К вопросу о соотношении категорий «самовольная постройка» и «самовольное строительство»



В современной отечественной юридической литературе не сложилось единого подхода к определению понятия самовольных действий применительно к отношениям, связанным с самовольным строительством, а также классификации таких действий. Одни авторы исследовали в своих трудах институт самовольной постройки [1], другие — самовольные переустройства и (или) перепланировки жилого помещения [2], ряд авторов обращает внимание на проблемы самовольной реконструкции объектов недвижимости [3], а также самовольного изменения функционального назначения помещений [4], что свидетельствует об отсутствии комплексного взгляда на изучаемую проблему.

Во многом это напрямую отражается в законодательстве, поскольку позволяет по-разному определять правовые последствия самовольных действий и возможности легализации объектов, полученных в их результате, закреплённые в Гражданском кодексе Российской Федерации (в отношении самовольного строительства) и Жилищном кодексе Российской Федерации (в отношении самовольных переустройств и (или) перепланировок жилых помещений) либо полное их отсутствие (в отношении самовольной реконструкции объектов недвижимости; самовольного перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое), а также отсутствие единства в теории применительно к таким самовольным действиям и объектам.

Так, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) в статьях 222 и 263 рассматривает данный институт исключительно в сочетании «самовольная постройка». Пункт 1 статьи 222 ГК РФ устанавливает, что самовольной постройкой признается «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Стоит отметить, что законодатель говорит именно о самовольной постройке как специфическом объекте, в то время как «самовольными» в этом ключе являются действия субъекта по строительству (созданию) такого объекта.

При этом сама процедура строительства объектов недвижимости регламентируется Градостроительным кодексом РФ (далее по тексту — ГсК РФ). Именно результат строительства, осуществлённого в обход установленного законом порядка, и принято называть самовольной постройкой. ГсК РФ регламентирует также процедуры изменения существующих объектов недвижимости, к которым относит реконструкцию и капитальный ремонт. При этом в настоящее время ГсК РФ устанавливает необходимость получения разрешения и в случае первоначального создания объекта недвижимости, и в случае его последующей реконструкции. Осуществление таких действий без получения необходимого разрешения по терминологии законодателя является самовольным, следовательно, и результат таких действий в виде самовольной постройки или самовольно реконструированного объекта недвижимости не может быть признан законным.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ) в ст. 29 устанавливает, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведённые при отсутствии основания, предусмотренного законом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. Следует отметить, что законодатель отдельно выделяет проведение работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в отсутствие решения о согласовании и проведение работ с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для получения такого решения, признавая, однако, и те, и другие действия самовольными. В этой связи, полагаем, что и в случае осуществления таких работ с нарушением указанного проекта, по сути, речь идёт об отсутствии именно необходимого решения о согласовании, поскольку фактически уполномоченным органом согласовано проведение иных работ в помещении, а не осуществлённых. Поэтому здесь и далее мы не рассматриваем эти действия отдельно и не выделяем их в отдельный вид, равно как и результат таких действий.

Из легального определения самовольной постройки следует, что перечень объектов, подпадающих под данное определение, не является исчерпывающим, а термин «самовольная постройка» законодатель использует в качестве синонима термина «недвижимой вещи», закреплённого в статье 130 ГК РФ. Подчеркнем, что самовольная постройка относится к недвижимости именно по своей физической природе, представляя собой, по сути, особую разновидность недвижимых вещей, созданных с нарушением закона, правовой режим которых имеет существенные отличия от иных объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой могут быть признаны здание, сооружение или другое строение.

Общеизвестно, что строительство — процесс достаточно длительный. В связи с чем, не представляется целесообразным ждать, когда застройщик достроит свою недвижимость, возводимую с нарушением требований закона, чтобы затем признать такой объект самовольной постройкой. Зачастую на практике складывается ситуация, когда объект уже полностью построен, даже используется, однако оформлять на него право собственности застройщики не торопятся в силу различных причин. И такой правовой режим объекта недвижимости может длиться достаточно долго.

Как справедливо отмечает Р. А. Валеев, «объект незавершённого строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки» [5]. Критерии отнесения такого объекта к той или иной категории те же, что и в отношении завершённого строительством объекта. В случае если незавершённый строительством объект обладает признаками самовольной постройки, указанными в ст. 222 ГК РФ, на него в полной мере может быть распространён режим такой постройки. Именно поэтому было бы целесообразно включить объекты незавершённого строительства в диспозицию статьи 222 ГК РФ.

При осуществлении же строительной деятельности применение ст. 222 ГК РФ затруднено, поскольку в этой ситуации мы имеем дело с самовольным строительством (деятельностью), на что буквальное содержание данной нормы не рассчитано. При строительстве объекта отношения представлены в динамике; конечный результат строительный деятельности (возводимый объект) постоянно меняется по мере её осуществления, что и обусловливает описанные трудности. Указанное также наглядно демонстрирует пробелы в правовом регулировании отношений, связанных с самовольным созданием объектов недвижимости, в части отсутствия нормы о незамедлительном приостановлении незаконного строительства после его обнаружения.

Устранение данного законодательного пробела путем включения соответствующего положения позволило бы надлежащим образом оценить, во-первых, деятельность по созданию объекта недвижимости (с точки зрения нарушений закона, наличия основания для привлечения лица к ответственности и т. п.), во-вторых, результат такой деятельности, что невозможно без приостановки строительства, поскольку обозначенные отношения все время будут представлены в динамике. Было бы целесообразным, на наш взгляд, включить в п. 1 ст. 222 ГК РФ положение о том, что «самовольное строительство подлежит немедленному приостановлению».

Таким образом, говоря о соотношении категорий «самовольная постройка» и «самовольное строительство», следует подчеркнуть, что самовольная постройка представляет собой оконченный, завершенный, статичный результат самовольного строительства как процесса возведения нового или изменения уже существующего объекта недвижимости.

Литература:

1. См., например: Гумилевская О. В. Основания приобретения права собственности на самовольную постройку: дис. … канд. юр. наук. Краснодар, 2008. — 221 с.; Иваненко А. В. Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки: дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2013. — 196 с., Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. — Томск: Изд-во Том. ун-та, 2002. — С. 100–112; Савина А. В. Правовой режим самовольной постройки: дис. … канд. юр. наук. Самара, 2010–194 с., Селиванов В. В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. — 26 с., Шишканов П. А. Самовольное строительство и его правовые последствия: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. — 24 с. и др.
2. См., например: Василенко Н. В. Фактические (юридические) составы в обязательствах по социальному найму жилых помещений в РФ: дис. … канд. юрид. наук. М., 2008. — 176 с.; Иванников С. Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: дис. … канд. юрид. наук. М., 2007. — 195 с., Клименко И. О. Гражданско-правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма: дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2009. — 196 с., Плеханова О. И. Наследование жилых помещений и имущественных прав, связанных с ними, в российском гражданском праве: дис. … канд. юр. наук. Иркутск, 2009. С. 126–132; Сахно О. В. Осуществление права собственности на жилые помещения: дис. … канд. юр. наук. Краснодар, 2005. С. 88–99 и др.
3. См., например: Ковтков Д. И. Перепланировка и реконструкция жилого помещения: различия, правовое регулирование, практика // Юрист. 2009. № 9. С. 37–46; Стрембелев С. В. Вещно-правовой эффект реконструкции зданий // Вестник гражданского права. 2010. № 3. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Трубачёв Е. О. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2009. — 30 с. и др.
4. См.: Макеев П. В. Изменение правового режима жилого и нежилого помещения: дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2009. — 203 с.
5. Валеев Р. А. Правовой режим объектов незавершенного строительства: дис. … канд. юрид. наук. Уфа, 2007. С. 8.