Перспективы развития договора эскроу в России



На основе исследования норм российского гражданского законодательства были рассмотрены ключевые преимущества договора условного депонирования (эскроу). Формулируется вывод о целесообразности развития и совершенствования нормативной регламентации рассматриваемого договора в отечественном праве. В статье обозначены приоритетные сферы возможного применения эскроу отношений в РФ, отдельное внимание акцентируется на актуальность совершенствования интернет-эскроу.

Ключевые слова: условное депонирование, договор эскроу, счет эскроу, банк, застройщик.

Проблема доверия участников заключенного договора на сегодняшний день не утрачивает своей актуальности в рамках сложившегося гражданского оборота. В связи с этим недопущение мошеннических действий в сфере обращения денежных средств, обеспечение их безопасности и своевременного исполнения гражданско-правовых обязательств участников рассматриваемых правоотношений выступает в качестве приоритетного направления деятельности гражданского законодателя. Разрешение подобных проблем выражается в создании определенных юридических механизмов, которые, в свою очередь, способны защитить права, свободы и законные интересы контрагентов, минимизировать риски и обезопасить стороны от возможного недобросовестного поведения.

В исследуемом аспекте договор эскроу в российском гражданском законодательстве признается одним из наиболее эффективных механизмов, который обеспечивает своевременное исполнение сторонами возложенных обязательств [4, c. 52].

Обсуждение реформы российского гражданского законодательства обусловило идею о создании рассматриваемого юридического инструмента. На данный момент времени законодатель принял решение о формировании указанной правовой конструкции и ее внедрении во вторую часть Гражданского кодекса РФ в качестве новой главы (гл. 47.1), которая получила наименование «Условное депонирование (эскроу)» [1]. При этом целесообразно обозначить, что в дальнейшем исследуемая конструкция была признана весьма эффективной на нормативно-правовом уровне, в связи с чем разновидность этого договора была введена в российское гражданское законодательство о банковском счете в форме договора счета эскроу.

Популярность и востребованность договора эскроу в российском государстве с каждым годом стремительно увеличиваются, особенно с учетом развития отечественной предпринимательской деятельности. Более того, совершение таких противоправных посягательств в сфере гражданского оборота, как действия мошеннического характера, а также легализация денежных средств, которые были получены с использованием незаконных приемов, минимизируется посредством активного использования договора условного депонирования (счета эскроу).

Рассматриваемый инструмент гражданского права РФ характеризуется все большей привлекательностью для заинтересованных граждан, желающих принять участие в долевом строительстве недвижимости. Это, в первую очередь, объясняется тем, что услуги агентов, действующих в сфере договора эскроу, не имеют высокой стоимости и очень удобны в использовании. Кроме того, деятельность эскроу-предприятий признается неотъемлемым элементом торговли на электронных ресурсах в западноевропейских странах. В таких государствах, как США, Германия, Франция, Китай и Япония обладают весьма обширной практикой заключения договоров условного депонирования. Так, например, в данных государствах практическая любая сделка (лицензирование отношений, поглощение организаций, покупка или продажа недвижимого имущества) сопровождается заключением указанного договора. Популярность рассматриваемой договорной конструкции за рубежом обусловлена ее практичностью и удобностью, что позволяет контролировать обеспечение обязательств по заключаемым гражданско-правовым соглашениям [2, c. 28].

Более того, принимая во внимание высокий уровень законодательной регламентации, установления юридической ответственности эскроу-агента, и, как результат, максимальное снижение риска неполучения встречного предоставления по договору, договор эскроу в зарубежной интерпретации нацелен на обеспечение интересов сторон и минимизирует их риски при совершении сделок гражданско-правового характера.

Правовая природа расчетов, осуществляемых в рамках эскроу-отношений, сводится к тому, что денежные средства участника долевого строительства поступают непосредственно на счет банковского учреждения, а не напрямую застройщику. Сложившаяся система выступает объектом критики многих отечественных цивилистов, поскольку предполагается, что договор долевого участия в строительстве означает привлечение застройщиком денежных средств граждан в целях приобретения строительных материалов, оплаты услуг подрядчиков, обеспечения других расходов. В связи с этим возникает закономерный вопрос о том, где взять финансовое обеспечение для строительства объекта недвижимости. Поэтому для застройщика со стороны банка, в котором обслуживается первый, предусматривается проектное кредитование [3, c. 157].

На современном этапе развития рассчитывать на указанный вид кредитования способны исключительно крупные застройщики, что, в свою очередь, приводит к уходу с рынка строительных фирм, которые не могут составить конкуренцию. Однако, учитывая тот факт, что застройщик будет направлять собственные финансы на строительство недвижимости, на рынке жилья цены будут постепенно возрастать.

Максимальная выгода в отношении использования договора счета эскроу наблюдается для банковских учреждений, поскольку, одобряя ипотеку дольщикам и выдавая кредиты застройщикам, банки пользуются денежными средствами в своих личных целях на безвозмездной основе.

На сегодняшний день в нашей стране функционирует финансовая программа, принятая на государственном уровне, — «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ и формирование комфортной сельской среды», предусмотренной на 2018–2025 гг. В соответствии с принятой программой к 2025 году планируется увеличить объемы строительства жилья до 120 млн. квадратных метров.

Согласно информации, полученной в результате реализации национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года количество договоров долевого участия в строительстве объектов недвижимости будет составлять более одного миллиона рублей. По данным вице-премьера В. Мутко, в марте 2020 года несколько крупнейших российских банков заключили 55 договоров на получение проектного кредитования, в результате чего было открыто около 1300 эскроу-счетов [8].

Применение счетов эскроу будет иметь только положительные последствия, поскольку накопление значительных денежных средств на счетах, полученных от дольщиков, предоставит банковским учреждениям возможность осуществлять регулятивную функцию в отношении процентных ставок по ипотечным кредитам и проектному кредитованию. Таким образом, договор счета эскроу представляет собой довольно-таки несложную и практическую конструкцию, которая сможет избавить участников договора от недобросовестного поведения застройщика при строительстве объектов недвижимости.

Несмотря на то, что в нашей стране использование договора эскроу при заключении различных гражданско-правовых соглашений приобрело актуальность и востребованность только несколько лет назад, перспективы развития рассматриваемого договора являются очевидными. Необходимость последующего развития и совершенствования института договора эскроу счета в РФ обуславливается также его существенными достоинствами по сравнению с другими правовыми конструкциями. В свою очередь, к подобным преимуществам целесообразно отнести следующие:

— денежные средства, находящиеся на специализированном счете эскроу, не подлежат никаким взыскательным мерам;

— данное имущество не может быть арестовано;

— в отношении денежных средств, которые лежат на счете, нельзя применить обеспечительные меры по долгам депонента и эскроу-агента [6].

Другими словами, если депонент столкнулся с тяжелой финансовой ситуацией, то наличие заключенного договора эскроу выступает в качестве гарантии исполнения его обязательств перед бенефициаром. Поэтому многие сферы отечественного гражданского оборота не могут обойтись без востребованного договора условного депонирования.

Рассматривая перспективы развития договора эскроу, представляется целесообразным исследовать один примечательный аспект. Необходимо учитывать, что срок хранения денежных средств дольщиков на счете эскроу является ограниченным и совпадает по времени с завершением застройщиком строительства недвижимости. Другими словами, если застройщик допустит нарушение срока сдачи объекта, то данный счет подлежит немедленному закрытию. С точки зрения действующего гражданского законодательства это означает, что все денежные средства в полном объеме будут возвращены дольщикам, причем возврат будет осуществлен в размере первоначально вложенной суммы, поскольку хранящаяся на счете эскроу денежная сумма индексированию не подлежит. В этом отслеживается негативный момент, поскольку, например, если дольщику в связи с незавершением строительства будут возвращены данные денежные средства, то с учетом уровня текущей инфляции они будут просто обесцененными. Как следствие, дольщик все равно лишается преимуществ, которые связаны с долевым участием, ввиду того, что цены на строящееся и готовое жилье с каждым годом значительно возрастают.

Безусловно, рассмотренные тенденции еще не характеризуются массовым характером, однако они уже свидетельствуют о том, что наибольшая выгода в ведении исследуемых счетов существует только для кредитных учреждений, который осуществляют аккумулирование финансов на денежных счетах. Что касается остальных участников долевого строительства (дольщик и застройщик), то для них данная система отчасти теряет свою привлекательность. Ежегодное увеличение цен на объекты недвижимости, заметное снижение качества строительной деятельности и одновременное затягивание сроков в данной области правоотношений, ограничения по использованию финансовых средств, а также незащищенное положение дольщиков в определенной степени снижают востребованность применения эскроу-счетов в российском государстве [5, c. 79]. Однако их нормативное регулирование при отсутствии альтернативных вариантов реализации объектов долевого строительства, на наш взгляд, порождает еще большую стагнацию рынка недвижимости в нашей стране.

В связи с обозначенным выше некоторые отечественные специалисты в сфере гражданского права убеждены в том, что правовые нормы, регулирующие взаимодействие дольщика и застройщика, должны быть подвергнуты законодательному пересмотру. Если в рассматриваемом направлении не будут приняты оперативные меры, то это может привести к увеличению деградирующих процессов на современном рынке недвижимости и одновременно с этим приведет к замедлению кредитования в этой области.

Несмотря на существующие нормативные пробелы, договор условного депонирования вызывает большой интерес у представителей российского бизнес-сообщества, поскольку его эффективно можно использовать в различных сферах предпринимательства: при поставке товаров, купле-продаже недвижимого имущества, купле-продаже дорогостоящего движимого имущества, акций, при строительстве недвижимого имущества и заключении договора ипотеки. Отдельно можно выделить Интернет-эскроу, с помощью которого становится возможным защита сделок, совершенных через сети Интернет [7, c. 271].

Несмотря на то, что на сегодняшний день на нормативном уровне не разрешены многие вопросы, связанные с применением договора эскроу, его закрепление в рамках Гражданского кодекса РФ следует признать правильным решением отечественного законодателя.

Вместе с тем, представляется целесообразной глубокая научно-исследовательская работа, которая позволит сформулировать точное и единообразное определение договора эскроу, обозначить место данного договора в системе остальных гражданско-правовых соглашений, а также выявить специфику заключения сделок с привлечением агентом в области эскроу как в российском государстве, так и в зарубежных странах.

Преодоление законодателем некоторых известных проблем регулирования договора условного депонирования, подтолкнёт участников гражданского оборота все чаще пользоваться механизмом эскроу, поскольку он обладает целым рядом преимуществ, делающих его привлекательным для предпринимательской среды. Также совершенствование института эскроу и возможность его использования в электронном бизнесе может благоприятно повлиять на развитие цифровой экономики в Российской Федерации.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 11.03.2024 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29.01.1996. — № 5. — Ст. 410.
2. Гунашашвили, Т. Т. Перспектива развития конструкции договора условного депонирования (эскроу) в Российской Федерации / Т. Т. Гунашашвили // Студенческий. — 2021. — № 30–2 (158). — С. 28–32.
3. Егорычев, А. Л. Перспективы развития договора эскроу в России / А. Л. Егорычев // Матрица научного познания. — 2021. — № 2–1. — С. 156–158.
4. Квициния, Н. В. Перспективы развития договора эскроу в России / Н. В. Квициния // Правовая парадигма. — 2020. — № 1. — С. 51–59.
5. Кошелев, О. В. Проблемы применения и перспективы развития договора счета эскроу / О. В. Кошелев // Тамбовские правовые чтения имени Ф. Н. Плевако: статья в сборнике трудов конференции. — Тамбов, 2021. — С. 77–80.
6. Никулина, С. А. Договор счета эскроу как разновидность договора условного депонирования / С. А. Никулина // Государственная служба и кадры. — 2022. — № 4. — С. 260–263.
7. Фирова, И.П., Редькина, Т.М., Пудовкина, О. И. Перспективы использования счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве в стратегической перспективе / И. П. Фирова, Т. М. Редькина, О. И. Пудовкина // Глобальный научный потенциал. — 2022. — № 3 (132). — С. 271–273.
8. Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации // Режим доступа: https://strategy24.ru/rf (Дата обращения: 17.04.2024 г.)