О некоторых возможных направлениях совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве

В последние годы в России получили распространение иные, помимо купли-продажи, гражданско-правовые конструкции, опосредующие приобретение недвижимости. Данная устойчивая тенденция обусловлена как развитием рынка недвижимости и в целом совершенствованием гражданско-правовых отношений в этой сфере, так и высокой стоимостью объектов недвижимости, сложившейся в нашей стране.

Так, с конца 90-х гг. прошлого столетия широкое применение получило долевое участие в строительстве жилья и иных объектов недвижимости: граждане вкладывают средства в строительство, в первую очередь многоквартирных жилых домов, а юридические лица – в строительство как жилых домов, так и нежилых объектов недвижимости, с целью последующего приобретения квартир и нежилых помещений в собственность. Однако, как показала практика, на начальном этапе становления и развития отношений по долевому участию в строительстве права участников долевого строительства зачастую нарушались застройщиками:

- не выполнялись сроки строительства;

- нарушался принцип целевого использования денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства;

- нарушались требования к качеству объектов долевого строительства; и др.

Во многом именно этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Следует отметить, что до принятия данного Закона участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не имело специального регулирования. В то же время общие положения гражданского законодательства об обязательствах и гражданско-правовых договорах не могли обеспечить полноценную защиту прав и интересов участников отношений долевого строительства.

Закон об участии в долевом строительстве ввел достаточно «жесткие» требования по отношению к застройщикам (государственный контроль и надзор за деятельностью застройщиков; обязательное раскрытие информации о самом застройщике и о проекте строительства), в связи с чем большинство из них восприняли Закон негативно.

Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве предусмотрел важные гарантии прав и интересов участников долевого строительства (как более «уязвимой» стороны в данных отношениях). Основные из них заключаются в следующем:

1. Детальное нормативное регламентирование отношений по долевому участию в строительстве, в частности:

- установление четкого алгоритма передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также порядка рассмотрения и удовлетворения претензий участника долевого строительства к качеству объекта долевого строительства;

- законодательное закрепление ограничений по одностороннему изменению застройщиком цены договора участия в долевом строительстве и иных существенных условий договора участия в долевом строительстве.

2. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при одновременном выполнении следующих важнейших (с точки зрения интересов участников долевого строительства) условий:

- государственная регистрация застройщиком права собственности или договора аренды, договора субаренды на земельный участок, предоставленный для строительства;

- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации объекта строительства;

- получение в установленном порядке разрешения на строительство.

3. Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в официальных регистрирующих органах и считается заключенным с момента такой регистрации, что практически полностью исключает возможность возникновения ситуации, когда на один объект долевого строительства претендуют несколько участников долевого строительства.

4. Законом об участии в долевом строительстве предусматривается обязательное обеспечение имущественных требований участников долевого строительства залогом объектов недвижимости (залог земельного участка либо права аренды (права субаренды) земельного участка, залог объектов незавершенного строительства, залог созданных застройщиком в составе многоквартирного дома жилых и (или) нежилых помещений).

Перечисленные выше гарантии в достаточной степени защищают интересы участников долевого строительства.

В целом правовое и социальное значение Закона об участии в долевом строительстве трудно переоценить.

В то же время, на наш взгляд, можно выделить и некоторые недостатки названного Закона, которые позволяют обозначить возможные направления совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве.

В первую очередь, к числу недостатков Закона об участии в долевом строительстве, по нашему мнению, следует отнести предусмотренное Законом ограничение форм уплаты цены договора участия в долевом строительстве. В ч. 1 ст.1 Закона об участии в долевом строительстве указано, что данный Закон «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства…». А в ч. 1 ст. 5 Закона цена договора определяется именно как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Исходя из приведенных положений, можно сделать вывод, что Закон об участии в долевом строительстве допускает оплату цены договора участия в долевом строительстве только денежными средствами.

В науке отмечается, что, поскольку в ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве речь идет о денежных средствах участника долевого строительства, то он обязан уплатить застройщику именно денежную сумму, а не какое-либо иное имущество (ценные бумаги, технику и т.д.). Следовательно, договор, в соответствии с условиями которого участник строительства обязуется передать другому лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется [2, с. 28].

С одной стороны, такая безальтернативность форм уплаты цены договора участия в долевом строительстве в значительной степени ограничивает права и возможности участников отношений по долевому строительству, поскольку не позволяет использовать иные, неденежные формы оплаты (путем передачи в счет оплаты ценных бумаг, путем встречной передачи товаров, выполнения работ, оказания услуг и т.д.). В то же время практика хозяйственных отношений в строительстве свидетельствует о том, что неденежные формы оплаты зачастую могут быть «обоюдно удобными» как для застройщика, так и для участника долевого строительства. Например, в строительном процессе широко используется расчет за выполненные подрядчиком (субподрядчиком) строительные работы, за поставленные поставщиком строительные материалы и т.д. путем встречной передачи застройщиком прав на часть результата строительства.

С другой стороны, распространение действия Закона об участии в долевом строительстве только на отношения долевого строительства с оплатой именно денежными средствами неизбежно вызывает вопрос: как быть в том случае, если стороны все же предполагают осуществить оплату за объекты в строящемся здании с использованием неденежных форм? Такие действия сторон следует расценивать как противоречащие законодательству? Или же в этом случае стороны вправе использовать гражданско-правовой принцип свободы договора, применив любую иную, специально не предусмотренную законодательством гражданско-правовую конструкцию, не подпадающую под регулирующее действие Закона об участии в долевом строительстве?

Отметим, что на практике застройщики зачастую используют эту недоработку законодателя, целенаправленно заключая договоры с привлечением неденежных форм оплаты, для того, чтобы «обойти» требования и ограничения, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве. Так, распространение получила так называемая «вексельная схема», используя которую застройщики предлагают участникам долевого строительства первоначально уплатить денежные средства за вексель самого застройщика или сторонней компании, а уже затем внести приобретенный вексель, как ценную бумагу, в счет долевого финансирования строительства. Поскольку формально в этом случае застройщик привлекает для долевого строительства не денежные средства, а ценные бумаги (векселя), появляется возможность не применять к таким правоотношениям Закон об участии в долевом строительстве (который, как было указано выше, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Закона, действует только при привлечении денежных средств), а использовать иные гражданско-правовые конструкции (договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи, договоры простого товарищества и др.). В результате участники долевого строительства лишаются тех прав и гарантий, которые предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве (см. подробнее о «вексельной схеме»: [2, с. 22-23] [3, с. 52-56] [4, с. 32]).

В то же время в судебной практике можно обнаружить прецеденты, когда суды, несмотря на предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве исключительность именно денежной формы оплаты, распространяют действие данного Закона на правоотношения с использованием иных, неденежных форм оплаты.

Так, по одному из дел суд посчитал, что договор участия в долевом строительстве может предусматривать уплату цены договора путем выдачи участником долевого строительства застройщику разрешения на подключение жилого дома к существующим коммуникационным сетям [5].

В другом случае суд посчитал допустимой предусмотренную договором участия в долевом строительстве форму оплаты путем встречного выполнения участником долевого строительства работ по договору строительного подряда [6].

Как видим, предусмотренная Законом об участии в долевом строительстве исключительность денежной формы оплаты создает целый ряд правовых проблем и в целом порождает неопределенность в правоприменительной практике.

Соответственно, полагаем, в Закон об участии в долевом строительстве необходимо внести изменения, распространив его действие на отношения долевого строительства с привлечением иных, помимо денежных, форм оплаты. Это, во-первых, позволит добросовестным контрагентам использовать (на основании обоюдного свободного волеизъявления) приемлемые варианты оплаты по договору участия в долевом строительстве. Во-вторых, такие изменения ограничат для недобросовестных застройщиков возможность использования различных схем с целью «обхода» требований и ограничений, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Другое актуальное направление совершенствования Закона об участии в долевом строительстве выявилось совсем недавно.

В течение первых лет действия Закона об участии в долевом строительстве застройщиками широко практиковалось привлечение денежных средств участников долевого строительства после подписания договора участия в долевом строительстве (либо одновременно с подписанием), но до момента государственной регистрации договора. Такой алгоритм был очень удобен застройщикам, позволяя, с одной стороны, оперативно получать денежные средства (не дожидаясь государственной регистрации договора), а, с другой стороны, в некоторой степени гарантируя платежеспособность участников долевого строительства (при неуплате денежных средств застройщик просто и «безболезненно» отказывался от дальнейшей государственной регистрации договора).

23 марта 2010 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ вынес Постановление № 13863/09 [7], в котором Суд, на основании системного анализа положений Закона об участии в долевом строительстве, сделал вывод, что застройщики не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Соответственно, в настоящее время уплата денежных средств по договору участия в долевом строительстве допускается только после его государственной регистрации.

Но неясным остался вопрос о том, вправе ли застройщик заключать с участником долевого строительства соглашение о задатке и получать в соответствии с данным соглашением денежные средства в качестве задатка (до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве)?

Как справедливо отмечается в науке, задаток, помимо платежной функции, выполняет еще две не менее важные функции – доказательственную и обеспечительную. Задаток выдается при заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства. При этом под заключением договора в данном случае, как отмечают теоретики, понимается процесс согласования его условий и соблюдение требуемых формальностей, а не сам момент заключения договора. Поэтому задаток может выдаваться в ходе переговоров сторон, в том числе перед государственной регистрацией договора [8, с. 782-783.].

С этой точки зрения несправедливо было бы лишать застройщика возможности обеспечивать свои интересы и сам процесс заключения договора участия в долевом строительстве с помощью задатка.

В то же время правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенная в Постановлении 23 марта 2010 г. № 13863/09, без каких-либо исключений запрещает застройщикам привлекать денежные средства участников долевого строительства до момента государственной регистрации договора.

Налицо правовая неопределенность.

В связи с этим, на наш взгляд, Закон об участии в долевом строительстве необходимо дополнить следующими положениями:

а) четко отразить запрет на привлечение денежных средств участников долевого строительства до момента государственной регистрации договора (т.е. отразить непосредственно на законодательном уровне правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении 23 марта 2010 г. № 13863/09);

б) однозначно разрешить вопрос (в положительную или отрицательную сторону) о возможности получения застройщиком от участника долевого строительства денежных средств в качестве задатка до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Еще одна недоработка, на наш взгляд, допущена законодателем при закреплении требований к форме договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 434 Гражданского кодекса РФ [9] договор в письменной форме может быть заключен путем:

- составления одного документа, подписанного сторонами;

- обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору;

- если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ (совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора).

Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, целесообразно было бы, чтобы договор заключался в письменной форме именно путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Такой подход использован законодателем в отношении иных договоров, подлежащих государственной регистрации, например, в отношении договора продажи недвижимости (ст. 550 Гражданского кодекса РФ), договора продажи предприятия (ст. 560 Гражданского кодекса РФ).

Однако в ч.3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве этот подход не нашел отражения, что теоретически позволяет сторонам соблюдать письменную форму договора участия в долевом строительстве, например, путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (как это допускается п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ).

Во избежание споров и казусов при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, полагаем, необходимо внести уточнения в ч.3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, закрепив (аналогично другим договорам, подлежащим государственной регистрации) требование об обязательном соблюдении письменной формы именно путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Формат статьи не позволяет рассмотреть все перспективные направления совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве, поэтому мы остановились на наиболее, по нашему мнению, важных. В целом, не оспаривая огромное правовое и социальное значение Закона об участии в долевом строительстве, полагаем его можно и нужно совершенствовать.

Литература:

1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40; СЗ РФ. 2010. № 25. Ст. 3070.

2. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). М.: «Юстицинформ», 2007.

3. Щеславская О.А., Сапрыкин С.Ю. Как обманывают при покупке квартиры: Руководство для противодействия. М.: «ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2007.

4. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Проблемы использования вексельных схем при строительстве жилья // Жилищное право. 2009. № 6.

5. Постановление ФАС Поволжского округа от 29 января 2010 г. по делу № А57-2471/2009 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

6. Постановление ФАС Поволжского округа от 06 февраля 2009 г. по делу № А49-6314/07 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 г. № 13863/09 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. А.П. Сергеева. М.: «Проспект», 2010.

9. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2002. № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 4746; 2006. № 2. Ст. 171; № 3. Ст. 282; № 45. Ст. 4627; 2007. № 49. Ст. 6079; 2008. № 20. Ст. 2253; 2009. № 29. Ст. 3582.