Понимание и проблематика применения законодательства о самовольных постройках

Самовольное строительство уже более пяти лет является одной из актуальных проблем в сфере градостроительства. В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольными постройками считаются объекты, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Что означает вышеизложенная цитата, разберем по пунктам:

1. Земельный участок не представленный в установленном порядке, либо земельный участок, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. В первом случае для примера можно рассматривать земельный участок, который лицо получило в аренду без права возведения объектов на нем. Второй же случай, когда земельный участок предназначен для благоустройства, огородничества, садоводства и другие виды разрешенного в населенных пунктах, а также виды разрешенного использования на землях с категорией земли сельскохозяйственных угодий, где запрещено любое строительство на видах разрешенного использования, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Любое строительство на перечисленных земельных участках будет являться самовольным. Речи о приведении в соответствие в подавляющем большинстве случаев и быть не может.
2. Объекты, созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В указанной части говориться о том, что самовольными объектами считаются объекты, возведенные без разрешения на строительство (реконструкцию), на которые в силу закона требуется данное разрешение, при получении которого от органа, выдающего указанный документ, необходимо собрать перечень документов, позволяющий начинать строительство земельном участке. Соблюдение градостроительных норм в данном случае больше касается объектов, на которые не требуется разрешение, однако соблюдать отступ 3 метра от границ земельного участка и 5 метров от красных линий (если иное не прописано в правилах землепользования и застройки муниципального образования) обязан каждый землепользователь, однако если нет возможности соблюдения указанных нормативов, необходимо пройти процедуру отклонения от предельных параметров. Очень часто люди задаются вопросом о перечне объектов, на которые требуется разрешение на строительство и дальнейший ввод в эксплуатацию. В ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации описаны объекты, которые являются исключениями и на них не требуется разрешительная документация, а объекты, которые не указаны в данной статье, на них априори необходимо получать разрешительную документацию. Также стоит учесть тот факт, что те объекты капитального (некапитального) строительства, на которые не требуется разрешение необходимо использовать в личных целях. Если объект будет использоваться в коммерческих целях (для получения прибыли), в данном случае получения разрешительной документации обязательно, для некапитальных объектов необходимо согласование с органами местного самоуправления, или уполномоченными государственными органами.
3. Требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Указанная часть означает, что объекты строительства возводимые ранее, без получения разрешительной документации, либо выявленные в ходе проверок, при которых возникает понимание, что указанный объект построен без какой-либо разрешительной документации, считаются самовольными по действующим нормативным актам. В случае, если возможно установить начало строительства объекта и нормативно правовыми актами подтверждается, что на указанный период получение разрешительной документации не требовалось, либо был иной порядок согласования строительства таких объектов, в таких случаях объект не должен подлежать признанию самовольной постройки и уполномоченные проверяющие органы после проведения проверки должны прекратить делопроизводство в отношении такого объекта строительства, если все сведения и предоставленные материалы собственником объекта или лицом представляющего его интересы достоверны. В случае если после проверочных мероприятий достоверность материалов по объекту не подтверждается, тогда в соответствии с ч. 2 ст. 55.32. Градостроительного кодекса Российской Федерации «об особенностях сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями» орган местного самоуправления обязан выполнить одно из следующих действий:

1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

Если в первых двух пунктах указанной части статьи принцип действий понятен для органов местного самоуправления, то в третьем пункте орган местного самоуправления, кроме уведомления должен направить обоснование с подтверждающей документацией о том, что объект не является самовольной постройкой.

Вышеизложенное относится лишь к объектам, расположенным на земельных участках в собственности, предоставленных по договору аренды, либо предоставленных в бессрочное пользование, и лишь на таких земельных участках постройка признается самовольной только по решению суда.

Для построек самовольно-возведенных на землях муниципального образования, землях неразграниченной государственной собственности действует совсем другой порядок, описанный в частях 4–13 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной статье органы местного самоуправления в ходе проведения контрольно-ревизионных мероприятий выявляют объекты самовольного строительства, далее принимается решение о сносе данного объекта, или приведении его в соответствие. Процедура в разных муниципальных образованиях отличается, так как порядок принимается местными нормативными актами, однако принцип по своей сути схож. При выявлении самовольно возведенного объекта на землях государственной собственности, муниципального образования, или неразграниченной государственной собственности принимается постановление о сносе объекта самовольного строительства. Далее органами местного самоуправления предпринимается попытка найти застройщика, в случае если лицо, осуществившее самовольное строительство не найдено, орган местного самоуправления вправе снести постройку и компенсировать издержки за счет казны Российской Федерации.

В заключении можно добавить, что градостроительное и земельное законодательство Российской Федерации сложны для понимания простому обывателю и когда люди сталкиваются с подобными ситуациями, чаще всего они даже не понимают почему так произошло, а также считают все действия, применяемые в отношении них неправомерны и несправедливы. Также стоит обратить внимание, что в практике даже судебные органы принимают разные решения по такого рода делам, хоть и дела бывают идентичными. В данном случае все зависит от трактования ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в некоторых случаях у нее имеется двойной смысл, к примеру в статье сказано, что самовольной постройкой считается дата начала возведения или создание самовольной постройки и является действующими на дату выявления самовольной постройки. Однако в соответствии со ст. 196 и ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности составляет 3 года и начинается с того дня когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своего права. Соответственно самовольная постройка могла быть возведена тремя годами ранее, и сторона ответчика этому приносит доказательства, на что судом может быть принято решение об истечении срока исковой давности. Также очень часто в судебной практике органы местного самоуправления не могут дать четкого ответа на вопрос о том, требуется ли разрешительная документация на рассматриваемый объект, в связи с отсутствием четкого перечня в федеральном законодательстве. Ранее в статье были даны комментарии по данному вопрос в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, однако не каждым судебным органом принимается указанная позиция и имеются альтернативные точки зрения. Многие субъекты Российской Федерации принимают на региональном уровне такие перечни, или каждый муниципалитет указывает такие объекты в правилах землепользования и застройки, привязывая каждый к определенному виду разрешенного использования. На основании изложенного можно сделать вывод, что федеральное законодательство необходимо доработать в плане терминологии, добавив перечень капитальных объектов, их описание и назначение, а также переработать законодательство о самовольном строительстве и разделить объекты с признаками самовольного строительства от тех, которые признаются органами местного самоуправления самовольными самостоятельно.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021);
2. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2021);
3. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»;