Важно обратить внимание на абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ, где закрепляется «презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта», а именно введено исключение, по которому не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка [1].
Таким образом, законодатель защищает права и законные интересы добросовестных застройщиков и закрепляет правовую позицию Конституционного суда Российской Федерации, который неоднократно подчеркивал, что осуществление самовольной постройки является виновным действием [5].
Введение такой нормы, как указано в пояснительной записке к законопроекту № 301924–7, было обусловлено отсутствием публичного доступа к сведениям о зонах с особыми условиями использования территории, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах [4].
В частности, подобная мысль ранее уже была отмечена Президиумом ВАС РФ в п. 10 Информационного письма № 143, согласно которому для того чтобы признать объект в качестве самовольного недостаточно отсутствия (или признания незаконным) разрешения на строительство, так как в первую очередь будет оцениваться добросовестность застройщика, который предполагал, что выполнил все необходимые подготовительные действия к строительству [3].
Однако Президиум ВАС РФ привел не совсем удачный пример. В споре о сносе автомойки добросовестность застройщика не защитила его. Снос постройки был признан законным, несмотря на то, что ответчиком были предприняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство от уполномоченных органов, поскольку она мешала нормальной эксплуатации аэропорта и противоречила публичным ограничениям использования земельного участка на приаэродромных территориях. В связи с этим такая позиция Президиума ВАС РФ не часто использовалась судами [3].
Теперь конструкция добросовестности получила свое место в Гражданском кодексе РФ и в практике судов теперь стоит вопрос в границах ее использования.
По мнению В. С. Петрищева, А. С. Подмарковой, область применения этого послабления видится небольшой, так как ограничения использования земельного участка для строительства в большинстве своем содержатся в нормативном регулировании, а именно в федеральном законодательстве, подзаконных актах, генеральных планах и правилах землепользования и застройки. Такие акты публикуются в официальных изданиях и, соответственно, собственник объекта, если не знал, то должен был знать, поскольку имеет такую возможность, об этих ограничениях, так как эта информация находится в свободном доступе. В связи с чем предполагается, что абз. 2 п.1 ст. 222 ГК РФ будет применяться в исключительных случаях, а ситуация в этой части мало изменится [6].
Профессор Ф. П. Румянцев считает, что данное нововведение следовало бы сформулировать более корректно, поскольку его содержание можно квалифицировать как частный случай общего правила: «закон обратной силы не имеет», т. е. по сути, новая норма направлена на обеспечение возможности легализовать те здания, строения, сооружения, возведение которых началось в период после получения заявителем одобрения (до 3 августа 2018 года — разрешения) от органов местного самоуправления на осуществление постройки. И в случаях если до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в отношении данного вида разрешенного использования земельных участков будут приняты новые ограничительные нормы по их использованию (например, законодатель устанавливает новую нормативную регламентацию зонирования с особыми условиями использования территорий), то для подобных ситуаций законодательная новелла усиливает защиту имущественных прав лица, построившего тот или иной объект недвижимости, но не успевшего зарегистрировать право на него [7].
Но, наряду с позитивной стороной, редакция данной новеллы, по его мнению, не безупречна, и в процессе практики ее применения будет формироваться противоречивость толкования ее содержания, поскольку новое условие о том, что лицо, осуществляющее возведение постройки, не знало и не могло знать о произошедшем существенном изменении условий использования принадлежащего ему земельного участка, означает возникновение помимо его воли нарушений требований к объекту строительства со всеми вытекающими для застройщика последствиями, включая возникновение целого ряда правовых проблем по осуществлению сделок с такой возведенной постройкой, хотя и с гарантированной возможностью ее легализации. То есть введение новых ограничений по использованию земельного участка, на котором возводится постройка, означает возникновение таких же ограничений по ее оборотоспособности [7].
Следует отметить, что судебная практика идет по пути незащищенности права собственности. Сама по себе регистрация права собственности на объект недвижимости не исключает того, что в дальнейшем данный объект будет снесен.
В такой ситуации нельзя априори защищать приобретателя самовольного объекта, который понадеялся на данные ЕГРН.
Представляется, что в подобной ситуации приобретатель может предъявить иск о взыскании причиненного вреда (убытков) с самовольного застройщика.
В связи с чем предлагается расширить положения в части защиты добросовестного приобретателя и изложить абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ в следующей редакции: «не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные:
− с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка;
− с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если сохранение такой постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан,
при условии, что собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, а также о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, существовавших до приобретения.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10 / 22. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 г. № 143. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Пояснительная записка «К проекту федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Определение Конституционного Суда РФ от 29 мая 2018 г. № 1175-О. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Петрищев В. С., Подмаркова А. С. Очередная реформа норм о самовольном строительстве: оценка новелл//«Закон», 2019, № 2. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Румянцев Ф. П. Самовольная постройка — административный снос или легализация: новеллы регулирования. 2019. С. 75–78.
