Правовой статус самовольной постройки в системе наследственных отношений

Самовольная постройка представляет собой объект недвижимости, возведенный с нарушением установленных законом требований, что исключает возникновение на него права собственности у застройщика [1]. Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться такой постройкой.

В контексте наследственных правоотношений это создает специфическую ситуацию. Поскольку наследодатель при жизни не являлся собственником самовольной постройки, такой объект не может быть включен в наследственную массу. В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 прямо указано, что лицо, осуществившее возведение самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности, такая постройка не может быть включена в наследственную массу [2].

Впрочем, это не означает полного исключения самовольной постройки из сферы наследственных правоотношений. Законодатель предусмотрел механизм, позволяющий наследникам при определенных условиях легализовать самовольно возведенный наследодателем объект.

Ключевое значение имеет переход к наследнику вещного права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка. Если к наследнику перешло право собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, он приобретает возможность обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на расположенную на этом участке самовольную постройку [3].

Данный подход отражает эволюцию российского законодательства о самовольных постройках. Если советское право принципиально отрицало возможность признания прав застройщика на самовольно возведенный объект, то современное регулирование демонстрирует тенденцию к приданию самовольной постройке статуса полноценного объекта гражданских прав при условии устранения факторов, препятствующих ее легализации.

В 2023–2024 годах судебная практика по данной категории дел претерпела существенные изменения, прежде всего в связи с принятием упомянутого постановления Пленума ВС РФ № 44, которое систематизировало правовые позиции высших судебных инстанций и сформулировало новые подходы к разрешению споров о самовольных постройках [4].

Условия признания права собственности на самовольную постройку в порядке наследования

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за наследником при соблюдении совокупности условий, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ. Первым и основополагающим требованием выступает наличие у наследника законного права на земельный участок — права собственности, пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования, полученного в порядке наследования [5].

Вторым условием является соответствие самовольной постройки установленным градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям. Суд обязан установить, что на день рассмотрения дела постройка соответствует параметрам, определенным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки [6].

Третье условие — сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, не создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Для подтверждения данного обстоятельства суды, как правило, назначают строительно-техническую экспертизу, которая дает заключение о соответствии объекта обязательным требованиям безопасности.

Особого внимания заслуживает вопрос о наследовании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Согласно пункту 81 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», указанное право может переходить по наследству, если на земельном участке находится объект незавершенного строительства или разрушенный объект недвижимости. Однако судебная практика исходит из того, что, если на участке расположена самовольная постройка, право постоянного (бессрочного) пользования не переходит в порядке наследования, поскольку самовольная постройка не является объектом незавершенного строительства в легальном смысле [7].

Данная позиция представляется противоречивой. С одной стороны, самовольная постройка действительно не входит в наследственную массу. С другой — наследник лишается возможности легализовать объект, возведенный наследодателем, что не согласуется с общей тенденцией к расширению оснований для сохранения самовольных построек.

Существенное значение имеет добросовестность поведения застройщика и, соответственно, наследника. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований и разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку [8].

Практика показывает: суды тщательно исследуют, предпринимал ли наследодатель попытки получить разрешение на строительство, обращался ли в уполномоченные органы, действовал ли он добросовестно. Если застройщик намеренно уклонялся от получения разрешительной документации, возводил объект в обход установленных процедур, суд может расценить это как злоупотребление правом и отказать в легализации постройки даже при соблюдении формальных технических требований.

Процедурные аспекты и особенности судебного разбирательства

Обращение наследника в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку должно быть предварено попыткой легализации объекта во внесудебном порядке. В соответствии с частью 8 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ органы местного самоуправления вправе принимать решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями [9].

На практике наследники зачастую сразу обращаются в суд, минуя стадию административного согласования. Однако представляется целесообразным первоначально направить заявление в орган местного самоуправления с просьбой о легализации постройки. Отказ административного органа послужит дополнительным основанием для судебного обжалования и позволит наследнику продемонстрировать добросовестность своего поведения.

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки либо иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта РФ. В случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, ответчиком выступает также лицо, осуществившее ее возведение [2].

При рассмотрении дела суд назначает строительно-техническую экспертизу, которая должна дать ответы на следующие вопросы: соответствует ли постройка градостроительным и строительным нормам; создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан; нарушает ли сохранение постройки права третьих лиц; возможно ли приведение объекта в соответствие с установленными требованиями.

Немаловажен вопрос о распределении стоимости самовольной постройки между наследниками. В пункте 64 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 разъяснено, что, если самовольная постройка была осуществлена наследодателем на принадлежащем ему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения земельном участке, наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию стоимость постройки исходя из причитающейся им доли наследства [10].

Данное положение имеет принципиальное значение для обеспечения баланса интересов всех наследников. Хотя самовольная постройка формально не входит в наследственную массу, после ее легализации она фактически становится активом, увеличивающим долю наследника, получившего земельный участок. Справедливость требует, чтобы этот наследник компенсировал остальным наследникам их доли в стоимости узаконенной постройки.

Проблемы правоприменения и пути их решения

Практика применения норм о наследовании самовольных построек выявляет ряд системных проблем. Одна из наиболее острых — ситуация, когда наследодатель возвел самовольную постройку на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, но это право не переходит к наследникам в силу отсутствия на участке объектов незавершенного строительства или разрушенных объектов недвижимости.

Получается замкнутый круг: самовольная постройка не признается объектом незавершенного строительства, следовательно, право на земельный участок не переходит к наследникам; без перехода права на земельный участок наследники не могут требовать признания права собственности на самовольную постройку. В результате постройка оказывается в правовом вакууме, а земельный участок возвращается государству или муниципальному образованию [7].

Данная проблема требует законодательного решения. Представляется целесообразным внести изменения в пункт 81 постановления Пленума ВС РФ № 9, прямо указав, что, если на земельном участке, принадлежащем наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположена самовольная постройка, соответствующая техническим требованиям безопасности, право пользования участком переходит к наследникам с целью предоставления им возможности легализовать постройку.

Вторая проблема связана с учетом стоимости самовольной постройки при определении пределов ответственности наследников по долгам наследодателя. Согласно пункту 1 статьи 1175 ГК РФ наследники отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. Поскольку самовольная постройка не включается в наследственную массу, ее стоимость не учитывается при исчислении пределов ответственности [11].

Между тем после легализации постройки наследник фактически получает дополнительный актив, не учтенный при расчетах с кредиторами наследодателя. Это создает дисбаланс интересов наследников и кредиторов. Впрочем, исправить ситуацию законодательным путем проблематично, поскольку на момент открытия наследства право собственности на самовольную постройку еще не возникло, а момент признания этого права определяется датой вступления в силу решения суда.

Третья проблема — злоупотребление наследниками правом путем намеренного затягивания процесса легализации самовольной постройки с целью избежать погашения долгов наследодателя после истечения срока исковой давности. Наследники, к которым перешел земельный участок с самовольной постройкой, могут годами не инициировать процесс признания права собственности, дожидаясь истечения трехлетнего срока исковой давности по требованиям кредиторов [11].

Противодействие подобной практике возможно путем закрепления обязанности наследника, получившего земельный участок с расположенной на нем самовольной постройкой, в течение определенного срока (например, шести месяцев с момента принятия наследства) либо легализовать постройку, либо снести ее. Невыполнение данной обязанности может служить основанием для обращения кредиторов в суд с требованием об обязании наследника произвести снос самовольной постройки.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о переходе к наследнику обязанности по сносу самовольной постройки. Если на наследодателя решением суда или органа местного самоуправления была возложена обязанность по сносу самовольной постройки или приведению ее в соответствие с установленными требованиями, которую он не выполнил, то соответствующее обязательство переходит к наследнику, унаследовавшему земельный участок [9].

Заключение

Наследование земельных участков с расположенными на них самовольными постройками представляет собой сложную правовую проблему, находящуюся на стыке наследственного, земельного и градостроительного законодательства. Действующее регулирование исходит из того, что самовольная постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло вещное право на земельный участок, вправе обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на расположенную на этом участке самовольную постройку.

Условиями удовлетворения такого требования выступают: переход к наследнику права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке наследования; соответствие постройки градостроительным и строительным нормам; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан; отсутствие нарушения прав третьих лиц; добросовестное поведение застройщика.

Принятие постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 систематизировало судебную практику по данной категории дел и закрепило подход, согласно которому снос самовольной постройки является крайней мерой, применяемой при невозможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями. Однако сохраняется ряд проблем правоприменения, связанных прежде всего с переходом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при наличии на нем самовольной постройки, а также с учетом стоимости легализованной постройки при определении пределов ответственности наследников по долгам наследодателя.

Дальнейшее совершенствование правового регулирования должно быть направлено на устранение выявленных противоречий и обеспечение баланса интересов наследников, кредиторов наследодателя, публичных органов власти и третьих лиц, чьи права могут быть затронуты сохранением самовольной постройки. Целесообразно законодательное закрепление возможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при наличии на нем самовольной постройки, соответствующей техническим требованиям безопасности, а также установление обязанности наследника в разумный срок произвести легализацию или снос самовольной постройки.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: ред. от 24.07.2023. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 15.05.2026).
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» // Российская газета. — 2023. — № 291. — URL: https://base.garant.ru/408211611/ (дата обращения: 15.05.2026).
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»: ред. от 24.12.2020. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_130453/ (дата обращения: 15.05.2026).
4. Корякин, Е. В. Правовое регулирование самовольного строительства в свете нового постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 / Е. В. Корякин // Вопросы российской юстиции. — 2024. — № 31. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-samovolnogo-stroitelstva-v-svete-novogo-postanovlenie-plenuma-verhovnogo-suda-rf-ot-12-12-2023 (дата обращения: 15.05.2026).
5. Якупов, В. Р. К вопросу о возникновении у наследников права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в порядке универсального правопреемства / В. Р. Якупов, П. Р. Аббасов // Проблемы права. — 2005. — № 3 (99). — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-vozniknovenii-u-naslednikov-prava-postoyannogo-bessrochnogo-polzovaniya-zemelnymi-uchastkami-v-poryadke-universalnogo (дата обращения: 15.05.2026).
6. О реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов при наследовании недвижимости / В. Р. Якупов, П. Р. Аббасов, О. Р. Абрамовская, Д. Н. Корнеев // Право и государство: теория и практика. — 2025. — № 1. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-realizatsii-printsipa-edinstva-sudby-zemelnyh-uchastkov-i-prochno-svyazannyh-s-nimi-obektov-pri-nasledovanii-nedvizhimosti (дата обращения: 15.05.2026).
7. Коноплянникова, Т. В. Особенности наследования земельных участков / Т. В. Коноплянникова // Право и государство: теория и практика. — 2024. — № 8 (236). — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-nasledovaniya-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 15.05.2026).
8. Фомичев, Н. А. Отдельные аспекты судебного толкования законодательства по вопросу самовольного строительства / Н. А. Фомичев // Вестник науки. — 2024. — № 5 (74). — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otdelnye-aspekty-sudebnogo-tolkovaniya-zakonodatelstva-po-voprosu-samovolnogo-stroitelstva (дата обращения: 15.05.2026).
9. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ: ред. от 30.12.2024. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения: 15.05.2026).
10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (ред. от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании». Наследование отдельных видов имущества // КонсультантПлюс. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_372403/b848fb4e0f6ea9395e75c061b95e8f3ed2393b07/ (дата обращения: 15.05.2026).
11. Довгополова, Д. Д. Самовольная постройка как объект наследственных прав / Д. Д. Довгополова // Научный аспект. — 2024. — № 7. — URL: https://na-journal.ru/7-2024-pravo/13892-samovolnaya-postroika-kak-obekt-nasledstvennyh-prav (дата обращения: 15.05.2026).