Земельный участок выступает как объект различных правоотношений — земельных, гражданских, налоговых, административных и других. Основу нормативно-правового регулирования сделок с земельными участками составляют прежде всего Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) [1], Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26 января 1996 № 14-ФЗ (далее — ГК РФ) [2], Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 11-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3], Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [4] и другие.
Согласно ст. 6 ЗК РФ, земельным участком считается земная поверхность, имеющая характеристики, которые позволяют определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Однако, законодатель далее никак не поясняет содержание данного определения.
Стоит обратиться к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [5], к сожалению, также не уточняет понятие «уникальных характеристик» объектов недвижимости, а лишь делит сведения государственного кадастра недвижимости, согласно ст.8 на основные и дополнительные. К основному перечню характеристик относятся те из них, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков и уточнения местоположения их границ. К дополнительным были отнесены все сведения, которые изменяются на основании актов государственной власти.
Анализ законодательства в сфере земельного участка и научных подходов исследователей, позволяет сформулировать ряд признаков, присущих земельному участку как объекту прав. К ним относятся следующие:
- Земельный участок как территория, части поверхности земли, имеющая четкие и установленные границы.
- Целевое назначение участка, его плодородные свойства и экологическая значимость.
- Различные средства идентификации земельного участка, позволяющие индивидуализировать его от иных объектов земли.
- Его кадастровый номер, как поставленного на государственный учет объекта.
Соответственно, характерными признаками земельного участка как объекта сделок буду являться сведения, занесенные в ЕГРН, согласно которым будет производиться его контроль.
Отталкиваясь от обязательности приведенного перечня, одной из наиболее частых практических проблем, с которой сталкивается собственник, считается необходимость обязательного установления границ земельного участка, а также его уточнения в пространстве. Этот вопрос возникает в связи с индивидуальной локальностью каждого земельного участка, его размерами и идентификацией. Чтобы решить данную задачу, требуется совершение собственником определенных законодателем действий, таких как: проведение процедуры межевания, установление границ кадастровым инженером, постановка на кадастровый учет, а также непосредственно государственная регистрация. Только после проведения всех перечисленных действий, появляется субъективное право на земельный участок.
С этого момента можно говорить об оборотоспособности земельного участка, то есть его способности быть объектом экономического оборота. Оборотоспособность гражданских прав и означает допустимость совершения сделок, а также иных действий, сутью которых является передача гражданских прав.
Статья 27 ЗК РФ регулирует данное свойство земельных участков, при этом ч.1 данной статьи определяет, что обороноспособность земельных участков регулируется гражданским и земельным законодательством.
Стоит сразу сказать о том, что согласно ст. 39 Земельного кодекса РФ, исключается купля продажа земельных участков, не прошедших кадастровый учет.
Согласно п.2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки могут быть как ограничены в обороте, так и изъяты из него.
Необходимо указать, что содержание ограничений будет отличаться в зависимости от того, были участки изъяты из оборота или ограничены. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, что предусмотрены гражданским законодательством. Ограниченные в обороте участки все же могут предоставляться в частную собственность, но лишь в случаях, предусмотренных законодательством. В качестве примера такого предоставления можно привести ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» [6], согласно которой «Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».
Пункты 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ устанавливают признаки, по которым можно судить об отнесении земельного участка к изъятым или ограниченным в обороте.
Изъяты могут быть только земельные участки, которые заняты определенными объектами федеральной собственности, под «объектами» в данном случае будут пониматься так же и определенные территории, а не только объекты недвижимости. К числу таких объектов относятся, например, земли занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, территория которых не подлежит приватизации. В данном примере стоит уточнить, что в отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей и собственников, если их деятельность не несет вреда окружающей среде, а также не нарушает режима использования земель.
Ограничения земельного участка в качестве объекта оборота можно рассматривать установление минимальных и максимальных разрешенных размеров, а также в случаях с земельными участками сельскохозяйственного назначения размеры общей площади сельхозугодий, которые расположены на территории одного района и могут находится в собственности одного гражданина или юридического лица.
В качестве ограничений, установленных в отношении субъекта, можно сказать об ограничениях «общих» и «частных».
К общим будут относиться ограничения, установленные на отдельные категории земель (ст. 7 ЗК РФ), для которых законодатель устанавливает ряд специальных правовых режимов. Например, при регулировании земель сельскохозяйственного назначения, законодатель ограничивает отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением с помощью специального правового режима, который подразумевает невозможность использования земельного участка в иных целях, а в случаях, когда иное использование необходимо, обязательным требованием будет изменение категории земельного участка.
К частным ограничениям субъекта будут относиться ограничения иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, доля иностранного капитала в которых превышает 50 %. Данные лица не могут быть собственниками земель:
− сельскохозяйственного назначения;
− особо охраняемых природных территорий;
− приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.
Следовательно, сделки, направленные на приобретение в собственность указанных земельных участков, запрещены.
С учетом всего вышеизложенного можно заключить, что земельный участок может выступать как объект сделки только после внесения записей о правах на него в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), Так же необходимо уделить внимание более конкретному понятию земельного участка, а также его части и характеристикам, что позволит внести некоторую ясность в законодательство.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // «Собрание законодательства РФ» 2001. № 44. Ст. 4147.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // «Собрание законодательства РФ» 1996. № 5. Ст. 410.
- Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// «Собрание законодательства РФ» от 29.07.2002 № 30 ст. 3018.
- Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» // «Собрание законодательства РФ» от 30.07.2007. № 31 ст. 4017.
- Федеральный закон от 13.07. 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // «Собрание законодательства РФ» от 20.07.2015. № 29 ст. 4344.
- Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ // «Собрание законодательства РФ» от 03.01.2005. № 1 ст.15.
