С 1 июля 2019 г. в сфере долевого строительства начал действовать порядок, при котором расчеты между гражданином и застройщиком опосредуются счетом эскроу. Средства потребителя размещаются в банке и не поступают застройщику до наступления условий, определенных договором. Одновременно застройщик привлекает проектное финансирование, а банк осуществляет контроль за ходом работ. Такой механизм направлен на снижение риска утраты средств гражданами при неисполнении обязательств застройщиком. Вместе с тем переход к новой схеме породил вопросы, связанные с ценой жилья, доступностью участия в долевом строительстве, ответственностью банка и застройщика, а также со сроками возврата средств при расторжении договора.

Договор счета эскроу регулируется ст. 926.1 Гражданского кодекса Российской Федерации [1]. Применительно к долевому строительству особенности открытия и использования такого счета закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ [2]. Банк, в котором открыт счет эскроу, должен соответствовать требованиям, предъявляемым к кредитным организациям. Средства, размещенные на счете, обособляются от имущества застройщика. Застройщик получает доступ к ним после ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности первого дольщика либо после наступления иных условий, предусмотренных законом и договором.

Проектное финансирование предполагает кредитование застройщика банком под залог прав на земельный участок, строящийся объект и будущие поступления. Банк оценивает финансовое положение застройщика, проектную документацию, сроки реализации проекта и спрос на жилье. Такая модель повышает устойчивость строительного процесса, но увеличивает издержки застройщика. Эти издержки в значительной мере переносятся на потребителя через цену договора участия в долевом строительстве.

Тем не менее главное преимущество эскроу-счета состоит в том, что средства гражданина не находятся у застройщика до исполнения обязательств. Это снижает риск нецелевого расходования и уменьшает вероятность ситуации, при которой объект не будет достроен, а средства окажутся утраченными. При банкротстве застройщика средства на счете эскроу не включаются в конкурсную массу и могут быть возвращены потребителю.

Банковский контроль создает дополнительный барьер для застройщиков, не имеющих достаточных ресурсов. Потребитель получает большую определенность: договор участия в долевом строительстве регистрируется, счет открывается в кредитной организации, а расчеты проводятся через банк. Это повышает прозрачность сделки и уменьшает количество злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков.

При этом переход к проектному финансированию увеличивает затраты застройщика. К ним относятся проценты по кредиту, расходы на банковский контроль, резервы и страхование. Указанные затраты отражаются в цене объекта. В результате потребитель сталкивается с удорожанием жилья, а доступность ипотеки снижается.

Повышаются требования к застройщику-заемщику. Банк проверяет кредитную историю, финансовую устойчивость, опыт реализации проектов и качество документации. Часть застройщиков не соответствует таким требованиям и уходит с рынка. Это сокращает предложение и усиливает концентрацию рынка. Потребитель оказывается в зависимости от ограниченного числа проектов и банков, участвующих в финансировании.

Возврат средств при расторжении договора также сопряжен с рисками. Если договор расторгается, средства с эскроу-счета возвращаются потребителю, однако сроки такого возврата зависят от банковских процедур и действий сторон. При отзыве лицензии у банка возможны процедуры передачи обязательств другому банку. Для потребителя это означает временную неопределенность и необходимость ожидания.

Отдельный риск связан с выбором банка. Потребитель не участвует в выборе кредитной организации, которая открывает счет эскроу. Банк определяется застройщиком. Если условия банка изменяются или банк испытывает трудности, потребитель не всегда может повлиять на ситуацию. Кроме того, договор участия в долевом строительстве может содержать условия, ограничивающие права потребителя, которые суды впоследствии оценивают с учетом законодательства о защите прав потребителей.

Таблица 1

Сопоставление положения потребителя до и после перехода на эскроу-счета

Судебная практика по спорам, связанным с долевым строительством, ориентирована на защиту гражданина как слабой стороны. Верховный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что застройщик несет ответственность за нарушение сроков передачи объекта, качество работ и исполнение гарантийных обязательств [5; 6]. Эскроу-счет не отменяет такую ответственность и не освобождает застройщика от неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

Вместе с тем встречаются споры, в которых потребитель требует возврата средств без расторжения договора или до наступления оснований, предусмотренных законом. Суды в таких случаях отказывают, поскольку механизм эскроу предполагает сохранение средств до определенного момента. Сложности возникают и при банкротстве банка, а также при передаче обязательств по договору счета эскроу. Единый подход к срокам возврата средств и распределению убытков еще не сформирован.

Исходя из этого, для снижения правовых рисков потребителей целесообразно:

1. Закрепить предельный срок возврата средств с эскроу-счета при расторжении договора;
2. Предусмотреть обязанность застройщика и банка информировать потребителя о банке, условиях счета и порядке возврата средств;
3. Уточнить механизм перевода средств в другой банк при отзыве лицензии без потерь для потребителя;
4. Ограничить включение в договор условий, ухудшающих положение потребителя по сравнению с законом;
5. Развивать меры поддержки доступности ипотеки для отдельных групп граждан;
6. Уточнить ответственность банка за задержки возврата средств и нарушение условий счета эскроу.

На основе этого можно заключить, что эскроу-счета и проектное финансирование повышают сохранность средств потребителя и снижают риск утраты денег при неисполнении обязательств застройщиком. Однако новая модель не устраняет все риски. Она ведет к удорожанию жилья, повышению требований к застройщикам, ограничению доступности ипотеки и усилению зависимости потребителя от банка. А само правовое регулирование нуждается в уточнении сроков возврата средств, информирования потребителя и ответственности банка. Баланс интересов потребителя, застройщика и кредитной организации позволит повысить эффективность защиты прав граждан в долевом строительстве.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 40.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29 (ч. 1). — Ст. 4342.
4. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395–1 «О банках и банковской деятельности» // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 6. — Ст. 492.
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2012. — № 9.
6. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2014. — № 3.
7. Гражданское право: учебник: в 4 т. / под ред. Е. А. Суханова. — Москва: Статут, 2019. — Т. 1. — 576 с.