В статье представлена характеристика самовольного строительства как юридического факта, являющегося основанием приобретения права собственности.
Ключевые слова: право собственности, самовольная постройка, юридические факты, неправомерное действие, приобретение права собственности.
При характеристике оснований возникновения права собственности на созданное недвижимое имущество важнейшим признаком является правомерность результативных действий, направленных на его создание. Данное требование обусловлено публичными интересами защиты прав иных лиц, которые могут быть нарушены в результате нарушений законодательно установленных требований, предъявляемых к процессу строительства. Так, по общему правилу, установленному в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации [1], лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Условия, при которых возведенный объект является самовольной постройкой, одновременно выступают в качестве критериев неправомерности действий субъекта, направленных на создание новой недвижимой вещи.
Данные критерии определены в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, в соответствии с которым самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Причем в юридической литературе зачастую отмечается «неполнота и излишняя жесткость правового регулирования[2, c. 56]» рассматриваемых отношений.
Первым критерием неправомерности таких действий выступает факт возведения объекта недвижимости на земельном участке, не предоставленном для этих целей. При этом значение имеет не только категория, но прежде всего, вид разрешенного использования земельного участка, который должен быть предназначен для определенного вида строительства.
Вторым критерием неправомерности действий является отсутствие необходимых разрешений. При этом представляется, что понятие «необходимое разрешение» должно подлежать расширительному толкованию. В данном случае речь идет не только об отсутствии разрешения на строительство объекта, но и охватывать те случаи, когда строительство осуществляется без согласия собственника земельного участка, в том числе и в случае, если была осуществлена государственная регистрация права собственности застройщика на возведенный объект. Этот вывод может быть основан и на анализе практики применения законодательства.
Так, по одному из дел суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтверждено сооружение спорной постройки без согласия собственника земельного участка и отсутствие у ответчика каких-либо прав на этот участок, то есть здание является самовольной постройкой и право собственности ответчика на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Кроме того, наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права[3].
В узком смысле под необходимыми разрешениями понимается разрешение органа власти, осуществляющего контроль в сфере градостроительства и обладающего компетенцией по выдаче разрешения на строительство объектов недвижимости. При этом в настоящее время в судебной практике применения законодательства сложился подход, в соответствии с которым действия лица, возводящего постройку, должны быть добросовестными. Так, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. При этом отказ в иске о признании права собственности на самовольную постройку обосновывается недобросовестным поведением лица, ее создавшего.
Еще одним критерием неправомерности действий по созданию самовольной постройки является существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. В данной ситуации имеет значение оценочное понятие «существенного нарушения». Например, в вышеуказанном документе позиция Высшего Арбитражного суда Российской Федерации заключается в том, что в случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Все указанные критерии неправомерности действий по созданию объекта недвижимости имеют значение для определения правового режима объекта именно как самовольной постройки. Однако при рассмотрении вопроса об основаниях возникновения права собственности на указанные объекты необходимо учитывать исключительность допустимости признания такого права.
Такой законодательно определенный способ возникновения права собственности является своеобразным проявлением баланса частных и публичных интересов, проявлением разумности воли законодателя с учетом с одной стороны, имущественных интересов лица, создавшего объект недвижимости и публичных интересов, выражающихся в необходимости защиты права иных лиц, с другой.
Рассматривая возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, необходимо учитывать, что в настоящее время законодательно предусмотрено два способа признания такого права, в основе которых лежат различные фактические составы.
Первый способ признания права на самовольную постройку может быть охарактеризован как внесудебный, осуществляемый в порядке, определенном законом. Ярким примером такого способа является реализация предоставленной гражданам возможности зарегистрировать право собственности на некоторые объекты недвижимого имущества в так называемом упрощенном порядке. Целью таких изменений в законодательстве является необходимость вовлечения в гражданский оборот фактически возведенных и используемых недвижимых объектов, не используемых в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» [4] в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5] были внесены дополнения в виде статьи 25.3, предусматривающей особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.
В данной статье содержится указание на юридические факты, являющиеся основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, которая допускается в случаях, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.
К указанным фактам можно отнести: 1) факт создания такого объекта недвижимого имущества, подтвержденный соответствующими документами, содержащими его описание; 2) факт наличия прав на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, подтверждаемый правоустанавливающими документами.
Причем в соответствии с пунктом 3 статьи 25.3. рассматриваемого Федерального закона документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Очевидно, что данную декларацию составляет собственник земельного участка. Несмотря на то, что документы, подаваемые для государственной регистрации права, подлежат правовой экспертизе, проверке регистратора данный документ подлежит с точки зрения правильности оформления и оценки содержащихся в ней данных для определения необходимых правовых оснований. Достоверность содержащихся в ней данных проверке не подлежит.
Несмотря на законодательно предусмотренную возможность внесудебного признания права собственности на самовольную постройку, основным способом приобретения права собственности в данном случае является признание данного права в судебном порядке.
Анализ совокупности юридических фактов, являющихся основанием для признания права собственности на самовольную постройку судом (первый способ) широко представлен в юридической литературе. Так, по мнению М. А. Димитриева, для удовлетворения требования о признании права собственности на самовольную постройку на основании ст. 222 ГК РФ суд должен установить наличие следующих юридических фактов в совокупности: 1) отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц; 2) отсутствие угрозы жизни и здоровью физических лиц; 3) факт наличия у истца вещных прав на земельный участок, на котором возведена постройка; 4) факт создания самовольной постройки за счет истца и отнесения ее к категории недвижимых вещей; 5) отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки; 6) факт обращения в уполномоченные органы за получением разрешительной документации как до начала строительства, так и после его окончания, однако уполномоченные органы незаконно отказали в выдаче соответствующих разрешений [6, c. 44–48].
Представляется, что указанный перечень может быть дополнен еще одним юридическим фактом — фактом соответствия осуществленного строительства виду разрешенного использования земельного участка.
В целом такой способ приобретения права собственности сам по себе является уникальным, поскольку юридическим фактом, влекущим правовые последствия в виде возникновения права собственности, наряду с судебным решением и последующей регистрацией права, является неправомерное действие.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // СЗ РФ.1994. № 32. Ст. 3301 (далее — ГК РФ).
- Анисимов А. П. Правовой режим самовольной постройки // Власть Закона. 2012. № 1. С. 56.
- Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 года № 143 // Вестник ВАС РФ. 2011. № 2.
- О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.
- О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
- Димитриев М. А. Правовой режим самовольной постройки // Семейное и жилищное право. 2012. № 5.
