В статье проведен анализ правового режима счета эскроу как способа обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Методология исследования — анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.
Ключевые слова: правовой режим, счет, обязательства, договор, участие, ФЗ-214.
В 2017 г. были внесены изменения в ФЗ-214. Основная цель нововведений сводится к тому, чтобы обеспечить защиту прав и интересов участников долевого строительства. Используя счета эскроу, покупатели недвижимости могут обеспечить защиту своих вложений. До 2019 г. счета эскроу в системе расчетов использовались в качестве эксперимента. С 1.07.19 г. их применение стало обязательным для всех, кто вносит оплату по договорам участия в долевом строительстве.
При обращении к тексту ФЗ-214 с нововведениями от 2017 г. необходимо отметить, что каждый застройщик обязан использовать инструменты для обеспечения своих обязательств по договору. Финансовая гарантия предоставляется по отношению к дольщику, инструмент позволяет сохранить денежные средства, инвестированные в строительство. Счета эскроу рассматриваются в качестве способа обеспечения обязательств со стороны застройщика.
Вместо счета эскроу обеспечение обязательств может быть осуществлено за счет предоставления банковской гарантии (на рынке долевого строительства такой способ не прижился), за счет страхования гражданской ответственности застройщика (практика со страхованием активно использовалась в период 2014–2017 гг.), за счет заключения соглашения с компенсационным фондом и внесения туда отчислений застройщиком (данная практика используется застройщиками с 2017 г.) или за счет взаиморасчетов через счета эскроу.
Счета эскроу являются альтернативным вариантом обеспечения. Застройщик имеет право лично определить способ обеспечения обязательств в рамках договора долевого строительства. Что касается самого дольщика, то ему остается только принять выбранный способ обеспечения со стороны застройщика.
В любом случае участие в договоре о долевом строительстве позволяет дольщику рассчитывать на защиту со стороны закона. С 2019 г. введена норма, по которой все новые договора требуют обеспечения обязательств в виде открытия и осуществления расчетов через эскроу счет. При этом открытие и управление счетами для застройщиков является возможным только на базе банков, включенных в специальный реестр.
Что касается договоров, заключенных до 1.07.19 г., то там можно использовать любой другой способ обеспечения. В рамках всех остальных способов обеспечения (кроме счета эскроу) расчеты проводятся напрямую с застройщиком.
Каждый платеж поступает на банковский счет строительной организации, в качестве инструмента обеспечения для дольщиков рассматривается компенсационный фонд. Возможность применения прежних схем обеспечения предусматривается только для тех случаев, когда договора заключены не позже 1.07.19 г. и когда проект реализован не меньше, чем на 30 %. В органах власти надеются на то, что счета эскроу станут единственным способом обеспечения уже к 2025 г. В ФЗ-214 указывается на то, эскроу счет в рамках долевого строительства является специальным счетом, который открыт на имя застройщика в уполномоченном банке [1, c. 38].
Средства, поступающие на этот счет, замораживаются на весь период строительства. Денежные средства передаются застройщику после полного исполнения обязательств перед дольщиком. Механизм работы эскроу счетов приводится в ст. 860.7 ГК.
Применение счетов эскроу в рамках договоров об участии в долевом строительстве предусматривается в соответствии со ст. 15.4 ФЗ-214. Со стороны Правительства утверждается перечень банков, в которых могут открываться счета эскроу для участников долевого строительства. В привычном понимании расчеты через эскроу счет выглядят следующим образом: оплата по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве вносится на специальный счет в банке, который открыт на имя застройщика; средства не выдаются застройщику до момента полного исполнения обязательств перед дольщиком.
Доступа к денежным средствам на этом счете не имеет дольщик и сам застройщик. Чтобы разморозить средства на специальном счете, застройщику необходимо оформить сдачу дома в эксплуатацию, подписать акты приема-передачи с каждым дольщиком и предоставить подтверждающие документы в банк.
При неисполнении обязательств, к примеру, в случае заморозки стройки, денежные средства возвращаются обратно дольщику. Поэтому правовой режим счета эскроу подразумевает его рассмотрение в качестве способа обеспечения. Схожим инструментом для обеспечения обязательств являются расчеты между участниками договора через аккредитив.
При сравнении с аккредитивом необходимо отметить, что такой счет может быть закрыт без направления специального уведомления для продавца недвижимости. Эскроу счет не подразумевает возможность произвольного закрытия. Исключением будут случаи, прописанные в законе, к примеру, расторжение договора участия в долевом строительстве. Аккредитив строго регулируется со стороны закона. В то время как эскроу счет практически не ограничивает стороны во включении в договор особых условий. В случае закрытия аккредитива банком взимается комиссия, пользование эскроу счетом для дольщика является бесплатным. Средства, которые размещены на счете эскроу, страхуются АСВ в пределах суммы вклада до 10 млн. руб. Многие специалисты в сфере недвижимости задаются вопросом о том, на какие средства застройщик будет реализовывать свой проект, если средства на эскроу счете заморожены. И здесь в законе говорится о том, что денежные средства на реализацию проекта предоставляются тем банком, где и открыт счет эскроу. Только денежные средства предоставляются застройщику в форме кредита. Поэтому обязательное использование эскроу счетов для застройщиков не является выгодным.
За счет использования для стройки кредитных ресурсов повышается стоимость строительства, поэтому застройщик ставится в зависимое положение от банка-кредитора. Специалисты отмечают, что счета эскроу являются перспективным направлением с точки зрения обеспечения обязательств. По их подсчетам, до 80–90 % рынка первичного жилья в ближайшие 5–6 лет перестроится на эту схему в рамках долевого строительства. Поэтому традиционное долевое строительство без предоставления гарантий постепенно уходит в прошлое. Сами застройщики должны рассматривать обязательство по использованию эскроу счетов как переход к проектному финансированию стройки. Фактически это значит, что застройщики лишаются бесплатного финансирования, которое раньше обеспечивалось за счет прямых регулярных платежей от дольщиков. Вместо этого застройщикам предлагается использовать кредитное финансирование. Поводом к введению обязательных эскроу счетов послужили беспрецедентные дела об обманутых дольщиках. Если в странах мира стимуляция спроса на покупку жилья осуществляется за с счет дешевой ипотеки, то в России изначально пошли другим путем и предложили дольщикам вкладываться в недвижимость еще на стадии котлована [2].
И все же от обязательных эскроу счетов есть плюс. Застройщики, переходя на новую модель обеспечения обязательств, получают стабильное финансирование от банков, пусть оно будет и дорогим за счет процентов по кредиту. Если средства от продажи могут поступать неравномерно по мере продажи кредит, то кредитные ресурсы предоставляются единовременно. К тому же крупные застройщики на российском рынке недвижимости уже давно используют модель проектного финансирования для выполнения проектов строительства. Если застройщик в качестве инструмента обеспечения использует открытый эскроу счет, то вспомогательного способа для обеспечения обязательств по договору не требуется. Наибольшую привлекательность эскроу счет имеет для дольщика. Деньги никуда не уходят вплоть до получения ключей от квартиры. Поэтому дольщикам больше не нужно тратить время и силы на проверку надежности застройщика. Если дом не будет достроен, денежные средства вернутся дольщику [3, c. 93].
Возврат денежных средств предусматривается либо в случае банкротства застройщика, либо в случае расторжения договора по основаниям, которые приведены в п. 1 и 1.1 ст. 9, а также в п. 7 ст. 15.4. ФЗ-214. Дольщик несет большие риски, так как сумма страховки в отношении размещенных средств на эскроу счете составляет не больше 10 млн. руб. К примеру, если он покупает квартиру за 15 млн. руб., а застройщик банкротится, то сумма возмещения составит 10 млн. руб. Средства, размещенные на эскроу счете дольщиком, могут быть взысканы в рамках исполнительного производства. В этом случае дольщик признается неисполнившим свои обязательства, следовательно, он может лишиться квартиры.
Если застройщиком в качестве инструмента обеспечения используется только счет эскроу, то он освобождается от обязательства по использованию иных вариантов обеспечения своих обязательств. Если застройщик нарушит условия, приведенные в договоре, то дольщик не сможет взыскать с него неустойки. При том же банкротстве дольщику вернется ровна та сумма, которая была размещена им на эскроу счете.
Счет эскроу открывается для каждого договора об участии в долевом строительстве. Сторонами, заключившими договор об открытии счета, являются застройщик, дольщик и банк. В самом договоре должна быть представлена ссылка, что расчета между сторонами осуществляются с использованием счета эскроу. Для дольщика предусматривается возможность возврата денежных средств с эскроу счета в случае завершения срока депонирования или в случае расторжения договора об участии в долевом строительстве.
Также возможность возврата денежных средств предусматривается в случае отказа застройщика исполнять свои обязательства по договору или в случае одностороннего расторжения договора самим застройщиком. Если на этапе реализации проекта строительства дольщик решит продать свою квартиру, то права и обязанности в рамках открытого счете перейдут к новому дольщику [4, c. 125].
Главным выгодоприобретателем вместе с обязательным применением в качестве обеспечения счета эскроу является банк. Дело в том, что банк может выдать кредит для покупателя недвижимости на первичном рынке, получая с этого регулярный доход в виде процентов. После покупки квартиры денежные средства возвращаются покупателем на счет эскроу. И эти же средства используются банками для кредитования самих застройщиков. Поэтому банки получают двойную выгоду от эскроу счетов, ничем не рискуя и получая проценты за кредитование со стороны покупателей недвижимости на первичном рынке и со стороны застройщиком, которые переходят на проектное финансирование своей стройки.
Таким образом, счет эскроу является способом обеспечения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Счет открывается и контролируется банком, доступ к денежным средствам на нем не имеет ни застройщик, ни покупатель недвижимости до наступления определенных условий.
Литература:
- Василевская Л. Ю. Договор счёта эскроу: проблемы правовой квалификации // Электронное приложение к «Российскому юридическому журналу». 2018. № 2. С. 37–49.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 № 379-ФЗ (ред. от 16.12.2019) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочная правовая система: [сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027 (дата обращения: 26.12.2019
- Ерохина М. Г. Новое в законодательстве: счета эскроу // Власть Закона. 2018. № 4 (20). С. 92–98.
- Руденко Е. Ю. К вопросу об ограничении права распоряжаться денежными средствами, находящимися на счёте эскроу // Власть закона. 2019. № 2 (22). С. 125–130.
