Институт самовольной постройки на протяжении десятилетий остается одной из наиболее острых и дискуссионных проблем в российской цивилистике и правоприменительной практике. Масштабы самовольного строительства, особенно в крупных агломерациях, представляют собой серьезный вызов как для публичного правопорядка, так и для стабильности гражданского оборота. По данным, приводимым в научной литературе, только в одном крупном городе за год может выявляться свыше 600 объектов, имеющих признаки самовольных [1, с. 271]. Данное явление представляет собой сложный узел пересечения частных интересов застройщика, вложившего значительные средства, и публичных интересов, связанных с обеспечением безопасности, соблюдением градостроительных и экологических норм. Постоянное реформирование статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [2] и принятие Пленумом Верховного Суда РФ Постановления от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление № 44) [3] свидетельствуют о неослабевающей актуальности темы и попытках законодателя и высшей судебной инстанции найти баланс в решении правовой судьбы таких объектов.

Центральная проблема института заключается в его двойственной природе. С одной стороны, самовольное строительство — это правонарушение, посягающее на установленный порядок землепользования и строительства.

С другой стороны, результатом этого действия является создание материального блага, обладающего экономической ценностью, что порождает у застройщика законный интерес в его легитимации [4, с. 521]. Правовая судьба объекта, таким образом, сводится к двум альтернативам: принудительному уничтожению (сносу) или легализации (признанию права собственности). Выбор между ними зависит от целого ряда факторов, ключевыми из которых являются проблемы квалификации самого объекта как самовольного.

Квалификация объекта в качестве самовольной постройки основывается на легальном определении, данном в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Традиционно выделяются четыре формальных (объективных) признака:

1. возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
2. возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
3. возведение без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений;
4. возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Однако именно в применении этих, казалось бы, четких критериев и кроются основные сложности.

Первая проблема квалификации, отмечаемая в доктрине, — это эклектичное сочетание в норме ГК РФ частноправовых (первый признак) и публично-правовых (второй, третий и четвертый признаки) нарушений [5, с. 83]. Это смешение создает трудности в определении природы иска и надлежащего способа защиты.

Вторая проблема — неочевидность самих признаков при их судебной оценке. Например, третий признак (отсутствие разрешений) долгое время толковался формально. Однако Постановление № 44 в п. 25 закрепило выработанный практикой подход: само по себе отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса. Суд обязан исследовать причины его отсутствия. Если застройщик предпринимал надлежащие меры к получению разрешения (например, подавал документы, но получил немотивированный или незаконный отказ), его поведение может быть признано добросовестным, что открывает путь к легализации [6, с. 39]. Таким образом, формальный признак «отсутствия разрешения» нейтрализуется субъективной оценкой поведения застройщика.

Аналогичная ситуация складывается с четвертым признаком — нарушением норм и правил. Несмотря на то, что из действующей редакции ст. 222 ГК РФ исчез термин «существенное» нарушение, и Постановление № 44, и научная доктрина сходятся во мнении, что снос как крайняя мера [7, с. 109] допустим, только если нарушения являются существенными и неустранимыми. Это означает, что нарушения должны либо создавать реальную угрозу жизни и здоровью граждан, либо быть таковыми, что их устранение невозможно без полной перестройки или сноса объекта. Введение оценочной категории «существенность» вновь переводит вопрос из формально-юридической плоскости в плоскость судебного усмотрения.

Третья, и наиболее сложная, проблема квалификации — введение в п. 1 ст. 222 ГК РФ субъективного критерия. Абзац второй п. 1 прямо указывает, что постройка не является самовольной, если возведена с нарушением ограничений использования земельного участка, о которых застройщик «не знал и не мог знать». Как справедливо отмечается И. В. Карповым, такое законодательное решение вводит субъективный критерий (добросовестность) непосредственно в само понятие (квалификацию) объекта, а не только в условия определения его правовой судьбы. Это создает «дуализм», способный «породить кризис неоднозначности», когда объективно существующее публичное нарушение (например, постройка в охранной зоне) может не приводить к квалификации объекта как самовольного из-за субъективной добросовестности застройщика.

В связи с этими сложностями в доктрине ведется спор о правовой природе самовольной постройки. Очевидно, что до легализации она не является полноценным объектом недвижимости, поскольку не может участвовать в гражданском обороте (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Предлагаются различные концепции: от «потенциальной, становящейся недвижимости» (например, И. В. Карпов) до признания ее «особым объектом гражданских прав» категории «имущество», временно изъятым из оборота (например, А. А. Кузнецов).

Правовая судьба объекта, квалифицированного как самовольная постройка, решается через дихотомию «снос или легализация».

Снос является общей нормой и санкцией за совершенное правонарушение. Он назначается судом (а в строго ограниченных случаях, предусмотренных п. 4 ст. 222 ГК РФ, — органом местного самоуправления), когда легализация невозможна. Безусловными основаниями для сноса являются неустранимая угроза жизни и здоровью граждан или нарушение прав и законных интересов третьих лиц (например, собственника смежного участка), которые не могут быть устранены. Также снос неизбежен, если нарушения являются существенными и неустранимыми. Обязанность по сносу и несению расходов возлагается на лицо, осуществившее строительство. Если это лицо установить невозможно, обязанность переходит к правообладателю земельного участка. При этом в процессуальной науке отмечается важность определения «надлежащего ответчика» — им должен быть именно тот субъект, по чьей воле и в чьих интересах велось строительство (заказчик), а не технический исполнитель (подрядчик).

Легализация (признание права собственности), в свою очередь, является исключением из общего правила, которое, однако, в судебной практике получило широкое распространение [8, с. 413]. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает исчерпывающий перечень условий для легализации. Помимо отсутствия угрозы жизни, здоровью и правам третьих лиц, ключевыми являются два условия:

1. наличие у застройщика прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данного объекта (собственность, аренда для целей строительства и т. п.);
2. соответствие постройки установленным требованиям (градостроительным, строительным, противопожарным нормам).

Ключевым неписаным, но определяющим условием легализации, которое красной нитью проходит через Постановление № 44, является добросовестность застройщика. Суд должен установить, что лицо не действовало очевидно недобросовестно, то есть не знало и не могло знать о препятствиях к строительству. Если же застройщик, например, игнорировал предписания о приостановке работ или строил на заведомо чужом участке, в легализации ему, скорее всего, будет отказано.

Современная доктрина, опираясь на структуру ст. 222 ГК РФ, выделяет два механизма легализации. Первый — «конститутивная легализация» (п. 3 ст. 222), когда суд своим решением создает право собственности. Это применимо, когда единственным пороком постройки было отсутствие разрешений, но сам объект полностью соответствует всем нормам. Второй — «исполнительная легализация» (п. 3.2 ст. 222), когда суд обязывает застройщика в установленный срок привести постройку в соответствие с требованиями (т. е. устранить устранимые нарушения). Если застройщик исполняет это решение, право собственности признается; если уклоняется — постройка подлежит сносу.

Подводя итог, можно отметить, что институт самовольной постройки демонстрирует эволюцию правового регулирования от формального подхода (наличие нарушения влечет снос) к подходу материальному, или содержательному (решение зависит от существенности нарушения и добросовестности застройщика). Новейшие разъяснения Пленума ВС РФ окончательно закрепили этот тренд, возложив на суды сложную задачу по установлению баланса частных и публичных интересов в каждом конкретном деле. Проблемы квалификации и определения правовой судьбы самовольного строения остаются в центре юридических дискуссий, требуя от правоприменителя глубокого анализа фактических обстоятельств дела через призму категорий добросовестности и недопущения злоупотребления правом.

Литература:

1. Гаспарян, Р. А. Самовольная постройка в российском гражданском праве: понятие и признаки / Р. А. Гаспарян // Мировая наука. — 2025. — № 6(99). — С. 270–274.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» // Справочно-правовая система Консультант.Плюс. URL: https://clck.ru/3QDKYU (дата обращения: 05.11.2025).

4. Шиколенко, Г. А. Самовольное строительство: проблемы правового регулирования и пути их решения / Г. А. Шиколенко // Вестник науки. — 2024. — Т. 3, № 11(80). — С. 511–524.

5. Карпов, И. В. Проблемы квалификации самовольных построек в современном российском праве / И. В. Карпов // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2024. — № 5(272). — С. 82–99.

6. Нечаев, А. И. Особенности рассмотрения дел о сносе самовольных построек в свете Постановления Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 Г. № 44 / А. И. Нечаев, Н. А. Чудиновская, В. В. Ярков // Российское право: образование, практика, наука. — 2024. — № 3. — С. 36–44.

7. Кузнецов, А. А. Правовое регулирование последствий осуществления самовольного строительства объектов недвижимого имущества: специальность 5.1.3 «Частно-правовые (цивилистические) науки»: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Кузнецов Александр Александрович. — Москва, 2024. — 189 с.

8. Кондратюк, Д. Л. Самовольная постройка: проблемы определения юридической судьбы / Д. Л. Кондратюк // Образование и право. — 2022. — № 3. — С. 412–417.