Проблемные вопросы разрешения споров, связанных с самовольными постройками



Наличие несовершенств в гражданском, земельном, градостроительном и других отраслях законодательства, которые регулируют вопросы выделения земельных участков и выдачу разрешительных документов под строительство объектов недвижимости почти формируют основу для самовольного строительства.

В практике судов общей и арбитражной юрисдикции значительное место занимает рассмотрение споров, связанных с самовольными постройками.

Проблеме самовольного строительства в юридической литературе уделялось и на сегодняшний день отводится достаточно внимания. Так, данные вопросы исследовали Р. А. Валеева, О. Мананникова, О. Г. Ершов, В. А. Бехтер и др. Однако проведенные исследования носят, в основном, отрывочный характер и предметно не касаются проблем разрешения споров по этим делам.

Все это говорит о том, что всесторонний анализ процессуального и материального права, регулирующего разрешение споров, связанных с несанкционированным строительством, важен и актуален как с теоретической, так и с юридической и практической точек зрения.

К основным нормативным-правовым актам, направленным на урегулирование споров, связанных с самовольной постройкой стоит относить Конституцию Российской Федерации [7]; Гражданский кодекс Российской Федерации [3] (далее — ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации [2]; Земельный кодекс Российской Федерации [5]; постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [13] (далее – Постановление 10/22). Подчеркнем, что отчасти, данное постановление стабилизирует правоприменительную практику по указанным спорам.

Прежде чем рассмотреть проблемные вопросы разрешения споров, связанных с самовольными постройками, необходимо уяснение некоторых терминологических вопросов в данной области.

Юридическое определение самовольная постройка закреплено в ст. 222 ГК РФ.

Исходя из смысла данной статьи самовольная постройка означает здание, сооружение или другое строение, которое: возведено или создано на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке; возведено или создано без получения на это согласований, разрешений, необходимых в силу закона; возведено при нарушении строительных и градостроительных норм и правил.

Подчеркнем, что в действующем законодательстве присутствует неопределенность и двусмысленность формулировок, которые связанны с самовольной постройкой.

Согласимся с О. Г. Ершовым в том, что институт самовольной постройки — это двойственный институт. Одновременно являясь основанием возникновения права собственности, он выступает и в роли санкции за осуществление строительства с нарушением закона [4].

По словам О. Мананникова, в список объектов, которые могут быть признаны несанкционированными объектами строительства, незавершенное строительство не может войти, поскольку они не созданы, а находятся в процессе создания. Исследователь считает, что нарушения строительных норм и правил можно устранить до окончания строительства, то же самое касается получения разрешения на строительство и предоставления земли под него [8].

Иная позиция представлена мнением Р. А. Валеева, согласно которой строящийся объект может быть возведен как на законных основаниях, так и на несанкционированное строительство. Исследователь считает, что критерии отнесения объекта незавершенного строительства к категории самовольного строительства должны быть такими же, как и для готовых объектов [1].

Разрешение споров, связанных с самовольной постройкой, вызывает немало сложностей. Об этом свидетельствует неединообразная практика их рассмотрения.

В соответствии с п. 29 Постановления 10/22 самовольной постройкой может являться только объект недвижимости, в том числе и объект незавершенного строительства. По словам профессора О. М. Козыря, термин «недвижимое имущество» используется законодателем условно, поскольку недвижимость рассматривается как объект гражданских прав с момента их государственной регистрации [6]. По словам А. В. Никитина, в законодательстве Российской Федерации нет веских оснований признавать в качестве посторонних зданий только объекты, характеристики которых должны классифицироваться как недвижимое имущество [9].

В цивилистической науке множество мнений и подходов к пониманию и определению зданий и сооружений, так как законодатель отнести к самовольным постройкам «здание, сооружение или другое строение».

На практики зачастую возникают следующие споры, связанные с самовольными постройками:

— о возложении обязанности по сносу самовольной постройки [10];

— об устранении препятствий в пользовании земельным участком, сносе самовольной постройки [12];

— о признании объектов самовольными постройками, устранении препятствий в пользовании участком путем сноса самовольных построек [11].

Одним из проблемных вопросов является признание права собственности на самовольную постройку. К этому можно привести пример из разъяснения пленума, в котором говорится, в каких случаях иск о признании права на самовольную постройку подлежит удовлетворению, а именно «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку» [13].

Из буквального толкования п. 4 ст. 222 ГК РФ следует, что уполномоченные органы имеют право выносить решение в судебном порядке о сносе несанкционированного строительства, но не признавать недвижимое имущество объектом несанкционированное строительство. Полагаем, что допустимо принятие решения о сносе несанкционированных зданий в административном порядке на основании решения суда, уже принятого о признании этого здания несанкционированным.

Внесудебная или административная процедура появилась совсем недавно, и хотя это положение не распространяется на все несанкционированные здания, это не мешает уполномоченным органам активно использовать свои права, что в настоящее время вызывает и вызовет много споров в будущем.

Часто возникают вопросы оценки судом надлежащих и справедливых мер по легализации несанкционированного строительства. Положения п. 3 ст. 222 ГК РФ устанавливают критерии, соблюдение которых дает человеку возможность признать право собственности на несанкционированное строительство

Практика применения п.3 ст. 222 ГК РФ в предыдущей редакции, которая не содержит всего перечня вышеперечисленных критериев, основывалась на аналогичных обстоятельствах, установление которых позволило лицу приобрести право собственности объекта несанкционированного строительства.

Изучение судебной практики показало, что суды по-разному оценивают надлежащий характер и добросовестность лица, осуществившего несанкционированное построение мер по его легализации. Позволим предположить, что критерием для определения правильного характера мер по легализации несанкционированного строительства является этап строительства, на котором человек начал принимать меры для его легализации.

Многообещающей является возможность утверждения мирового соглашения по делам, связанным с несанкционированным строительством, так как положения ст. 139 АПК РФ устанавливают возможность суда утвердить мировое соглашение в любом случае, если иное не предусмотрено Кодексом и иным федеральным законом. Ни АПК РФ, ни другие федеральные законы о таких исключениях по спорам, связанным с несанкционированным строительством, не предусмотрены, что позволяет лицам, участвующим в деле, прекратить производство по делу в связи с этим основанием. В то же время анализ практики судов, выявил проблемы, в которых мировое соглашение нарушало права и законные интересы других. Так, в ряде дел по искам о признании права собственности на несанкционированное строительство суд отменил мировые соглашения, одобренные судами низшей инстанции на основании неполного изучения судами всех обстоятельств, установление которых необходимо для признания права собственности на несанкционированное строительство [14].

Также необходимо исходить из того, что признание права собственности на несанкционированное строительство возможно только в суде. Легализация правового статуса здания в обход требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, путем утверждения мирового соглашения недопустима.

На основании вышеизложенного утверждение мирового соглашения в случаях несанкционированного строительства недопустимо, за исключением случаев, когда суд полностью расследовал все обстоятельства, включенные в предмет доказывания, на основании заявленных требований по существу дела.

Безусловно, на решение указанных проблемных вопросов, позитивное влияние оказали нововведения в области правового регулирования самовольного строительства:

— включены сжатые сроки рассмотрения дел с самовольными постройками (1 месяц для рассмотрения дела о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями);

— указана вероятность безотлагательного исполнения. Кроме того, предусмотрена возможность обращения решения по делам о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями к немедленному исполнению:

— расширены случаи, когда вопросы о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями отнесены к компетенции судов.

Таким образом, современный этап развития правового регулирования разрешения споров несанкционированного строительства требует дальнейшее улучшение. законодательство в этой области, чтобы оптимально сочетать корпоративные и государственные интересы.

Литература:

1. Валеев Р. А. Правовой режим объектов незавершенного строительства: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Р. А. Валеев. — Уфа, 2007. — 198 с.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 190- ФЗ // Консультант плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / «Консультант плюс». Версия 2019.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 14-ФЗ // Консультант плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / «Консультант плюс». Версия 2019.
4. Ершов О. Г. К вопросу о правовой природе самовольной постройки / О. Г. Ершов, В. А. Бехтер // Право и экономика. — 2015. — № 4. — С. 55.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 136-ФЗ // Консультант плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / «Консультант плюс». Версия 2019.
6. Козырь О. М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С. А. Хохлова / отв. ред. А. Л. Маковский. — М.: — Норма, 1998. — 379 с.
7. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 12.1993 года) // Консультант плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] /«Консультант плюс». Версия 2019.
8. Мананников О. Дамоклов меч самовольного строительства / О. Мананников // ЭЖ-Юрист. — 2004. — № 31. — С. 71–77.
9. Никитин А. В. Самовольные постройки: несколько спорных вопросов // Юрист. 2015. № 10. С 24.
10. Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 84-КГ18–4.
11. Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2018 N 20-КГ18–25.
12. Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2018 N 71-КГ18–6.
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Консультант плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / «Консультант плюс». Версия 2019.
14. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 марта 2016 г. по делу № А41–16761 / 15 от 15 октября 2015 г. по делу № А41–53690 / 14.