В статье рассматриваются вопросы, посвященные проблемам самовольного строительства, исследуется порядок получения разрешения на самовольную постройку, выявляются проблемы легализации самовольной постройки.
Ключевые слова: самовольная постройка, недвижимое имущество, приобретение права собственности, правовой режим самовольной постройки.
Актуальность темы обусловлена в первую очередь важностью объектов недвижимости в жизни человека и юридическими сложностями, связанными с их созданием и оформлением прав собственности.
Постройка считается самовольной, если она возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо возведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил п. 1 ст. 222 ГК РФ. Речь идет о нарушениях, или несоблюдении административных норм, которые препятствуют оформлению права собственности в обычном (административном) порядке посредством государственной регистрации, но позволяют застройщику в судебном порядке добиваться реализации своего права на создание объекта недвижимости. Причем, юридическое понятие самовольного строительства относится не только, к новому строительству, но и к реконструкции и даже, в определенных случаях, к простой перепланировке помещений.
Так, акционерное общество, являясь собственником земельного участка и находящегося на нем здания, без получения необходимых разрешений произвело реконструкцию здания, а затем обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен, однако апелляционная инстанция это решение отменила — удовлетворение иска не соответствовало положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку общество не предприняло никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ.
В Обзоре судебной практики Президиум ВАС РФ, проведя анализ обстоятельств дела, сформулировал следующее положение: право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения [6, п.9].
Как отмечает Л. К. Тенякова, «разрешение на строительство является единственным основанием для осуществления строительства» [7], поэтому ГрК РФ четко устанавливает основания выдачи соответствующего разрешения, срок его действия, а также определяет его форму.
Однако часто на практике действующим порядком оформления и получения разрешения на строительство застройщик пренебрегает, что влечет признание строения самовольной постройкой [8]. Вместе с тем на практике возникает вопрос о том, какое правовое значение имеет факт выдачи разрешения на строительство после его начала, и возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в этом случае.
Так, администрация города обратилась в суд с иском к ООО о сносе самовольно возведенного 5-этажного здания, ссылаясь на то обстоятельство, что факт самовольного строительства указанного здания подтверждается материалами привлечения общества к административной ответственности, а также на то, что строительство начато без соответствующего разрешения. При этом администрация считает, что факт выдачи соответствующего разрешения в последующем, после начала строительства не свидетельствует об устранении правонарушения.
Решением суда в иске отказано. Суд исходил из того, что спорное здание не является самовольной постройкой, так как его строительство осуществляется на основании выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство и на земельном участке, предоставленном для целей строительства. В кассационной жалобе администрация просит отменить принятое решение, поскольку строительство 5-этажного нежилого здания начато обществом без получения разрешения на строительство, следовательно, возводимое строение является самовольной постройкой.
Изучив материалы дела, ФАС СКО пришел к выводу, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено судом и подтверждено материалами дела, строительство спорного здания осуществляется обществом на выделенном ему для указанных целей земельном участке на момент подачи искового заявления и принятия решения по делу основания для применения норм ст. 222 ГК РФ отпали [9].
Таким образом, выводы суда свидетельствуют о возможности признания права собственности на самовольную постройку без получения разрешения на строительство, путем получения его в последующем или попытки предпринять надлежащие меры к его получению. Следует заметить, что выводы, имеющие аналогичное содержание, находят свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. который подчеркивает, что условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению разрешения на строительство [10].
Оценивая значение обращения за получением разрешения на строительство при признании права собственности на самовольную постройку, необходимо обратить внимание на Постановление Пленума ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 которого особо указано, что необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство. Более того, в Постановлении указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом, как говорилось выше, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо надлежащие меры к ее легализации. То есть истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство. С учетом данных в Постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснений обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующее об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости.
Можно сделать вывод о том что, судебная деятельность предназначена для разрешения споров, и она не должна брать на себя функции административных органов. Суд обладает компетенцией рассматривать заявления об оспаривании отказа в разрешении строительства или регистрации права, но обращение в суд нельзя использовать в бесконфликтной ситуации вместо обращения в органы, наделенные специальной компетенцией выдавать разрешение или осуществлять регистрацию.
Специалист в области недвижимости В. А. Алексеев считает: «Поскольку именно орган местного самоуправления согласно ч. 4 ст. 51ГрК РФ выдает разрешение на строительство на территории административного образования, следовательно, обращению в суд должно предшествовать обращение в орган местного самоуправления, результатом которого должна стать выдача письменного согласия на признание права собственности на самовольную постройку» [11].
Нынешняя тенденция свидетельствует о принуждении застройщика, который нарушил установленный порядок строительства, к обращению в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство. Однако возможность такого обращения, как и его процедура, законом не предусмотрена, что вряд ли может свидетельствовать о законности выдачи разрешения на строительство после его начала. В ст. 51ГрК РФ и в ст. 3 ФЗ от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» четко установлено, что выдача разрешения на строительство предшествует началу планируемого строительства и предоставляет застройщику право приступить к строительству.
Возможно, орган местного самоуправления должен представлять документ, из которого следовало бы что, орган местного самоуправления, не имеет возражений по поводу признания права собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешения на строительство.
Таким образом, имеет смысл внести дополнение в ст. 222 ГК РФ о признаний судом право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии органов, уполномоченных выдавать такие разрешения, при отсутствии существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Соответственно в ГрК РФ и иных нормативных актах должен быть предусмотрен порядок получения таких согласий при условии, что созданный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Литература:
1. Елисеев Н. Г. Процессуальные проблемы судебной легализации самовольной постройки // «Законы России: опыт, анализ, практика». 2011. № 9. С. 5.
2. Коршунов Е. А. Проблемы легализации и оформления самовольной постройки // «Бюллетень нотариальной практики». 2008. № 5. С. 18.
3. Власенко В. А. Судебные решения о самовольной постройке // Общество и право. — 2010. — № 2. — С. 267–271.;
4. Щербаков Н. Б. О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства // Вестник гражданского права. 2010. N 5.
5. Толчеев, Н. В. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. — 2011. — № 5. — С.32–40.
6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. № 143 «Об Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011 г. № 2.
7. Тенякова Л.К. Этапы (стадии) строительной деятельности как объекты государственного регулирования // Финансовое право. 2007. N 6. С. 37 - 38.
8. Постановление ФАС СКО от 20 мая 2009 г. по делу N А63-15083/08-С1-4 // Архив ФАС СКО.
9. Постановление ФАС СКО от 30.01.2008 N Ф08-90/07 по делу N А32-4294/2007 // Архив ФАС СКО.
10. Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11052/09 по делу N А53-3598/2008-С2-11.
11. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: ВолтерсКлувер, 2007. С. 355.
