Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Состав общего имущества и характеристики входящих в него элементов уточняют следующие нормативные документы: СНиП 2.08.01–89 «Жилые здания» [1], Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 [2], Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 [3]. Однако и они в ряде случаев не снимают проблем идентификации элементов общего имущества, перечисленных в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
На тот факт, что состав общего имущества может по смыслу указанных выше Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме может меняться в зависимости от целей определения этого состава, ранее уже указывалось в научной литературе [4]. В целях выполнения обязанностей содержания общего имущества состав последнего определяется собственниками помещений в многоквартирном доме, в целях контроля за содержанием общего имущества — органами государственной власти, а в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации — органами местного самоуправления. Между указанными выше группами субъектов, уполномоченных определять состав общего имущества, могут возникать разногласия по данному вопросу, поскольку каждая из них преследует свои интересы либо ориентируется на сведения, почерпнутые из различных и вполне легальных источников: документов государственного технического учета; документов бухгалтерского учета; технической документации на многоквартирный дом; данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приоритет достоверности сведений, содержащихся в указанных источниках, почему-то отдается сведениям, включенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, хотя регистрирующий орган в силу специфики своей деятельности не располагает объективными техническими характеристиками того либо иного элемента общего имущества, позволяющими профессионально оценить способность последнего выступать в роли помещения, обслуживающего другие помещения в многоквартирном доме.
Следует также подчеркнуть, что в рамках ЖК РФ законодатель предпринял очередную попытку реформирования системы управления объектами жилищной сферы. В настоящее время способами управления многоквартирным домом являются:
‒ непосредственное управление собственниками помещений;
‒ управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
‒ управление управляющей организацией.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечения его нормальной эксплуатации (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).
ТСЖ является лишь одним из способов управления многоквартирным домом. Указанная функция также может быть передана управляющей организации либо осуществляться непосредственно самими собственниками помещений (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). К достоинствам управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ, отмеченным в работе М. В. Кратенко [5], можно отнести наличие определенной структуры, т. е. органов управления товарищества, которые уполномочены на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (на подачу энергии, воды и пр.), а также совершение финансовых и хозяйственных операций, необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники обязаны заключать соответствующие договоры самостоятельно. К тому же собственники помещений имеют возможность участвовать и в некоторой степени управлять деятельностью ТСЖ, обладая на общем собрании членов товарищества количеством голосов, пропорциональным площади принадлежащих им помещений.
В качестве еще одного достоинства данной формы управления хотелось бы указать на возможность представления товариществом собственников жилья интересов собственников в судебных спорах, касающихся определения состава общего имущества многоквартирного дома.
Нормативные признаки общего имущества в МКД можно определить следующим образом:
1) имущество принадлежит всем собственникам индивидуально-определенных жилых и нежилых помещений в МКД на праве общей долевой собственности;
2) имущество не является частями квартир;
3) имущество находится в данном МКД за пределами или внутри помещений или вне МКД;
4) имущество предназначено для обслуживания более одного помещения в конкретном МКД.
При определении четвертого признака на практике нередко возникают разногласия заинтересованных лиц и споры доходят до суда. Гордеев Д. П. отмечает, что в одних случаях суды ссылаются на то, что сам по себе факт нахождения помещений в подвале МКД, в отсутствие у них признаков общего имущества, которые определены положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, «не исключает возможность возникновения в отношении этих помещений права индивидуальной собственности». В других случаях суды указывают, что подвальные и иные помещения МКД, не являющиеся частями квартир и отвечающие признакам общего имущества, предназначенного для обслуживания и эксплуатации МКД, «в силу прямого указания закона относятся к имуществу, право общей долевой собственности на которое в силу статей 289, 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ принадлежит собственникам квартир в МКД». [6] Представляется, что в подобных спорах интересы собственников вполне может представлять товарищество собственников жилья.
Согласно ст. 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Согласно п.1 ст.135 Жилищного кодекса Российской Федерации Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Исходя из пункта 8 ст.138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами. Аналогичные положения содержатся и в Уставе товарищества. Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. Однако, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение о признании права общедолевой собственности на места общего пользования в многоквартирном доме и делегировании товариществу собственников жилья права представления интересов собственников в суде по вопросу о признании права общедолевой собственности.
Далеко не секрет, что строительные компании зачастую реализуют в индивидуальную собственность нежилые помещения, изначально спроектированные общее имущество МКД (это могут быть как помещения, находящиеся на первом этаже здания, так и подвальные помещения и даже технические помещения, находящиеся на лестничных пролетах зданий). Приведем пример успешной защиты товариществом собственников жилья нарушенного права общей долевой собственности жильцов МКД и подробно остановимся на анализе использованных ТСЖ способов судебной защиты нарушенного права. В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с иском к товариществу собственников жилья об истребовании нежилого помещения, расположенного на 1 этаже входящего в управление ТСЖ многоквартирного дома, из чужого незаконного владения. Общество в судебном заседании заявило, что на основании свидетельства о государственной регистрации права является правообладателем нежилого помещения, а основанием возникновения указанного права является договор уступки права требования (цессии) и акт приема-передачи нежилого помещения. Товарищество предъявленные к нему требования не признало и обратилось в Арбитражный суд Саратовской области со встречным исковым заявлением к Обществу о признании права общедолевой собственности за собственниками жилых и нежилых помещений на спорное помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома, а также с требованием о признании права собственности на указанное помещение общества отсутствующим.
Суд отказал Обществу в удовлетворении первоначально заявленных требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и одновременно удовлетворил требования товарищества собственников жилья [7].
При разрешении данного спор суд обоснованно исходил из следующего. В силу положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. Вместе с тем, в судебном заседании было установлено, что данное помещение используется всеми собственниками помещений многоквартирного жилого дома, поскольку указанное помещение относится к общему имуществу. В данном помещении хранится общее имущество жильцов-инструменты и технический инвентарь, а также осуществляется прием заявок на техническое обслуживание помещений. Товарищество представило рабочий проект многоквартирного жилого дома, согласно которому спорное помещение числится как помещение уборочного инвентаря. Кроме того, в материалы дела представлен технический паспорт на объект недвижимости: многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, согласно которому спорное помещение обозначено на экспликации к поэтажному плану строения в перечне мест общего пользования. Под таким же номером помещение обозначено на плане первого этажа жилого дома. Многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию в 2007 году и в том же году началась государственная регистрация помещений, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доказательств изменения в процессе строительства дома рабочего проекта, в материалы дела истцом по первоначальному иску представлено не было. В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В соответствии с п.2 указанного Постановления при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доказательств того, что спорное нежилое помещение запроектировано в качестве офисного либо иного назначения, не направленного на обеспечение технической эксплуатации данного жилого дома, в материалы дела также не было представлено. Суд пришел к выводу о том, что спорный объект недвижимости ранее, в 2007 году был учтен в органах технической инвентаризации как помещение, относящееся к местам общего пользования. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, с момента регистрации права собственности за первым жильцом в 2007 году возникло право общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, тогда как право собственности общества зарегистрировано гораздо полнее, в 2009 году. Исходя из представленных технического паспорта и рабочего проекта суд пришел к выводу о том, что данное спорное помещение отвечает требованиям, указанным в ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является автономным нежилым помещением, относится к общему имуществу дома и используется в целях, связанных с эксплуатацией дома. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010г. № 13391/09 правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Таким образом, можно сделать вывод, что основанием для признания права общей собственности на спорное помещения за собственниками МКД послужила совокупность установленных по делу обстоятельств, а именно:
‒ спорное нежилое помещение изначально отнесено к местам общего пользования, и не имеет отдельного входа, не связанного с подъездами многоквартирного жилого дома, вход в данное помещение расположен из подъезда;
‒ данное помещение используется собственниками жилого дома для общественных нужд.
Товариществом по данному делу также было заявлено требование о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности общества. Как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Таким образом, зарегистрированное регистрирующим органом право на объект недвижимого имущества, вне зависимости от оснований государственной регистрации, не оспоренное в судебном порядке, является основанием правообладателя для распоряжения этим помещением в полном объеме, предусмотренном Гражданским кодексом. Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способы такой защиты перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 52 указанного выше Постановления Пленума, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Такой способ защиты возможен лишь тогда, когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. Существование в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве собственности на спорный объект недвижимости за Обществом нарушает права собственников общего имущества жилого дома. Иск о признании зарегистрированного права собственности общества отсутствующим был заявлен ТСЖ с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления аналогично способу защиты права, указанному в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 N 10/22. Также хотелось бы дополнительно указать на то, что заявление в вышеописанной ситуации самостоятельных требований о признании регистрационной записи недействительной является излишним. В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; свидетельство о государственной регистрации права только удостоверяет факт принадлежности лицу прав на недвижимое имущество, оно не является правоустанавливающим документом и основанием для возникновения прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. По смыслу названной статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Следовательно, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из правоотношений, объектом которых является недвижимое имущество, не имеет самостоятельного правоустанавливающего характера и не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы учреждением юстиции. В судебном порядке оспаривается зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации, поэтому судебной правовой оценке подлежат не действия регистрирующего органа, а гражданско-правовые основания, по которым возникло конкретное право на недвижимое имущество у лица, зарегистрированного в качестве собственника. Вместе с тем, необходимость оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права, когда существует подлежащий разрешению судом спор о праве, не исключает возможности обжалования заинтересованным лицом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий регистрирующего органа как не соответствующих, по мнению заявителя, положениям Закона о государственной регистрации. В таком случае регистрационные действия подлежат проверке с точки зрения формального соблюдения регистратором при их совершении требований названного Закона. В соответствии с главой 6 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 записи Единого государственного реестра прав, права по которым прекращены, погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи. Таким образом, погашение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является техническим, вводным действием регистрирующего органа, осуществляемым в результате прекращения прав на объект недвижимого имущества.
Литература:
- Строительные нормы и правила. Жилые здания. СНиП 2.08.01–89. Издание официальное. М., 1995.
- См.: Строительная газета. 1999. N 28, 32, 33, 36, 37.
- СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
- Стрембелев С. В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты: Монография. М.: «Волтерс Клувер», 2010. С. 1–3
- См.: Кратенко М. В. К вопросу об оплате услуг по управлению общим имуществом в элитном многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2011. N 1.
- См.: Гордеев Д. П. О включении отопительных приборов в состав общего имущества в многоквартирном доме. // Жилищное право. 2010. N 3.
- См.: Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 июля 2012 года по делу № А57- 21921/2012 // Официальный сайт Арбитражного суда Саратовской области: http://saratov.arbitr.ru/
