Современное правовое регулирование земельных отношений характеризуется наличием ряда пробелов и коллизий, особенно в сфере застройки земельных участков. Несмотря на существование базовых нормативных актов — Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) на практике нередко возникают спорные ситуации, связанные с вопросами легализации самовольных построек. В этих условиях особую роль играет судебная практика, которая не только помогает разрешить конкретные споры, но и фактически восполняет пробелы в законодательстве, формируя устойчивые правовые позиции.

Рассмотрим часто встречающиеся случаи из судебной практики по реализации на практике норм статьи 263 ГК РФ о застройке земельных участков: признание построенного объекта недвижимости самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Статьей 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. При этом не признается самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это лицо не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в ряде случаев органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

Статья 222 ГК РФ определяет признаки самовольной постройки, но судебная практика [1, 2, 3] показывает, что:

— критерии «существенности» нарушения норм не всегда однозначны;

— возможность сохранения постройки при незначительных нарушениях требует дополнительных критериев оценки;

— порядок сноса или приведения в соответствие не всегда учитывает интересы добросовестных застройщиков;

— органы местного самоуправления имеют соблазн превысить свои полномочия по принятию решения о сносе самовольной постройки и признания ее таковой.

Нечеткость критериев для признания постройки самовольной, установленных статьей 222 ГК РФ, и многочисленных случаев рассмотрения судами вопроса признания самовольной постройкой объектов недвижимости привела к необходимости принятия постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — постановление ПВС РФ № 44) в целях обеспечения правильного и единообразного применения судами правовых норм о самовольной постройке.

Постановлением ПВС РФ № 44 установлен исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

— возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

— возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

— возведение (создание) объекта без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

— возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В связи с тем, что органами местного самоуправления начали устанавливаться свои критерии отнесения постройки к самовольной, Постановлением ПВС РФ № 44 также установлено, что:

органы власти не вправе вводить дополнительные признаки самовольной постройки;

изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной;

постройку могут признать самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента;

могут признать самовольной постройкой:

— объект, который возник в результате реконструкции объекта недвижимости, изменившей его параметры и части (высоту, количество этажей, площадь, объем);

— объект, который создан на участке, находящемся в долевой собственности (в результате реконструкции объекта, находящегося в долевой собственности), без согласия всех сособственников;

— объект, созданный с нарушениями градостроительных, строительных норм и правил (по общему правилу);

суд может признать объект самовольной постройкой и принять решение о сносе, даже если право на нее зарегистрировано;

можно признать право собственности на самовольную постройку (когда иное не установлено законом), не имея разрешения на строительство, если делались попытки легализовать ее в административном порядке;

самовольную постройку снесут, если она возведена без учета разрешенного использования земельного участка и ее нельзя привести в соответствие с правилами землепользования и застройки;

решение суда о сносе самовольной постройки, права на которую зарегистрированы, прекращает все обременения (залог, аренду и т. д.) независимо от фактического исполнения такого решения.

Значительное количество иных разъяснений высших судов [4, 5, 6, 7, 8, 9] показывает, сколько пробелов в регулировании вопроса признания постройки самовольной существует в действующем законодательстве Российской Федерации.

Один из важных выводов высших судов — положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на строения, не относящиеся к недвижимому имуществу.

Проанализировав судебную практику по применению положений статьи 222 ГК РФ в рамках реализации на практике положений статьи 363 ГК РФ можно сделать следующие выводы по регулированию самовольных построек:

признаки самовольной постройки чётко определены в ст. 222 ГК РФ и постановлении ПВС РФ № 44, дополнительные признаки органами власти вводиться не могут;

существенность нарушений оценивается судом индивидуально по каждому делу на основании доказательств; незначительные нарушения не всегда ведут к сносу построенного объекта;

право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при соблюдении ряда условий (наличие прав на участок, соответствие постройки требованиям, отсутствие нарушений прав третьих лиц);

проводить мероприятия по легализации возводимого объекта необходимо до начала строительства; попытки легализации после возведения постройки часто приводят к отказам;

снос или приведение объекта недвижимости в соответствие требованиям законодательства происходит по решению суда или уполномоченного органа местного самоуправления;

защита прав третьих лиц — ключевой критерий: сохранение постройки допустимо, если это не нарушаются их права и не создается угрозы жизни/здоровью;

положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на строения, не относящиеся к недвижимому имуществу;

исключения предусмотрены для случаев, когда лицо не знало/не могло знать об ограничениях.

Для снижения рисков признания постройки самовольной рекомендуется:

заранее проверять разрешённое использование участка и наличие ограничений;

получать все необходимые разрешения до начала строительства;

документировать попытки легализации возводимого объекта недвижимости для возможного последующего использования в суде.

Литература:

1. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 2, февраль, 2023.
2. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), «Бюллетень Верховного Суда РФ, № 6, 2014.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», «Вестник ВАС РФ», № 2, февраль, 2011.
4. Постановление Конституционного Суда РФ от 11.11.2021 № 48-П.
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9.
6. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025) (утв. Президиумом ВС РФ 08.10.2025).
7. Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
8. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
9. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 30.06.2021).