О проблеме недостаточной правовой регламентации незначительной доли в праве общей собственности



Право собственности — это один из основных титулов, на основании которых субъекты гражданских прав могут иметь устойчивую правовую связь, с вещами, находящимися в их собственности. Право собственности может быть общим — когда оно распространяется на нескольких лиц по отношению к одному и тому же объекту.

Один из видов общего права собственности — право общей долевой собственности предполагает разделение правомочий между равными субъектами. Согласно позиции, сформулированной в учебнике под ред. Евгения Алексеевича Суханова, право общей долевой собственности — это право двух и более лиц сообща, то есть, в определенных долях, по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им единой вещью [1].

Размеры долей устанавливаются законом или соглашением. Они, при отсутствии указания на иное, считаются равными, Однако, они могут быть и неравными, и среди таких и выделяется, так называемая, незначительная доля.

Данная категория является оценочной — в каждой конкретной ситуации, незначительной долей могут быть признаны разные части единой вещи. И это, зачастую, приводит к совершению мошенниками правонарушений.

Речь идет о, так называемых, рейдерских захватах квартир и иных объектов недвижимого имущества. Согласно уже сложившейся схеме, рейдеры приобретают (часто, незаконным путем) незначительную долю в квартире, после чего, пользуясь ею, делают невозможной жизнь остальных сособственников в ней. Этим они вынуждают их продать квартиру или «откупиться» от них, путем выкупа незначительной доли в соответствии с п. 4 ст. 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации [2].

При этом, последний вариант является наиболее выгодным для сособственников, ведь они выкупают эту долю, приобретают полное право собственности на вещь, в отличие, от «вынужденной» продажи за бесценок. Однако такой способ возможен лишь тогда, когда доля действительно незначительна. А какую долю следует признавать незначительной, если в законе нет условий незначительности? На данный вопрос есть несколько ответов.

Наиболее известная позиция была высказана В. И. Хлопцевым в диссертации, где говорится, что под незначительной долей в праве общей собственности на жилое помещение можно понимать долю в праве, которая ввиду своего малого размера не позволяет ее собственнику пользоваться жилым помещением по назначению без существенного нарушения законных интересов других сособственников [3].

Согласно такой точке зрения, незначительной долей может быть и 1/10 часть квартиры и 1/3, это зависит от того, какая здесь фигурирует квартира, а точнее, какого она размера, и то, какие доли имеются у других сособственников. А ведь сложно не согласиться с тем, что десятая часть и третья часть квартиры — это части, имеющие существенное различие и для проживания и если рассматривать их стоимость.

Кроме того, согласно данной формулировке, долей, которая может быть признана незначительной, могут располагать и несколько сособственников, либо даже все. И лишен доли будет лишь тот, в отношении которого будет применена ст. 252 ГК РФ. На это проблемы регламентации указывает У. Б. Филатова в своей работе «Прекращение права общей долевой собственности на незначительную долю в праве собственности на жилое помещение: проблемы теории и правоприменения» [4]. В силу данных положений, зачастую, категория незначительности доли является неприменимой и некорректной.

Каждый участник гражданских правоотношений может по-своему определять такую долю. Зачастую происходит так, что такая субъективная категория и в суде определяется чуть ли не по наитию: «все понимают, что 1/3 — это существенная доля, а 1/100 — несущественная» [5].

Судебные органы внесли немного конкретики. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации определением от 30.08.2016 г. № 78-КГ16–36 по гражданскому делу указала, что, закрепляя возможность выкупа незначительной доли в Гражданском Кодексе, законодатели предполагали, что такие случаи будут исключительными. То есть, изначально не предполагалось, что использование данной нормы будет частым (и уж тем более, что не просто использование, а еще и с незаконной целью — рейдерство)

Кроме того, в Российской Газете было сформулировано мнение, что незначительной долей в квартире считается доля, которая меньше одной четверти площади и самой маленькой изолированной комнаты. Доля, соответствующая такой комнате, уже является значительной [5]. Такая позиция была сформулирована в статье, авторы которой ссылаются на судебную практику по данным делам.

Однако и здесь можно обратить внимание на то, что 1\4 часть в шестикомнатной квартире и в однокомнатной — существенно различаются по пригодности для жизни и использования. Поэтому, применять это правило и одинаково в одном и в другом из приведенных примеров, не было бы справедливым.

Очевидно, в Гражданском Кодексе необходимо ввести положение, которое бы точно и четко определяло бы, какая доля будет незначительной, так, чтобы это было одинаково справедливо во всех случаях. По моему мнению, для этого могла бы подойти позиция, согласно которой, незначительной можно считать такую долю, какая не может быть выделена в натуральном виде, и если невозможно использовать квартиру для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности, или любого другого использования в целях, для которых данная единая вещь изначально предназначена.

Данная позиция сформулирована в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2013 г. № 4-КГ 13–32 по гражданскому делу № 2–2635/12.

Иными словами, наиболее удачным представляется такая формулировка, которая объединила бы в себе сильные стороны позиций, приведенных выше.

Именно ее следует закрепить законодательно для того, чтобы прекратить и предотвратить дальнейшие разногласия по данным вопросам, как в имущественном обороте, так и в судах.

Литература:

1. Российское гражданское право. Том 1. Отв. ред. Суханов Е. А., М., Статут, 2015 г. — с. 572;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 252;
3. Хлопцев И. В. Право общей собственности на жилище: Автореф. дис.... к. ю. н. М., 2017. — с. 33;
4. Филатова У. Б. Прекращение права общей долевой собственности на незначительную долю в праве собственности на жилое помещение: проблемы теории и правоприменения // Сибирский юридический вестник. — 2013. — № 2. — С. 49 — с. 55;
5. ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире//pravo.ru, https://pravo.ru/story/view/141926/ (дата обращения 18.06.2020)
6. В каких случаях собственники долей могут вселиться в квартиру? // rg.ru, URL:https://rg.ru/2016/03/30/v-kakih-sluchaiah-sobstvenniki-dolej-mogut-vseliatsia-v-kvartiru.html