Имущество многоквартирного дома имеет особенности правового регулирования в гражданских правоотношениях. Общее имущество многоквартирного дома предназначено для использования нескольких или всех квартир в доме. Общее имущество многоквартирного дома неразрывно связано с функционированием другого имущества в доме. В Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» [1] указывается, что многоквартирным домом признается то здание, которое соответствует таким признакам как [2]:
— Состоит из 2-х и более квартир;
— Включает такие элементы как: помещения, которые не являются частью квартир, иные помещения, крыши ограждения, конструкции и др.
— Может включать нежилые помещения, которые принадлежат отдельным собственникам многоквартирного дома.
Таким образом, общее имущество многоквартирного дома — это нежилые помещения, не имеющие самостоятельного экономического значения, в том числе движимые и недвижимые вещи, которые предназначены для удовлетворения бытовых и социальных нужд граждан, которые обслуживают два и более помещений, находящихся за границами помещений, которые принадлежат на праве собственности гражданам, находящиеся на территории многоквартирного дома.
Определяя сущность понятия «общее имущество многоквартирного дома», необходимо определить также и имущество, которое входит в состав общего имущества многоквартирного дома. К такому имуществу следует отнести:
— Межквартирные лестничные площадки, лифтовые и иные шахты, лифты, чердаки, подвалы, технические этажи;
— Помещения, предназначенные для досуга, детского творчества, занятий спортом;
— Крыши;
— Несущие и ненесущие ограждающие конструкции;
— Оборудование (механическое, техническое, электрическое, санитарно-техническое);
— Оборудование, предназначенное для передвижения инвалидов в многоквартирном доме и на территории многоквартирного дома и др.
Следует отметить, что в состав общего имущества многоквартирного дома входят автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, а также совокупность измерительных комплексов (устройства сбора и передачи данных, приборы учета) [3]. Особое внимание обращается на то, что общее имущество многоквартирного дома должно содержаться согласно с требованиями действующего законодательства РФ (например, в соответствии с нормами санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, в соответствии с нормами защиты прав потребителей и др.).
Стоит обратить внимание на то, что, например, не любое чердачное помещение будет рассматриваться как общее имущество многоквартирного дома. Чердачное помещение — это нежилое неотапливаемое пространство под крышей, которое ограничено скатами крыши и стенами дома. Чердак может выполнять чисто техническую роль в том здании, где он находится. Никаких особых требований к высоте потолков в чердачных помещениях законом не установлено. Иногда чердачное помещение используют для установки инженерного оборудования или хранения вещей.
Чердаки как общее имущество многоквартирного дома может рассматриваться в том случае, если оно имеет технические характеристики (то есть, технические чердаки), которые самостоятельно использовать невозможно. Если чердак в многоквартирном доме можно использовать самостоятельно, то в таком случае, чердак будет являться объектом гражданских прав и к общему имуществу его нельзя будет отнести. Однако при наличии инженерных коммуникациях на чердаках не может являться той определяющей особенностью отнесения данного имущества к общему имуществу многоквартирного дома. Отнесения имущества (в том числе чердачного помещения) к общему имуществу многоквартирного дома должно осуществляться в совокупности с такими факторами как: технические характеристики помещения, наличие инженерных коммуникаций, назначение использования данного помещения.
Например, в 2023 году Верховный суд Российской Федерации разъяснил особенности права собственности на чердачные помещения в многоквартирном доме. В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2023 года № 18-КГ22–141-К4, отмечается, что истцы обратились с требованиями к гражданину о признании технического этажа многоквартирного дома — общим имуществом многоквартирного дома. Истцы ранее указали, что гражданином осуществлена реконструкция 17 этажа многоквартирного дома, 17-й этаж — это техническое (нежилое) помещение. В результате данной реконструкции, была нарушена вентиляция многоквартирного дома. Как указывается в исковых требованиях, 17-й этаж многоквартирного дома следует признать, как технических этаж, поскольку на нем располагаются коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ выражалась по рассматриваемому делу в том, что изначально при строительстве многоквартирного дома, 17-й этаж не был включен в состав имущества многоквартирного дома, а помещения, расположенные на 17-м этаже данного многоквартирного дома, выступали предметом инвестиционных договором, в соответствии с которым застройщик передал помещения в собственность инвесторов. То есть, из этого следует, что на момент проектирования многоквартирного дома, спорное имуществом не входило в состав общего имущества многоквартирного дома. Данное имущество сформировано как самостоятельные объекты, которым присвоены кадастровые номера. Из этого следует, что судами при рассмотрении дел об отнесении того или иного имущества к общему имуществу многоквартирного дома следует изучать подробно такие обстоятельства как: функциональное назначение спорных нежилых помещений на момент ввода вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию, в частности были ли они сформированы в качестве самостоятельных объектов, предназначены ли они для обслуживания более одного жилого помещения [4].
Таким образом, при отнесении имущества к общему имуществу многоквартирного дома, которое указано в п. 1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ, следует обращать внимание на документацию, на основании которой данное имущество признается общим, а также на его назначение и функционал. То есть, при возведении (проектировании) многоквартирного дома, устанавливается статус того или иного имущества.
Следовательно, обозначение на законодательном уровне перечня общего имущества многоквартирного дома, не исключает того, что имущество может не входить в состав общего имущества многоквартирного дома. Значение общего имущества для управления многоквартирным домом выражается в том, что надлежащая эксплуатация такого имущества способствует обеспечить безопасность граждан при проживании в многоквартирном доме, обеспечить безопасность использования жилых и нежилых помещений собственниками данного имущества.
Литература:
- Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (ред. от 28.09.2022) // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 6. — Ст. 702; 2022. — № 40. — Ст. 6832.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 14; 2024. — № 33 (Часть I). — Ст. 4934.
- Письмо Минстроя России от 13 августа 2024 г. № 21323-ОГ/00 «О проведении работ по регулировке и техническому обслуживанию коллективных (общедомовых) приборов учета» — Текст электронный // Справочная правовая система КонсультантПлюс. URL: consultant.ru (дата обращения: 08.08.2024). Текст документа официально опубликован не был.
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2023 г. № 18-КГ22–141-К4. — Текст электронный // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=760554&cacheid=5708DD7EFC24B724E764C989BA400A6B&mode=splus&rnd=pSBniQUUbFLnrIFl#adS1jQU33ldXZjBO (дата обращения: 04.10.2024).
