В данной статье рассмотрены механизмы защиты прав участников долевого строительства. Законодательные риски, которые включают в себя: неправомерность сделки, оплата недвижимости, нарушение сроков сдачи жилья, качество недвижимости, заморозка объекта. А также рассмотрены юридические механизмы защиты дольщиков: неправомерность сделки, имущественное право, государственная поддержка, судебное вмешательство, расторжение сделки.
Ключевые слова: Государственная дума РФ, застройщик, права дольщиков, юридическая практика, механизмы защиты, права участников, долевое строительство, 2004 год, заморозка, сделка, ДДУ.
Discusses the mechanisms for protecting the rights of participants in shared construction. Legislative risks, which include: illegality of the transaction, payment for real estate, violation of deadlines for housing delivery, quality of real estate, freezing of the property. Legal mechanisms for protecting shareholders are also considered: illegality of the transaction, property law, state support, judicial intervention, termination of the transaction.
Keywords: State Duma of the Russian Federation, developer, rights of shareholders, legal practice, protection mechanisms, rights of participants, shared construction, 2004, freezing, transaction, DDU.
В 2004 году Государственная дума РФ приняла исторический закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости». Документ включает в себя все обязанности застройщиков и права дольщиков. Юридическая практика и механизмы защиты прав участников долевого строительства развиваются почти два десятка лет. Ситуация начинает меняться, а значит и обманывать потребителей в лице дольщиков становится намного сложнее.
Вместе с тем застройщики еще находят лазейки в действующей нормативно-правовой базе. В целом система юридической и судебной защиты работает эффективно, хотя и далека от совершенства.
Законодательные риски
В первую очередь нужно отметить, что Федеральный закон № 214-ФЗ направлен на защиту участников долевого строительства, а именно дольщиков. Граждане вкладывают деньги в компании и фактически спонсируют строительство жилых объектов. При этом возникает целый ряд рисков, которые могут быть связаны с:
— Оплата недвижимости — а именно покупка жилья, которое фактически еще не введено в строй. Согласно действующим нормам юридического право собственности возникает после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Ранее на федеральном уровне использовались нормы страхования, но они были фактически заменены на эскроу-счета.
— Нарушение сроков сдачи жилья — несмотря на тот факт, что застройщики обязаны по закону руководствоваться обозначенными сроками, компании часто нарушают действия договора долевого участия (ДДУ). Дольщики защищены нормами № 214-ФЗ и эскроу-счетами, хотя и такой формат взаимодействия имеет свои недостатки.
— Качество недвижимости — наиболее актуальная проблема для 2023 года, когда застройщики сдают в эксплуатацию жилье ненадлежащего качества. Не соблюдаются технические требования и может быть нарушен процесс строительства. Частично проблема решается за счет комплексной проверки жилья.
— Заморозка объекта — экономические и финансовые проблемы могут привести к приостановке строительства. По закону компания должна вернуть деньги, но и этот процесс может затянуться на определенный срок. Существует повышенный риск остаться без недвижимости.
ФЗ № 214 устанавливает не только правой статус сторон, но и регулирует споры, возникающие в процессе отношений между дольщиками и застройщиками. Например, нормативный акт призывает компании соблюдать требования контракта (ДДУ), в том числе обеспечивать передачу недвижимости в указанные сроки. Кроме того, компания обязуется компенсировать ущерб клиентам при неисполнении условий договора.
Стоит отметить, что отношение между физлицами и юридическими компаниями (застройщиками) обеспечены защитой со стороны Закона РФ от № 2300–1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992.
Действующие законы предполагают включение в ДДУ обязательных пунктов. Однако в некоторых случаях недобросовестные застройщики нарушают права дольщиков. Механизмы защиты позволяют минимизировать основные риски.
Юридические механизмы защиты дольщиков
Практика последних лет доказала, что дольщики имеют высокие шансы доказать свою правоту в суде. При этом на законодательном уровне существует несколько эффективных механизмов защиты. Для примера рассмотрим основные инструменты.
1. Неправомерность сделки
Федеральный закон позволяет участникам соглашения аннулировать договор в одностороннем порядке. Разумеется, сделать это можно только по закону и с учетом фактов риска или аргументов:
— Выявленные в ДДУ ошибочные сведения или нарушения, связанные с составлением документа.
— Если договор был составлен третьими лицам, которые не имеют прямого юридического отношения к застройщику.
— Если нарушения были выявлены на этапе строительства, то есть проектная декларация выполнена с ошибками.
Важно обратить внимание, что любое аннулирование соглашения производится только в судебном порядке. Кроме того, дольщики обязаны следовать положениям статьи 395 ГК РФ.
2. Имущественное право
В данном случае мы говорим о нарушении сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Например, если жилой комплекс был достроен, но компания не спешит вводить здания в строй. Примечательно, что признание права на имущество может применяться в случаях недостроенного жилья. Дольщики получают возможность обратиться в местный суд с предоставленным гражданско-правовым иском.
В качестве аргументации следует использовать: передача имущества во владение дольщиков и признание прав собственников недвижимости. Здание может не использоваться по прямому назначению, но застройщик обязан передать права собственности.
3. Расторжение сделки
Стоит отметить, что такое право возникает не только в случаях ошибок в соглашении, но и нарушениях, связанных с качеством жилья. Гражданин имеет право отказаться от условий ДДУ в нескольких случаях:
— Если застройщик не выполнил все обязательства по договору.
— Качество жилья не соответствует заявленным нормам.
— Объект имеет признаки недостроенного жилья, а возобновление строительства не планируется.
— Если застройщик нарушает сроки сдачи более чем на два месяца или контракт был изменен компанией в одностороннем порядке.
К слову, Правительство РФ имеет право накладывать мораторий на отдельные пункты закона. Например, на период пандемии застройщики получили право не сдавать объекты в указанные сроки. Так, в 2023 году было подписано Постановление № 1732 «О внесении изменений», позволяющее застройщикам на 6 месяцев продлевать сроки сдачи жилых объектов.
4. Судебное вмешательство
Как правило, подобные нормы используются в исключительных случаях, когда застройщик объявляет о своем банкротстве. Разумеется, если строительство заключалось на основе эскроу-счетов, то дольщики гарантированно получают вложенные средства. Проблемы могут возникнуть в случае использования ипотечных кредитов. То есть дольщик уже выплатил часть долговых обязательств с процентами, но жилье не получил.
При банкротстве компания обязана не только предоставить недвижимость, но и вернуть средства. К сожалению, ипотечные заемщики не смогут вернуть выплаченные проценты, поэтому понесут определенные убытки. Ранее проблема считалась массовой, особенно до 2019 года, когда участники долевого строительства не использовали эскроу-счета.
5. Государственная поддержка
Каждый регион России предусматривает отдельные механизмы и инструменты защиты обманутых дольщиков. Власти могут использовать законодательные нормы для решения спорных моментов:
— Предоставить временное жилье.
— Частично компенсировать затраты дольщиков из бюджета.
— Посодействовать в завершении строительства жилого объекта.
Соответственно, эффективность такой защиты будет напрямую зависеть от региональных властей и фактического желания оказывать поддержку. В большинстве случаев дольщикам приходится обращаться за помощью к опытным юристам или в суд самостоятельно.
Заключение
Подводя итоги, отмечу, что многие изменения в законодательстве позволяют исключить часть рисков и минимизировать потери со стороны дольщиков. Защита пострадавших от неправомерных действий застройщиков является приоритетным направлением в развитии юридической практики.
Важно не только совершенствовать федеральные законы, но и предпринимать меры, позволяющие повысить качество жилой застройки.
Литература:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации.
- Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
- Соболев Д. А., «Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве», 2011 г.
- Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ».
- Бурцева, Е. В. «Изменения в законодательстве в сфере долевого строительства: плюсы и минусы», 2017 г.
