В данной статье автором рассматривается правовой порядок по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Делаются выводы о важности надлежащего содержания общего имущества собственников помещений, значимость решения общего собрания собственников; исправность инженерных коммуникаций и другого оборудования, предоставление коммунальных и иных услуг.
Ключевые слова: законодательство, собственник, общее имущество, содержание общего имущества многоквартирного дома, капитальный ремонт, текущий ремонт, подрядная организация, платежные документы.
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ) вступил в законную силу с 01 марта 2005г., где были внесены значительные изменения, которые имеют важное правовое значение.
Многоквартирный дом есть различная форма строения, планировки и этажности, в котором находятся более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы с использованием отдельных частей предназначенных для жилых и нежилых целей, находящихся в общей долевой собственности собственников.
Собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме может быть юридическое или физическое лицо, имеющий право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Содержание общего имущества многоквартирного дома требует согласованности собственников жилых помещений в многоквартирном доме. На общих собраниях собственников многоквартирного дома определяются решения по управлению и содержанию общего имущества. Права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и содержание общего имущества в многоквартирном доме регулируются законодательством РФ: Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и Правилами содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее по тексту — Правила). Указанные законы регулируют отношения по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Далее в Постановление Правительства от 13.08.2006 № 491 были внесены изменения (ред. от 27.03.2023), где за ненадлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены изменения размера платы за содержание жилого помещения и ответственность в соответствии с законодательством РФ.
На законодательном уровне определен Перечень общего имущества. Это помещения, которые не являются частями квартир: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты и лифтовые шахты; коридоры; технические этажи; чердаки; подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения; земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены. Благоустройства и элементы озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания. Кроме этого, к общему имуществу относятся и все инженерные сети.
Для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрен осмотр общего имущества ответственными лицами. Осмотр проводится всего соответствующего оборудования, в том числе: инженерные системы электроснабжения, обеспечение температурного режима в помещениях общего пользования, в зимний период времени и повышенной влажности, освещение и уборка; соблюдение мер пожарной безопасности; сбор и вывоз бытовых отходов; благоустройство территорий; текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации. При обнаружении неисправностей общего имущества в многоквартирном доме составляются документы (акт осмотра) для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений). Собственники или ответственными лицами принимаются решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации.
1. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в пределах, установленных законодательством РФ. В многоквартирном доме размер общего имущества может уменьшаться путем его реконструкции и только с согласия всех собственников помещений данного дома. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятого на общем собрании таких собственников, если это не будет нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (ст. 36 Жилищного кодекса РФ, далее по тексту — ЖК РФ). При правильном подходе к распоряжению общим имуществом многоквартирного дома и своевременной отчетности ответственных лиц или подрядной организации, жители многоквартирного дома могут получать отремонтированные подъезды и благоустроенную придомовую территорию, что положительно влияет как на комфортность проживания в доме, так и на стоимость квартир при совершении сделок с недвижимостью. Что касается общего имущества то — это имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений. Способ управления и содержания общего имущества принимается собственниками помещений совместно на общем собрании. Это означит, что ни один собственник единолично не вправе распоряжаться общим имуществом, так как для распоряжения таким имуществом необходимо общее решение всех собственников дома. Имущество должно содержаться в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии, т. е. в соответствии с его назначением и требованиями, предусмотренные законодательством РФ (ст. 210 ГК РФ).
Законом предусмотрено (ст. 39 ЖК РФ), что бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений на праве общей долевой собственности, внося соответствующие платежи. На общих собраниях собственников утверждаются расходы на содержание общего имущества. Сумма расходов на содержание общего имущества зависит от размера доли в праве собственности отдельно взятого владельца и соразмерны площади жилого помещения, находящегося в его собственности. Далее формируются денежный фонд для обслуживания общей собственности. Производятся соответствующие платежи в соответствии с установленным тарифом за жилищно-коммунальные услуги, но тем не менее, сумма, перечисляемая собственниками, должна быть достаточной для выполнения мероприятий из минимального перечня по обслуживанию помещений в многоквартирном доме и за потребляемые коммунальные ресурсы в том числе. Следовательно, плата за жилое помещение и коммунальные услуги на основании платежных документов имеет важное значение по содержанию общего имущества многоквартирного дома (ст. 155 ЖК РФ). Сроки оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливаются договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания собственников жилья и обязательны для исполнения. Исполнение обязательств предусмотрены главой 22 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ), т. е. обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии требованиям закона.
Несвоевременная оплата по коммунальным платежам может затруднять управляющей организации осуществлять расчеты по договорам за потребляемые ресурсы в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации. За нарушения расчетов по договорам за потребляемые ресурсы, например: холодное и горячее водоснабжения, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление и т. д. законом предусмотрена ответственность (глава 22 ГК РФ, исполнение обязательств).
Также содержания общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений, регулируются Правилами, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006г. (далее по тексту — Правила).
Далее в 2023г. в Постановление Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 внесены изменения (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», где предусмотрена ответственность за ненадлежащее оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме предусматривают:
– состав общего имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений; определение требований к содержанию общего имущества;
– определение общих расходов на содержание общего имущества собственниками помещений; контроль за содержанием общего имущества.
Также к содержанию общего имущества многоквартирного дома предусмотрены проведение ремонтных работ: текущий ремонт и капитальный ремонт.
Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома производится на основании решения общего собрания собственников помещений с заключением договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы при непосредственном управлении многоквартирным домом. Цель данного ремонта предусматривает не допущение преждевременного износа, порчи, устранение повреждений и неисправностей в общем имуществе или в его отдельных элементах, за исключением замены несущих конструкций.
Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома также производится на основании решения общего собрания собственников помещений. Целью проведения капитального ремонта служат устранения фактического износа или разрушения жилого дома, восстановление неисправностей в эксплуатационных показателях. Во время проведения капитального ремонта могут производиться замены соответствующих элементов общего имущества, а именно и несущие конструкции многоквартирного дома, лифты и иное оборудование.
Для проведения капитального ремонта жилых помещений в многоквартирном доме формируется фонд, где взносы на капитальный ремонт уплачиваются на основании платежных документов (ст. 171 ЖК РФ). Данные взносы имеют важное значение при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Сроки для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливаются в соответствии с законом субъекта Российской Федерации.
В случае предоставления услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность согласно Правилам предусматриваются изменения размера платы за содержание жилого помещения. За ненадлежащее качество выполненных работ и оказанных услуг составляется акт, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. И на основании акта исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае отказа снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения спор разрешается в судебном порядке.
Заключение
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, техническое регулирование и защиту прав потребителей. Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома зависит от управления многоквартирным домом и выбором подрядной организации, которая согласно договору по управлению многоквартирным домом обязана представляет ежегодный отчет о выполнении условий договора согласно законодательству РФ, т. е. о предоставленных услугах и выполненных работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказанных управляющей организацией. Отчет подлежит обязательному рассмотрению на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, который проводится в порядке, установленном ЖК РФ. В нем предоставляются результаты проделанных работ за прошедший отчетный период, а также результаты рассмотрений жалоб и о принятых мерах по жалобам и заявлениям за отчетный период. За нарушение норм по содержанию и эксплуатации общим имуществом многоквартирного дома предусмотрена ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Литература:
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) , статьи 36, 39,155,171 .
- « Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023), статья 210, глава 22 (исполнение обязательств).
- Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственниками помещений в многоквартирном доме».
- Постановление Правительства от 13.08.2006 № 491 внесены изменения (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
