В статье автором исследуется перечень способов управления многоквартирным домом, указанный в ст. 161 ЖК РФ, и проблемы, возникающие на практике.
Ключевые слова: правовое регулирование, договор управления многоквартирным домом, выбор управляющей организации, законодательство.
Потребностями практики обусловлена необходимость более пристального изучения правовых вопросов по управлению многоквартирным домом по законодательству Российской Федерации. Однако многие вопросы, касающиеся управления многоквартирным домом, в настоящее время продолжают изучаться в отечественной юридической науке.
В последние годы появилось немало публикаций, посвященных правовым аспектам по управлению многоквартирным домом, выявляются разные проблемы и предлагаются разные решения, которые предусмотрены законодательством РФ.
Введение. В начале 90-х гг. 20 в. в России началась приватизация — процесс передачи государственного имущества и муниципального имущества в Российской Федерации (ранее РСФСР, после распада СССР) в частную собственность.
Массовая приватизация жилья была официально объявлена (разрешена) на территории России 4 июля 1991 года. В этот день Верховным Советом РСФСР был принят «Закон о приватизации жилищного фонда в РСФСР». Согласно положениям закона, бесплатно приватизировать жилье гражданин может только один раз в жизни.
Бесплатная приватизация жилья, начатая в 1992 г., должна была завершиться с принятием нового Жилищного кодекса в 2005 г. Сроки её окончания продлевались неоднократно. В феврале 2017 года бесплатная приватизация жилья была продлена на неопределенный срок.
Управление многоквартирным домом . В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ), вступивший в законную силу с 01 марта 2005 г. законодатель ввел ряд новшеств. В частности, новое жилищное законодательство меняет представление об управлении многоквартирным домом. Происходит разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья. Теперь каждый собственник вправе определить способ управления своим домом, однако не все собственники знают о существовании у них данного права.
Законодатель также предусмотрел и разъяснил порядок управления многоквартирными домами, в том числе нормы и способы управления многоквартирным домом, которые также предусматривают общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ).
Однако следует отметить, что отечественное законодательство в сфере управления многоквартирными домами относительно новое, и правовые аспекты управления многоквартирными домами, еще не так много, что объективно требует координации и согласованности деятельности собственников жилых помещений в многоквартирных домах по управлению и обслуживанию многоквартирных домов.
В многоквартирном доме должно осуществляться надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации: обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения; безопасность жизни и здоровья граждан, юридических лиц, в том числе и имущества частного, государственного и муниципального; безопасность многоквартирного дома; техническое регулирование пожарной безопасности; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; порядок оказания услуг и работ для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме; по защите прав потребителей.
Также нормами ЖК РФ предусматриваются обеспечение исправных инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем), т. е. в ЖКХ предусмотрены нормы, которые должны исполняться на всей территории РФ.
Нормы ЖК РФ предусматривают, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Кроме норм, предусмотренные в ЖК РФ, и Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами согласно статьям 157.2, 161 ЖК РФ.
Выбор способа управления многоквартирным домом. Всоответствии с положениями ЖК РФ собственники помещений не должны ограничиться выбором способа управления, т. е. право выбора способа управления принадлежит собственникам помещений. Помимо этого, они вправе и обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и будет управлять многоквартирным домом. Выбор способа управления формулируется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, формулируются и условия договора управления с дальнейшим его подписанием.
В случае, если в многоквартирном доме часть жилых или нежилых помещений находится в собственности муниципалитета или в региональной либо федеральной собственности, то в выборе способа управления на общем собрании должны участвовать соответственно ОМС, органы власти субъектов Федерации, федеральных органов власти. В случае несогласия с решением общего собрания, граждане (собственники), чьи права и законные интересы нарушены, вправе обжаловать решение общего собрания собственников помещений в судебном порядке.
Как усматривается из норм ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать (несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами и законодательством РФ);
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ТСЖ, ЖК или специальный потребительский кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями, установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и т. д.);
3) управление управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
А также нормами п. п. 2.1, 2.2., 2.3 ст. 161 ЖК РФ, предусмотрена и ответственность при осуществлении управления многоквартирным домом как управляющей организацией обязательств по законодательству РФ, так и по договору управления, также и перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Договор управления многоквартирным домом, условия договора. Договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания.
Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, противоречивыми.
В договорах также необходимо учитывать и то, что даже если договор заключается юридическим лицом (ТСЖ, ЖСК, ЖК управляющей организацией), конечными потребителями все же будут являться граждане. В связи с этим положения договоров, касающиеся качества жилищных и коммунальных услуг, ответственности сторон, информации об условиях предоставления коммунальных услуг и др., должны соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации. Также договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома. Стороны также должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управления домом. Собственники помещений вправе определить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
Необходимо также отразить в договоре и условия обеспечения установленных параметров качества жилищных и коммунальных услуг, условия оплаты (сроки, порядок снижения оплаты в случаях нарушения качества или не предоставления жилищных и коммунальных услуг), а также ответственность сторон и порядок изменения или расторжения договоров.
В случае неисполнения договора управления многоквартирным домом законодательством РФ предусматривает ответственность, в том числе и расторжение договора как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. Договор управления многоквартирным домом может быть заключен как на определенный срок, так и могут в процессе вноситься изменения при его исполнении.
Что касается объекта управления по ЖК РФ, то это общее имущество многоквартирного дома. Квартиры в состав объекта управления не входят. Именно поэтому ранее Закон о ТСЖ, а теперь ЖК РФ содержит специальный режим выбора и реализации способа управления многоквартирным домом. К общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, также являются общим имуществом собственников помещений. Общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу прямого указания закона. Так, Гражданским кодексом РФ (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ44 (далее — ГК РФ) установлено, что «собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома».
В 1996 году специальным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее — закон о ТСЖ) была предпринята попытка передать места общего пользования в многоквартирных домах, включая и придомовые земельные участки, в управление собственникам квартир, одновременно определив порядок такого управления.
Аренда общего имущества в многоквартирном доме. Как усматривается из п. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, в том числе и сдача аренду помещений в многоквартирном доме.
Также законодателем предусмотрена и норма в п. 6 ст. 36 ЖК РФ: где в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. Законодатель также предусматривает нормы, предусмотренные статьями ЖК РФ: 148 («Обязанности правления ТСЖ»), 161 («Выбор способа управления»), 162 («Договор управления многоквартирным домом»), которые дают их понятия и порядок их применения.
Заключение. Жилищный кодекс РФ также предусматривает перечень способов управления многоквартирным домом, указанный в ст. 161 ЖК РФ, который является исчерпывающим, тем не менее, зачастую на практике возникают проблемы разного характера: ненадлежащее оформление и заключение договора управления; выбор управляющей организации; ненадлежащее исполнение условий договора управления, взятых на себя сторонами и не соблюдение сторонами или одной из сторон условий договора управления; отсутствие профессионального опыта собственников помещений, решившихся возглавить ТСЖ; отсутствие профессионалов, которые профессионально разбираются в вопросах экономики, права и жилищно-коммунального хозяйства.
Тем не менее, практика показывает, что собственники большинства жилых домов не решаются брать ответственность по управлению собственным домом на себя. Но и в тех домах, где образовано товарищество собственников жилья, как правило, не только члены правления, но и председатель избираются из числа непрофессиональных управленцев. Часто это происходит на общественной основе, без оплаты работы (для членов правления) или с небольшой оплатой (для председателя правления и бухгалтера). Поэтому такая работа редко является основной, и председатель правления, и бухгалтер должны где-то еще подрабатывать. Платить же, сколько действительно стоит управление многоквартирным домом, собственники обычно не готовы. Поэтому и качество управления различается в разных ТСЖ в зависимости от оплаты труда председателя и бухгалтера.
Наибольшие проблемы возникают при социально неоднородном составе жителей дома. Такое относительное социальное расслоение нередко выливается в осложнение управления домом, когда одна часть собственников (с меньшими доходами, а соответственно, и потребностями) выступает за сокращение статей расходов на содержание и эксплуатацию жилого комплекса, а вторая часть, наоборот, желает видеть максимальное количество опций в услугах по эксплуатации дома. Компромисс теоретически достижим, но чем больше квартир в жилом доме, тем сложнее их собственникам договориться.
А также и самой острой проблемой в управлении жилыми домами является задолженность по оплате за коммунальные и другие услуги по обслуживанию дома и т. д. Из-за несвоевременной оплаты возникают проблемы по исполнению условий договора управления многоквартирным домом.
Законодатель предусматривает в Жилищном кодексе РФ как устранять нарушения при управлении многоквартирным домом.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020.
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2021).
- Гражданским кодексом РФ (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»).
- «Закон о приватизации жилищного фонда в РСФСР» в 1992 г.;.
- ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
- Грудцына Л. Ю. Гражданское право России: учебник для вузов. М., 2014. С. 60.
- Фоков А. П., Попонов Ю. Г., Черкашина И. Л., Черкашин Е. А. Гражданское право: учебник для вузов.
