В данной статье рассматриваются вопросы об исковых заявлениях, связанных с применением статьи 222 ГК РФ. Выявлены положительные и отрицательные моменты уже существующих возможных решений данной проблемы, приведена судебная практика, а также высказаны собственные суждения.
Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, государственная регистрация, объект недвижимости.
На сегодняшний день судебные органы все чаще рассматривают исковые заявления, связанные с самовольным строительством. Основание возникновения права собственности на недвижимое имущество, закрепленное в гражданском законодательстве, не дает четкого ответа на данный вопрос.
В связи с вступлением в законную силу ФЗ от 30.06.2006 г. N 93-ФЗ — (далее закон N 93–ФЗ) был признан утратившим силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, который предусматривал, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Данные изменения поставили вопрос о действии ст.222 ГК РФ во времени [1].
По данному вопросу в научной литературе нет одного мнения. Ученые в своих научных трудах поясняют что, предыдущая редакция абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ не должна применяться, так как утратила силу и не существуют те нормы, разрешившие бы распространить ее действие на спорные правоотношения, также есть мнение, что этот вопрос является пока открытым.
На мой взгляд, ответ на поставленный вопрос можно найти, обратившись к общеправовому принципу- недопустимости придания закону обратной силы при установлении или ужесточении ответственности, установленного п. 1 ст. 54 Конституции РФ [2]. Под ответственностью подразумеваются негативные последствия, действующие в отношении лица, нарушающего предписания правовой нормы. Вернувшись к нашей ситуации, лицо, нарушающие нормы градостроительного, земельного и иного законодательства при возведении объекта капитального строительства без необходимых разрешений и согласований уполномоченных органов и лиц, претерпевает неблагоприятные последствия и несёт ответственность в виде обязательства снести самовольную постройку и неприобретения им права собственности на нее. Из этого следует вывод, что разрешение законодателем возможности приобретения субъективного права собственности на объект самовольного строительства следует расценивать как отступление от тех правил, которые устанавливают основания приобретения права собственности.
Таким образом, нормы гражданского законодательства о самовольном строительстве необходимо трактовать как один из видов гражданских правонарушений. А уже потом положения данной нормы права можно называть своеобразным основанием возникновения права собственности. Действующая на сегодняшний день редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ вызвала вопрос об ином порядке признания права собственности на самовольную постройку, помимо решения суда. Возможно, что, законодатель, приводя новый порядок, направляет на закрепленную в законе № 93-ФЗ возможность признания прав граждан на самовольные постройки путем государственной регистрации прав на них в упрощенном порядке. Но здесь не ясен механизм, в соответствии с которым соответствующие регистрирующие органы могут и должны ликвидировать самовольные постройки. Также важно отметить, что государственная регистрация прав не несет правообразующий характер, а должна только подтверждать уже существующее правоотношение.
Можно предположить, что на данный вопрос уже сформирована судебная практика. В суде рассматривалось исковое заявление, в котором истец поясняет факт обращения в администрацию с заявлением об утверждении акта выбора земельного участка и согласования предварительного места размещения, данному лицу был дан отказ администрацией на том основании, что на испрашиваемом земельном участке находится объект, который был возведен истцом самовольно. Истец в свою очередь обжалует данный отказ в суде. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении искового заявления, по причине того, что на данном земельном участке располагается объект недвижимости, при этом согласование места размещения объекта предшествует строительству объекта. Отменяя решение суд кассационной инстанции поясняет, так как нахождение на испрашиваемом земельном участке самовольно возведенного объекта не ограничивает оборотоспособность земельного участка и не влечет в соответствии с действующим законодательством запрет на выбор земельного участка с оформлением акта выбора [3].
Можно подвести итог проанализированной практики, отметив, что под иным порядком признания права собственности на самовольную постройку следует понимать административный порядок, а также получение всех требуемых разрешений, согласований на строительство в закрепленном законом административном порядке допустимо и в отношении уже возведенного объекта капитального строительства.
Еще одной важной проблемой является оценочный характер мер, предпринятых заинтересованным лицом к легализации самовольной постройки, так как отсутствует решение суда о признании мер надлежащими.
Можно привести пример одного дела, в котором департаментом было подано исковое заявление в суд о признании права собственности на самовольно возведенный объект. Ответчиком по данному делу выступала администрация. Департамент пояснил что он обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в последствии получив отказ по причине того, что отсутствует документация на объект, разрешения на строительство, а также документов, удостоверяющих соответствие возведенного объекта требованиям установленных законодательством. Суд, принимая решение по данному делу, опирался на тот факт, что Департаментом осуществлены меры по получению перечня разрешительных документов, и он не может получить разрешение на строительство по причине уже существования объекта. Поэтому исковые требования были удовлетворены [4].
Из содержания п. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ вытекает то, что право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано в том случае, если у него есть титульное право на земельный участок. Но в определении самовольной постройки конкретно не отражены правовые титулы в отношении земельного участка, отведенного для соответствующей цели в установленном законодательством порядке, что теоретически можно предположить возможность установления как вещных, так и обязательственных прав, потому что никаких законных изъятий из перечня прав на земельный участок определение не оговаривает.
Изучив этот факт на практике, выясняется, что возникает вопрос о возможности признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, возведенный на земельном участке, находящемся у застройщика на праве аренды. Исследовав арбитражную практику, можно сделать вывод, что в настоящее время единообразный подход к разрешению данного вопроса не выработан.
Появление в законодательстве РФ ФЗ № 93, внес изменения в большую часть судебной практики в сторону следующего подхода признание права собственности на самовольную постройку за лицом, обладающим каким-либо иным правом, нежели вещным, на земельный участок невозможно.
Но 17 сентября 2008 г. ВАС РФ принял Определение [5], в котором высказал свою правовую позицию:
− во-первых, исключение из ст. 222 ГК РФ нормы, которой была предусмотрена возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка, само по себе не означает невозможности признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений;
− во-вторых, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ [6] собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов. Данные права предусмотрены также для лиц, которые не являются собственниками земельных участков, исключение составляют владельцы сервитутов.
Так в одном деле за истцом установлено право собственности на самовольно построенные объекты, находящиеся на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды. Суд в своем решении пояснил, что наличие договора аренды с целевым использованием говорит о том, что признак самовольности занятия земельного участка в указанной части отсутствует [7].
Таким образом можно считать, что признание права собственности на самовольную постройку возможно за лицом, обладающим вещным или обязательственным правом на земельный участок, в случае наличия у него законных или законных и договорных оснований для застройки данного земельного участка. Поэтому можно говорить о том, что из смысла самого понятия «самовольно» (совершать без разрешения, произвольно), из этого вытекает факт наличия согласия собственника земельного участка и при условии соблюдения при размещении объекта на участке требований земельного законодательства о целевом назначении, разрешенном использовании и прочем, признак произвольности действий лица отсутствует, соответственно, в данной части о самовольности строительства утверждать нельзя.
В заключение можно подвести итог исследования лишь той небольшой части проблем применения норм ГК РФ о самовольных постройках, можно в первую очередь подчеркнуть факт недостаточного правового регулирования данного основания возникновения права собственности. На мой взгляд, он требует серьезного совершенствования.
Литература:
- О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный Закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ: по сост. на 28 февраля 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 27. Ст. 2881.
- Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по сост. на 22 октября 2014 г. // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
- О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10 и постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 22 // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2010. — № 7.
- Зарубин А. В., Потапенко С. В. Признание права собственности на самовольную постройку // Известия вузов. — 2009. — № 6. — С. 225–233.
- Пиголкин А. С. Теория государства и права: учебник. — М., 2007. — С. 534.
- Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 23 октября 2012 г. № А03–724/2012 по делу № А03–724/2012.
- Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 1 октября 2012 г. № А46–15119/2011 по делу № А4615119/2011.
