Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) дает нам следующее определение самовольной постройки — самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Данное определение позволяет нам вывести признаки самовольной постройки.
Первым признаком самовольной постройки является факт создания строения на земельном участке, не предоставленном для этих целей.
Статья 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и статья 263 ГК РФ указывают, что среди распорядительных полномочий собственников земельных участков есть право возведения зданий и сооружений, однако осуществить это право они могут лишь при условии соблюдения требования о целевом назначении земельного участка.
Второй признак — это факт создания постройки без получения на это необходимых разрешений. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — ГрК РФ) таковыми являются разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.
Третий признак — это факт возведения строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил
Рассмотрим вышеуказанные признаки более подробно. 
В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Пункт 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ определяет, что земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным целевым назначением, а правовой режим земель определяется в зависимости от принадлежности к категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
В соответствии с п. 6 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ «градостроительное зонирование» — это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Пункт 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет понятие «градостроительного регламента» — это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.
Исходя из положений ст. 31 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов.
Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) 
инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) 
сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
На основе всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: «Самовольная постройка считается таковой, если она возведена (создана) на земельном участке, градостроительный регламент которого не допускает строительства на нем данного объекта».
Следующим рассмотрим признак: «Самовольная постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений».
При анализе части 2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, мы можем сделать вывод о том, что указанный перечень самостоятельных этапов строительной деятельности относится в том числе и к реконструкции объектов недвижимости.
В части 1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ указано нормативное определение понятия «разрешение на строительство», под которым понимается документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно градостроительному законодательству РФ «разрешение на строительство» выдается в зависимости от земельных участков, на которые распространяется градостроительный регламент. Соответственно разрешение на строительство будет выдаваться органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, или федеральным органом исполнительной власти, либо органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией.
Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: «Самовольная постройка признается таковой, когда она возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений, то есть без получения от уполномоченного государственного или муниципального органа официального документа дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства».
Следующий признак самовольной постройки — возведение с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Данный признак самовольной постройки закреплен в ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса РФ, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства и при их капитальном ремонте федеральным органом исполнительной власти осуществляется государственный строительный надзор. Надзор в данном случае необходим для проверки соответствия выполняемых работ требованиям проектной документации и технических регламентов.
Если в ходе надзора будет выявлено существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, то постройка будет признана самовольной.
«Градостроительные нормы и правила определяются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 24 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления» [1].
Обращаем Ваше внимание, что строительные нормы и правила (СНиП) утверждает уполномоченный на это федеральный орган в области строительства. Например, Строительные нормы и правила РФ СНиП 30–02–97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» утверждены Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18–51; Строительные нормы и правила СНиП 3.04.03–85 «Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии» утверждены Постановлением Госстроя СССР от 13.12.1985 N 223. В отдельных отраслях применяются ведомственные строительные нормы (ВСН). Например, Ведомственные строительные нормы ВСН 19–89 «Правила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог» утверждены Минавтодором РСФСР 14.07.1989 N НА-18/266.
Также следует помнить, что согласно положениям статей Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Более того если иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В ходе анализа ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и всего вышеуказанного, следует прийти к выводу, что законодатель относит к существенным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил только те нарушения, которые ущемляют права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Литература:
- Резников Е. В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики // Twipx. URL: http://www.twirpx.com/file/1627976/ (дата обращения: 16.05.2017).
