Одним из элементов в гражданском правоотношении является объект. Поэтому при изучении института самовольной постройки и возникающих при этом отношений, особое внимание необходимо уделить объекту данных правоотношений. То есть, важным является вопрос, что следует понимать под самовольной постройкой и какие объекты могут выступать в качестве таковой.
Отношения по возведению, созданию зданий, сооружений или других строений регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ с учетом требований гражданского, земельного, лесного, водного и иного законодательства, если данные отношения не урегулированы законоположениями о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание, строение, сооружение или другое строение, возведенное или созданное без получения законодательно установленных согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил либо возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство таких объектов. При этом правовые нормы, регулирующие порядок выдачи разрешений и согласований на строительство, разрешенное использование земельного участка, а также градостроительные нормы и правила должны действовать на дату возведения или строительства либо на дату выявления самовольной постройки.
Однако законоположения статьи 222 ГК РФ не распространяются на объекты, не относящиеся к недвижимому имуществу, в том числе на перепланировку, переустройство переоборудование недвижимого имущества, в результате которых новый объект недвижимости не создан (указанная позиция отражена в Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Иная правовая позиция отражена в п. 38 Постановления Пленума Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой недвижимой вещью является правомерно возведенное (строящееся) здание или сооружение (объект незавершенного строительства). Данная позиция поддержана обширной судебной практикой Верхового суда. Так, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.01.2016 N 18-КГ15–222 указано, что имущество признается недвижимым, если оно возведено в установленном законом иными нормативными актами порядке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, предоставленном для целей строительства и реконструкции, в соответствии с разрешительной документацией.
На основании изложенного, объект самовольного строительства изъят из гражданского оборота, на него не может быть субъективных гражданских прав.
Абз. 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ определено, что в случае если собственник объекта самовольного строительства не знал и не мог знать о запрете его возведения или создание на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, то такой объект не является самовольной постройкой. Настоящее положение призвано защитить права и интересы лиц, действующих добросовестно на основании и в соответствии с полученными согласованиями и (или) разрешениями с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.
Отсутствие у застройщика необходимой информации о видах разрешенного использования земельных участков было вызвано ограничением публичного доступа к сведению о таких земельных участков (в том числе в отношении зон с особыми условиями использования территорий), их границах, ограничениях использования.
Легализовать объект самовольного строительства можно, путем приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями и на основании решения суда о признании права на такой объект недвижимости.
При этом признание права собственности на самовольную постройку возможно при условии соблюдения следующих требований:
− на день обращения с заявлением о признании права собственности объект самовольного строительства должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам;
− лицо, осуществившее возведение или создание объекта, должно обладать правом на земельный участок, на котором осуществлено строительство;
− разрешенное использование земельного участка должно допускать строительство на нем;
− сохранение постройки не нарушает права третьих лиц, а также не угрожает жизни и здоровью граждан.
При этом органы местного самоуправления не праве принимать решение о сносе объекта самовольного строительство, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество либо если в отношении указанного объект есть вступившее в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении требования о сносе, а также в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, не находящемся в государственной или муниципальной собственности и не создающая угрозу жизни и здоровью граждан.
Большое количество споров возникает в случае строительной аренды, когда возведенное или создание арендатором здания, сооружения, иное строение не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Судебная практика исходит из того, что в этом случае право собственности на указанный объект за арендатором признать возможно, однако в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, посвященном судебной легализации самовольной постройки, арендатор не поименован. Тем не менее, в практике Верховного Суда отражена позиция, в соответствии с которой признать право собственности за арендатором на такой объект можно, если земельный участок был предоставлен под строительство. Кроме того, должно быть непросто вещное право на земельный участок, а возможность создавать такое объект на этом земельном участке.
Институт самовольной постройки в том виде, в котором он в настоящее время существует в Российской Федерации, в основном касается нарушений публичного порядка, связанных со строительством: нарушений формальных, когда отсутствует соответствующее разрешение или согласование или когда разрешенное использование земельного участка не допускает строительство на нем, а также нарушения содержательные, выраженные в нарушении градостроительных и строительных норм и правил.
Поскольку большая часть объектов, обладает признаками самовольного строительства, в 2018 году на законодательном уровне санкция за создание самовольной постройки была смягчена и в качестве альтернативы сносу, лицу, претендующему на такую постройку, было предложено привести ее в соответствии с установленными требованиями, предъявляемыми к объекту строительства, а также с установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательным требованиям к параметрам постройки.
Институт самовольной постройки имеет свою историю и занимает важное место в гражданском праве, регулируя при этом правоотношения в земельном и градостроительном праве.
По смыслу гражданского законодательства признание права на самовольную постройку является одним из способов приобретения права собственности.
При этом в юридической науке ряд ученых рассматривают создание объекта самовольного строительства лишь в административно-правовом аспект как правонарушение. При указанном подходе самовольная постройка не может стать объектом гражданских прав и подлежит сносу.
Самовольное строительство как распространенное и неоднозначное явление вызывает много вопросов, которые до настоящего времени не решены в полной мере. В том числе в полной мере не решен вопрос судьбы самовольной постройки и ответственность застройщика за ее возведение или создание.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
- Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.01.2016 N 18-КГ15–222.
