Одним из субъектов деятельности по эксплуатации многоквартирного дома, его реконструкции и переустройстве может выступать товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Согласно п. 1 ст. 291 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) [1], собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Также в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ) [2] имеется раздел VI под названием «Товарищество собственников жилья». В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления многоквартирным домом, обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества этого дома, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В настоящее время проблемы осуществления реконструкции, переустройства и перепланировки многоквартирных домов стали очень актуальными. Это объясняется не только стремлением людей улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными, но и необходимостью обеспечения надежности и безопасности зданий, сооружений, сохранения культурного наследия.
Для своевременного проведения товариществами собственников жилья текущего или капитального ремонта, важное значение имеет технический учет объектов недвижимого имущества. Этот учет позволяет установить, нуждается ли конкретный многоквартирный дом в осуществлении ремонта.
Как отмечает Масленникова Л. В. [3], технический учет объектов недвижимого имущества имеет особую важность именно в тех жилищных правоотношениях, где речь идет о жилых помещениях, необходимости их реконструкции, переустройстве и перепланировке.
Исторически так сложилось, что юридическая наука и нормативные правовые акты использовали понятие «товарищество» для определения различных объединений субъектов экономического оборота.
Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. XX в. подразделяли товарищества на два основных типа: товарищества, преследующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества [4]. При этом целью кооперативных товариществ являлось «удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т. д». [5].
Однако после того, как в середине 30-х гг. прошлого века негосударственные коммерческие организации по сути были ликвидированы, товарищества в ранее используемой формулировке также практически полностью перестали существовать. Термин «товарищество» использоваться не часто и применялся лишь к отдельным видам существовавших потребительских кооперативов.
Следует отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — Закон № 99-ФЗ) [6] в ГК РФ появилась новая организационно-правовая форма юридического лица — товарищества собственников недвижимости (далее — ТСН).
Для четкого понимания сущности и правового положения товарищества собственников жилья необходимо учесть некоторые значимые изменения гражданского законодательства, которые коснулись характеристики понятия юридического лица, и, в частности, новой организационно-правовой формы.
Так, корпоративными юридическими лицами (корпорациями) являются юридические лица, учредители (участники) которых обладают правом участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с ГК РФ. К данным организациям отнесены практически все коммерческие юридические лица (за исключением унитарных предприятий), а также ряд некоммерческих, а именно: потребительские кооперативы, общественные организации, ассоциации (союзы), товарищества собственников недвижимости, казачьи общества, внесенные в соответствующий госреестр, общины коренных малочисленных народов.
Таким образом, можно сделать вывод, что ТСН является некоммерческой корпоративной организацией.
Согласно подп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ, к товариществам собственников недвижимости относится, в том числе, товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ).
Также согласно положениям Закона № 99-ФЗ со дня вступления его в силу, нормы о товариществах собственников недвижимости применяются к созданным до дня его вступления в силу как ТСЖ, так и садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам.
Таким образом, мы видим, что ТСН является родовым, объединяющим понятием различных видов товариществ, и, следовательно, рассматриваемое в нашей работе товарищество собственников жилья является видом товарищества собственников недвижимости. В данном случае мы соглашаемся с мнением Суханова Е. А., который положительно отмечает появление ТСН, как объединяющего различные товарищества в один вид юридического лица [7].
Опираясь на анализ современного законодательства, классификацию товариществ можно производить по различным основаниям. Однако представляется, что ключевым фактором, составляющим главное отличие подобных объединений, должна оставаться цель организации и деятельности товарищества. Часть первая ГК РФ, называя такие виды товариществ, как полные товарищества и товарищества на вере (коммандитные или смешанные), указывает на то, что это — юридические лица, основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли, что позволяет назвать их товариществами предпринимательского типа.
Наряду с этим ГК РФ в разделе «Отдельные виды обязательств» предусматривает возможность заключения договора простого товарищества, по которому лица, соединяя свои вклады, совместно действуют без образования юридического лица (гл. 55). Такое объединение можно определить, как товарищество договорного типа.
В отличие от названных объединений существуют товарищества, созданные и функционирующие для удовлетворения в первую очередь потребностей своих членов, что дает возможность называть их товариществами потребительского типа. Организация и деятельность таких образований регулируются Федеральным законом «О сельскохозяйственной кооперации», некоторыми положениями ЖК РФ и ГК РФ. В свою очередь такие организации, по нашему мнению, подразделяются на две самостоятельные организационно-правовые формы: потребительские кооперативы и товарищества собственников жилья.
В правовой литературе часто можно встретить иное суждение. Некоторые исследователи считают, что товарищества собственников жилья относятся к потребительским кооперативам [8]. Утверждения подобного рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, и те, и другие субъекты как юридические лица относятся к некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.
Одним из самых основных отличий товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов, и в частности от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности), является то, что в товариществах собственников жилья отсутствуют паевые правоотношения. В кооперативах средства паевого фонда имеют конкретное целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома.
В качестве второго отличия выступает положение, посвященное потребительской кооперации. Согласно ст. 24 Федерального закона от 19 июня 1992 г. N 3085–1 (ред. от 02.07.2013) «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» [9], доходы потребительского общества, полученные от его предпринимательской деятельности, после внесения обязательных платежей в соответствии с законодательством Российской Федерации направляются в фонды потребительского общества, для осуществления расчетов с кредиторами и (или) кооперативных выплат. Товарищество собственников жилья такого права не имеет.
Следующим отличием является то, что у членов товарищества собственников жилья нет такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов, которая имеется у членов потребительского кооператива — ч. 2 ст. 123.3 ГК РФ,
Анализируя рассмотренные отличия, а также принимая во внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных федеральными законами, можно говорить о самостоятельной организационно-правовой форме некоммерческой организации — товариществе собственников жилья.
Кроме того, считаем необходимым отметить следующее. В части первой ГК РФ указывается на то, что товарищества собственников жилья должны создаваться и действовать в соответствии с федеральным законом. Согласно ст. 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Как видно даже на конец 2016 года, ГК РФ в ст. 291 указывает на федеральный закон, регламентирующий организацию и деятельность одного из видов некоммерческой организации. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» N 72-ФЗ был принят 15 июня 1996 г., однако в 2005 году он утратил силу и положения о ТСЖ были перенесены в главу Жилищного кодекса. Отсюда мы видим несоответствие действующего законодательства — Гражданский кодекс указывает на регулирование положений, касающихся ТСЖ, в соответствии со специальным законом, которого уже нет.
Считаем, что в ст. 291 ГК должны быть внесены изменения, в соответствии с которыми статью нужно читать в следующем содержании: товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Российская газета. № 238–239. 08.12.1994.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) // Российская газета. № 1. 12.01.2005.
- Масленникова Людмила Владимировна, Саросек Анастасия Петровна. Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. № 100. URL:http://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennyy-tehnicheskiy-uchet-zhilyh-pomescheniy-istoriya-i-sovremennoe-zakonodatelstvo (дата обращения: 27.12.2016).
- Данилов Е. Н. Товарищества // Советское хозяйственное право. — М.: Гос. изд-во РСФСР. — 1926. — С. 77.
- Ратнер А. С. Гражданский кодекс советских республик: Текст и практический комментарий / Под ред. Ал. Малицкого. — Киев. Юр. изд-во НКЮ УССР. —1927. — С. 490.
- О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 05.05.2014 г. № 99-ФЗ // СЗ РФ.2014. № 9. Ст. 2304.
- Суханов Е. А. Комментарий к ст. 65.1–65.3 ГК РФ // Вестник гражданского права. —2014. — № 3. — С. 107–130.
- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая // М.: Юринформцентр. — 1995. — С. 133–135; Мушинский В. О. Основы гражданского права // М.: Международные отношения. — 1995. — С. 40.
- О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации: Закон РФ от 19.06.1992 № 3085–1 (ред. от 02.07.2013) // Российская газета. № 136. 17.07. 1997.
