На сегодняшний день необходимо совершенствование законодательной базы, касающейся долевого строительства. Это способствовало бы как развитию рынка первичной недвижимости, так и реализации инициативы, направленной на защиту прав и интересов участников долевого строительства.
Для внесения рекомендаций по совершенствованию законодательной базы закона о долевом строительстве, необходимо сначала выделить его недостатки.
К недостаткам Закона 214- ФЗ о долевом участии в строительстве следует отнести недостаточную юридическую проработанность некоторых его положений, например, относительно порядка реализации права собственности застройщика и прекращение прав аренды на земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома, после передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства и др. [1, с. 5].
На мой взгляд, в законе о долевом строительстве можно выделить следующие недостатки:
1. Закон о долевом строительстве 214-ФЗ имеет очень сложную процедуру, касающуюся изменений в проекте. Так после опубликования застройщиком проектной документации в ходе строительства он не имеет право внести изменения в проект, так как на это требуются согласие тех кому квартиры были проданы. Исходя из этого, застройщик не может продать квартиры по более низкой цене. Это является главной проблемой 214-ФЗ для застройщиков. [1, с. 7].
2. Одной из наиболее важных проблем законодательства об участии в долевом строительстве так же является ограничение форм уплаты цены договора участия в долевом строительстве, что в значительной степени ограничивает права и возможности участников отношений по долевому строительству, поскольку не позволяет использовать иные, неденежные формы оплаты (путем передачи в счет оплаты ценных бумаг, путем встречной передачи товаров, выполнения работ, оказания услуг и т. д.).
3. Также к недостаткам закона можно отнести не проработанность некоторых его положений например: относительно порядка реализации права собственности застройщика и прекращение прав аренды на земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома, после передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства и др.
4. В договоре долевого строительства могут не указываться конкретные даты и сроки вследствие этого многие юристы строительных компаний научились составлять проекты, по которым материальный иск предъявит невозможно, что является очень серьезной проблемой для дольщиков. [3, с. 10].
5. Еще одной актуальной проблемой при использовании закона риск увеличений сроков строительства в условиях кризиса. Так например кризис заставляет застройщика строить наибольшее количество домов, что предусмотрено проектом, вследствие этого более дешевые квартиры будут востребованы, и застройщик за счет мобильности средств будет продолжать стройку, а закон наоборот в этом случае будет порождать долгострой.
6. Еще одним примером является невозможность застройщика перенести полученные деньги на другую стройку, что при сложившейся экономических условиях является крайне невыгодным. С точки зрения рынка этот пункт в законе является малоэффективным.
Учитывая все выше изложенное, законодатель при совершенствовании закона о долевом строительстве должен стремиться к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства.
Таким образом, можно отметить, что современное законодательство не остановилось только на создании Закона о долевом строительстве, закон работает, дополняется, изменяется. Результат влияния законодательных норм на рынок долевого строительства недвижимости сформируется со временем. Несомненно, закон содержит некоторые нормы, вызывающие сомнение в их реализации и применении на практике. В целом Закон о долевом строительстве отразил стремление власти усилить контроль над строительным рынком.
В то же время, на мой взгляд, выделенные некоторые недостатки названного Закона, позволяют обозначить возможные направления совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве.
Закон об участии в долевом строительстве необходимо дополнить следующими положениями:
а) четко отразить запрет на привлечение денежных средств участников долевого строительства до момента государственной регистрации договора (т. е. отразить непосредственно на законодательном уровне правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении 23 марта 2010 г. № 13863/09);
б) однозначно разрешить вопрос (в положительную или отрицательную сторону) о возможности получения застройщиком от участника долевого строительства денежных средств в качестве задатка до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим представляется необходимым внесение ряда изменений и дополнений в Закон. [4, с. 22].
Основные направления корректировок Закона видятся в следующем:
а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;
б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ;
в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;
г) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.
Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон — участников долевого строительства.
Так же в процессе изученных недостатков можно предложить следующие изменения:
1) изложить п.1 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» в следующей редакции: «В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, определяемая как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и сумма денежных средства на оплату услуг застройщика, которая должна устанавливаться в виде неизменной величины»; [5, с. 13].
2) изложить абз. 1 п. 1 ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» в следующей редакции: «Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, используются застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях: (далее по тексту)»;
3) изложить п. 2 ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» в следующей редакции: «Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению»;
4) статью 20 Закона «Об участии в долевом строительстве» дополнить обязанностями застройщика представлять по требованию участника долевого строительства для ознакомления:
- отчет о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору;
- ежеквартальный отчет об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
5) Для обеспечения единообразного применения норм Закона «Об участии в долевом строительстве», регулирующих гражданско-правовую ответственность застройщика, предлагается сократить количество оценочной лексики и конкретизировать ее смысл путем легального толкования в самом законе.
В связи с этим были уточнены и дополнены понятийный аппарат Закона «Об участии в долевом строительстве» за счет конкретизации дефиниций «существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства», «существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости», базирующийся на единой методологической основе и позволяющий систематизировать, логически структурировать его основные элементы.
В целях установления единой практики применения норм законодательства о гражданско-правовой ответственности застройщика по договорам участия в долевом строительстве необходимо:
- разработать и законодательно отразить условия, обязательные для сторон договора участия в долевом строительстве, заключаемого с гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
- утвердить типовую форму договора участия в долевом строительстве, заключаемого с гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Выявлено, что граждане, приобретающие объект долевого строительства для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, имеют двойной правовой статус (участник долевого строительства и потребитель), поскольку могут возложить на застройщика ответственность не только на основании норм Закона «Об участии в долевом строительстве», но и Закона РФ «О защите прав потребителей» (п.9 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Исследование правовых проблем связанных с участием в долевом строительстве, предпринятое в настоящем исследовании, наглядно показало, что правовые основы долевого строительства в нынешних экономических условиях являются одним из наиболее сложных правовых и экономических институтов:
- действующее законодательство предоставляет субъектам предпринимательской деятельности альтернативные способы участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, при этом наибольшие гарантии предоставлены тем субъектам, которые строят свои отношения с застройщиком на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве», однако, в конечном счете, выбор типа договора зависит от целей инвестора и конкретных обстоятельств его заключения. Для граждан-потребителей наиболее приемлемым с точки зрения допустимости и гарантированности их прав является договор участия в долевом строительстве.
- предусмотренная Законом об участии в долевом строительстве исключительность денежной формы оплаты создает целый ряд правовых проблем и в целом порождает неопределенность в правоприменительной практике.
- в Закон об участии в долевом строительстве необходимо внести изменения, распространив его действие на отношения долевого строительства с привлечением иных, помимо денежных, форм оплаты.
- необходимо обратить внимание законодателей при закреплении требований к форме договора участия в долевом строительстве
Таким образом, учитывая все вышеизложенное можно сделать вывод, что все научные разработки и предложения по совершенствованию правовой базы, представленные в данной статье, будут способствовать созданию законодателем правового механизма действенной и должной ответственности участников долевого строительства, что повысит уровень правовых гарантий и будет достаточно эффективно обеспечивать защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.
Литература:
1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40; СЗ РФ. 2010. № 25. Ст. 3070.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (третья часть) от 26 ноября 2001г. № 146-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Посл. обновление 12.03.2014
3. Макаров О. В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования // Гражданское право. 2008. № 3.
4. Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис.... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2006. С. 22, 23.
5. Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. 2006. № 12. С. 40.
