сказать, что участие граждан в долевом строительстве жилья до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» законодательно практически не регулировалось. По этой причине объекты долевого строительства возводились без соблюдения каких-либо определенных правом норм. Компании-застройщики привлекали денежные средства, применяя различные схемы: по договорам долевого финансирования (инвестирования); по договорам о совместной деятельности (простого товарищества), по договорам цессии и т. д. Таким образом дольщик, ставший кооператором, пайщиком или товарищем, становился не собственником будущей квартиры, а участником предприятия по строительству дома и разделял все риски предпринимательской деятельности, связанной со строительством недвижимого имущества. В итоге многие регионы России захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства. Стали возникать, так называемые жилищно-финансовые пирамиды, распространенным явлением стали двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир. Таким образом, лишь спустя 10 лет, для урегулирования отношений между застройщиком и дольщиком 30 декабря 2004 года был принят федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно его положениям, застройщикам стало запрещено собирать денежные средства за объекты недвижимости до получения разрешительных документов на строительство. В обязательном порядке стало необходимым прописывать в договоре сроки строительства и неустойки за их несоблюдение и др. Однако у застройщика оставалась свобода в выборе форм договора, по которому он мог реализовывать недвижимость в строящихся домах. Компании-застройщики пользовались сложившейся ситуацией и заключали договора на выгодных для себя условиях, а риски перекладывали на плечи дольщиков.

Принятые в июне 2010 года поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ, обязали застройщиков заключать договор с дольщиками на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме и с указанием обязательных для включения в договор пунктов. Но и после того оставались лазейки для недобросовестных застройщиков, поскольку они практически не имели ограничений в использовании поступивших от дольщиков средств. Порой это приводило к тому, что недобросовестные застройщики еще на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротом, выведя со счетов денежные средства через аффилированные структуры или фирмы-однодневки. Обманутые дольщики в этом случае лишались возможности вернуть обратно денежные средства. Широко были распространены и другие схемы обмана дольщиков, такие как: заключение предварительных договоров купли-продажи, двойная продажа квартир, продажи через фирмы-посредники, реализация объектов без соответствующих разрешительных документов и пр.

В целях защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков (а также лиц и структур, выдававших себя за таковых), закон о долевом строительстве несколько раз дополнялся и изменялся, однако одновременно с этим совершенствовались и видоизменялись схемы обмана дольщиков.

К 2017 году ситуация с «обманутыми дольщиками» в России приняла катастрофический характер: по состоянию на июль 2017года более 200000 семей были официально внесены в реестр обманутых дольщиков, суммарно потеряв 50 миллиардов рублей. 2134 объекта незавершенного строительства насчитывалось в России по состоянию на 1 апреля 2018 года. И это без учета объектов, возводимых вне рамок федерального законодательства (построенные на землях иного назначения, с использованием самозахвата земель и так далее).

В октябре 2017 года начал работу Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. По замыслу, он был образован с целью страхования объектов долевого строительства при банкротстве девелоперов. С указанного времени застройщики были обязаны перечислять в него 1,2 % от стоимости каждого заключенного договора долевого участия.

В ноябре того же года Президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин, в целях минимизации риска граждан при участии последних в долевом строительстве, дал указание правительству разработать меры поэтапного замещения (в течение трех лет) долевого строительства другими источниками финансирования Основной посыл заключался в вовлечении банковского сектора во взаимоотношения между вкладывающими средства в строительство гражданами и застройщиками, с целью ликвидации прямых расчетов между сторонами и привлечении банков в качестве контролирующего денежные потоки органа.

21 декабря 2017 года Правительством РФ утвержден план перехода от долевого участия в строительстве к проектному финансированию под непосредственным жестким контролем над средствами, поступающими от дольщиков девелоперу, со стороны банка.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону об участии в долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам и в то же время обезопасившие дольщиков. Суть данных поправок состоит в переходе от прямой продажи объектов недвижимости в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. То есть девелоперы обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, расходование же поступивших средств на этих счетах контролируется банком. С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года вводился переходный период, во время которого разрешалось использование одновременно старого и нового механизмов.

В соответствии с внесенными поправками в Федеральный закон № 214-ФЗ, застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство будет открыт отдельный банковский счет, если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории. Последние смогут осуществлять строительство по нескольким разрешениям в рамках одного района.

С этого же времени любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения договора долевого участия, запрещены. Таким образом попали под запрет жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы, так как их участники вносили паи и становились инвесторами проекта.

Также для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для чего девелопер обязан открыть счет в уполномоченном банке и осуществлять со счета платежи, относящиеся исключительно строительства объекта. Помимо этого, на счету застройщика должны быть собственные средства — не менее 10 % от общей проектной стоимости возводимого объекта недвижимости.

Взносы по договору долевого участия, вносимые дольщиком, также проводятся через банк и страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей — по аналогии со страхованием депозитов физических лиц. В случае смерти дольщика, права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик в этом случае не вправе отказать последним во вступлении в права по договору долевого участия.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 года, уполномоченные для работы со средствами дольщиков банки должны иметь кредитный рейтинг не ниже уровня A- агентства АКРА или не ниже уровня ruA агентства «Эксперт РА». По состоянию на 1 марта 2019 года, перечень банков, отвечающим требованиям Постановления и, соответственно, имеющих право на открытие эскроу-счетов, насчитывал 63 организации. В мае того же года правительство понизило требования к кредитному рейтингу финансовых организаций до уровня ВВВ-. В Кабмине РФ объяснили это решение необходимостью увеличения числа банков с целью стимулирования конкуренции. Данное решение позволило предоставить такое право еще 37 банкам, в том числе 16 региональным и довести общее количество кредитных организаций до 100.

По словам заместителя председателя правительства Российской Федерации по вопросам строительства и регионального развития Виталия Леонтьевича Мутко, по состоянию на июнь 2019 года в сфере долевого жилищного строительства России было открыто около 2600 эскроу-счетов в 42 субъектах Федерации.

С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки, согласно которым все российские девелоперы, привлекающие средства дольщиков, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с использованием эскроу-счетов. Согласно утвержденным Правительством России критериям, исключение сделано лишь тем застройщикам, у которых к указанному моменту степень готовности объекта составила не менее 30 % и не менее 10 % площадей реализовано по договорам долевого участия. В этом случае компании-застройщику разрешено окончить строительство объекта по ранее действующим правилам.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014 № 31 Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1): от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994 № 32 Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2): от 26.12.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 05.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996 № 5 Ст. 410
4. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 06.08.1998. № 148–149.
5. Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005 № 1 (часть 1), Ст. 40.
6. Федеральный закон от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // Собрание законодательства РФ. 2017 № 31 (часть 1), Ст. 4767.
7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // «Собрание законодательства РФ», 2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
8. Федеральный Закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // Российская газета. 29.12.1995. № 248.
9. Федеральный закон от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ (ред. от 21.03.2005) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Российская газета. 10.08.2001. № 153–154.
10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.12.2004) //Российская газета. 30.07.1997. № 145.
11. Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Российская газета. 1999.4 марта.
12. Федеральный закон от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Российская газета. 1999.14 июля. И. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета. 30.12.2004. № 290.
13. Закон РФ от 27.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» // Российская газета. 16.01.1996. № 8.
14. Постановление Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» // Российская газета. 04.04.2002. № 60.
15. Положение о государственных промышленных трестах 29.06.1927// СЗ СССР. 1927. № 39.
16. Постановление СНК СССР от 23.04.29 «О пятилетнем народнохозяйственном плане 1928/29 гг».// СЗ СССР. 1927. № 39.
17. Решения партии и правительства по хозяйственным вопросам. М., 1967, т. 2.
18. Положение о государственных промышленных трестах от 29.06.1927// СЗ СССР. 1927. № 39.
19. Инструкция Наркомхоза РСФСР от 19.12.32. № 36// Бюл. Наркомхоза РСФСР. 1933. № 2.
20. Об упорядочении расходования средств на капитальное строительство, осуществляемое сверх государственного плана за счет нецентрализованных источников финансирования. Постановление Совета Министров СССР от 29.06.60 СП СССР. 1960. № 13.
21. Постановление Совета Министров СССР от 10 июля 1967 г. «О порядке планирования централизованных капитальных вложений и утверждении титульных списков строек»// СП СССР. 1967. № 17.
22. Постановление Совета Министров СССР «О мерах по расширению в городах практики комплексного поточного строительства жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства» от 1.03.78. СП СССР. 1978. № 6.