В действующем российском жилищном законодательстве предусматривается конструкция договора управления многоквартирным домом. Существует она относительно непродолжительное время и нуждается в совершенствовании.
Сегодня вокруг многоквартирных домов сложилась крайне неопределенная ситуация. До сих пор не решен вопрос о природе управления многоквартирным домом: является ли обслуживание дома бизнесом или социальной услугой? Если это все же бизнес, то процесс и соответственно правовое регулирование должны осуществляться по его законам, если услуга, то государство обязано компенсировать часть затрат на нее гражданам. Например, если они проживают в аварийном или ветхом жилье, то затраты на его содержание в связи с плохим состоянием дома больше, чем в обычных строениях. Однако никакой компенсации такие жильцы не получают.
Далее, следует отметить, что согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и/или расторжение договора управления многоквартирным домом регулируется в порядке, который закреплён в гражданском законодательстве. Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, если какой-либо аспект жилищного правоотношения не регулируется нормами жилищного законодательства, то применению подлежат нормы гражданского законодательства. Если последние также отсутствуют, то применяется аналогия закона.
Из этого можно сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом обладает гражданско-правовой природой. Тем не менее, прямого ответа на вопрос о принадлежности рассматриваемого договора к конкретному виду договорных обязательств в законодательстве не содержится. Из-за этого закономерно возникают проблемы при определении того, какие именно нормы должны регулировать отношения по управлению многоквартирным домом.
Большая часть исследователей в области гражданско-правовой науки считают, что договор управления многоквартирным домом входит в число смешанных договоров. Другой распространённой является позиция, согласно которой рассматриваемый договор не является смешанным.
Для определения категории данного договора они исходят из разновидностей услуг, исполнение которых подразумевается при его заключении. Так, С. Л. Филимонов в качестве составляющих элементов договора выделяет услуги и работы, направленные на содержание и ремонт общего имущества. Ещё одним самостоятельным элементом является предоставление коммунальных услуг. На основании этого он приходит к выводу, что данный договор является не самостоятельным, а смешанным [6].
Другие авторы, например, У. Б. Филатова, Н. М. Коршунов и Л. Ю. Грудцына, пытаются рассматривать договор управления многоквартирным домом как смесь договора подряда и возмездного оказания услуг [5]. Другие исследователи (С. Ю. Шахов, И. А. Дроздов) также считают, что рассматриваемый договор состоит из нескольких гражданско-правовых договоров, но других: энергоснабжения и доверительного управления [2].
Проведенный анализ судебной практики показывает, что суды, отвечая на вопрос о месте договора управления многоквартирным домом в системе договорных обязательств, указывают в качестве его цели — оказание услуг по осуществлению прав собственника в отношении управляемого имущества. Значит, он относится к группе договоров, которые направлены на оказание услуг [7].
Сложившаяся в науке и в судебной практике позиция оказала непосредственнее влияние на дальнейшее правоприменение. В итоге суды, рассматривая дела, касающиеся договора управления многоквартирным домом, обращаются к положениям ГК РФ не о смешанных договорах, а о договоре возмездного оказания услуг.
Далее, на практике является распространённой частая смена управляющей организации в одном и том же многоквартирном доме. Так, нередко организация, ранее являвшейся стороной в данном договоре, пытается вновь заключить аналогичный договор с теми же собственниками. Некоторые управляющие организации для этого даже обращаются в антимонопольную службу с жалобами о помехах их деятельности со стороны новой управляющей организации. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 5 июня 2012 г. по делу № А50–1710/2011 суд занял позицию новой стороны договора, так как смена управляющей организации не была оспорена. Следовательно, новая управляющая организация является действующей и не может мешать работе предыдущей организации, которая была сменена по решению собственников [8]. Здесь на помощь приходит общее собрание собственников многоквартирного дома.
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Соответственно, при смене управляющей компании необходимо проводить общее собрание собственников.
Порядок принятия таких решений должен быть чётко регламентирован. Процедура согласования индивидуальных воль собственников по поводу их общего имущества обусловливает необходимость установления порядка их решений. В правоотношениях с множественностью собственников управление общим имуществом многоквартирного дома является инструментом реализации собственником своих правомочий.
Однако правовая природа общего собрания в том виде, в котором она представлена сегодня в ЖК РФ, вызывает множество вопросов. Г. Н. Макаренко [3] и В. К. Михайлов [4] указывают, что понятие «орган управления» подразумевает принадлежность означаемого им к той или иной организации, а также то, что целью формирования органа управления является осуществление правосубъектности данной организации. Исходя из взаимосвязанных норм ЖК РФ возникает обоснованный вывод, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме фактически обладает признаками субъекта гражданских прав, участвуя в правоотношениях и реализуя свои решения (принятые по общему правилу большинством голосов участников) через отдельных уполномоченных на то собственников либо институт представительства. В случае непосредственного управления общее собрание собственников формально наделяется всеми, без исключения, признаками юридического лица, не будучи признанным таковым. Отсутствие статуса юридического лица не предоставляет также возможности быть в суде истцами и ответчиками. Поэтому точка зрения о том, что фактически общее собрание собственников помещений является субъектом права, не лишена смысла.
Далее, следует отметить, в соответствии с законом до недавнего времени капитальный ремонт многоквартирных домов был обязанностью государства. Однако данный постулат закона систематически игнорировался. Лишь некоторой части граждан удавалось добиться, в том числе через суд, проведения ремонта своих домов за государственный счет. Следует также учесть, что несмотря на требования закона, все эти годы граждане еще и оплачивали не только содержание многоквартирного дома, но и капитального ремонта в составе квартирной платы. В итоге государство в 2013 году отказалось от прежних обязательств и переложило ответственность и материальное бремя за капитальный ремонт на граждан России. В связи с чем предлагается внести существенные изменения в систему капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Одним из возможных вариантов решения проблемы явился бы механизм софинансирования, который может заключаться в следующем. Обязательные работы (хотя бы первоочередные, включенные в краткосрочный план реализации) проводятся за счет государства, чтобы не переносить сроки реализации программ, собственники при этом продолжают вносить взносы, которые аккумулируются для последующих работ. Это будет соотноситься и с нормой статьи 168 ЖК РФ, которая предусматривает, что в первую очередь должны ремонтироваться дома, капитальный ремонт которых требовался еще на дату первой приватизации. С разработкой данного механизма не следует затягивать, принимая во внимание и то обстоятельство, что по действующим нормам Фонд ЖКХ, которой обеспечивает государственную финансовую поддержку при проведении капитального ремонта, работает до 1 января 2020 года.
Таким образом, вышеизложенное обуславливает необходимость реформирования института управления многоквартирным домом, поскольку существующие проблемы существенно тормозят развитие рассмотренного института.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ: в ред. от 26 июля 2019 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 14.
- Дроздов И. А., Шахов С. Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом. Монография. М.: Норма, 2013. С. 17.
- Макаренко Г. Н. Правовое положение общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах как органа жилищного самоуправления // Бюллетень нотариальной практики. 2016. № 12. С. 53.
- Михайлов В. К. Статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в свете решений Конституционного суда РФ // Жилищное право. 2012. № 9. С. 19.
- Филатова У. Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Монография. Иркутск, 2010. С. 178.
- Филимонов С. Л., Жуйков В. М. Комментарий к ЖК РФ (постатейный). М.: 2016. С. 361.
- Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2009 г. по делу № А11–10022/2008 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Гарант» (дата обращения: 05.08.2019).
- Постановление Президиума ВАС РФ от 5 июня 2012 г. по делу № А50–1710/2011 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Гарант» (дата обращения: 27.09.2019).
